Sentencia Nº 692 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 03-05-2022

• Número de sentencia: 692
• Fecha: 03 Mayo 2022
• Materia: TORRES DE DIAZ MARIA EUGENIA Vs. INDIANA S.A.C.I.F.I. S/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES

PODER JUDICIAL DE TUCUMÁN CENTRO JUDICIAL CONCEPCIÓN Excma. Cámara en Documentos y Locaciones

C.J.C. - Sala I ACTUACIONES N°: 139/20 SENT. Nº: 133 - AÑO: 2021. JUICIO: TORRES DE D.M.E. c/ INDIANA S.A.C.I.F.I. s/ COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES - EXPTE. N° 139/20. Ingresó el 03/08/2021. (Juzgado de Doc. y L.. de la IIIª

Nom. - C.J.C.). CONCEPCION, 28 de septiembre de 2021. AUTOS Y VISTOS: Para resolver los Recursos de Apelación interpuestos en 09/06/2021 por la demandada y en 10/06/2021 por la actora, respectivamente, en contra de la sentencia de fecha 02 de Junio de 2.02;

y CONSIDERANDO:
En memorial de fecha 18/06/2021 el apoderado de la accionada manifiesta que en tiempo y forma viene a expresar agravios en contra de la sentencia de fecha 02/06/21. Pide se la revoque por los fundamentos que expone. En primer lugar menciona que la sentencia apelada comienza el análisis de la cuestión debatida en autos, manifestando que el título ejecutivo con el que se inicia esta ejecución es un título hábil, argumentando lo siguiente: “… de cuya observación (del contrato) resulta que se trata de un título ejecutivo de los que enumera el CPCC en su art. 485 inc. 2°, resultando perfectamente hábil para promover la ejecución, no siendo necesaria la preparación de la vía ejecutiva”. Expresa que le agravia la sentencia pues estos argumentos son superfluos. Que al oponer excepciones jamás negamos la existencia del contrato, ni la certificación de firmas. Señala en los cobros de alquileres la suma resultante es “fácilmente liquidable” como dice la ley, pues consiste en sumar todos los alquileres adeudados y las multas pactadas, pero no ocurre lo mismo en el caso de autos, pues aquí lo que se discute es la fecha de entrega del inmueble y por lo tanto según cuál sea la fecha que se determine, se podrá calcular si hay alquileres adeudados y en su caso a cuánto ascienden. Expresa que estos argumentos, del considerando que analizamos, no resuelven la cuestión debatida y por lo tanto son superfluos y no tienen entidad para dirimir el juicio. Luego menciona que acercándose a lo que es el centro de la cuestión debatida, la sentencia dice lo siguiente: “Y si bien la actora reclama el pago de alquileres adeudados con posterioridad al vencimiento del contrato de locación, ello no obsta la aptitud ejecutiva del título”. “…a la luz de las constancias de autos, los locatarios demandados permanecieron en el uso y goce de la cosa arrendada, juzgándose tal ocupación como continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos, porque el solo vencimiento contractual no determina la extinción automática del contrato”. Señala que estos fundamentos de la sentencia le causan agravio por ser esta conclusión dogmática, pues llega a la conclusión de que su mandante ocupó el inmueble hasta la fecha indicada por el actor, sin el más mínimo análisis de las pruebas rendidas en autos y sin tener en cuenta sus manifestaciones al oponer excepciones. Relata que al oponer excepciones sostuvieron que hay mora en el locador, que su mandante no entregó el inmueble en la fecha en que dice el actor y que por lo tanto su mandante no debe alquileres después de la fecha de vencimiento en que el locador se rehusó a recibir el inmueble. Asevera que la sentencia no se hace cargo de ninguno de sus fundamentos y concluye, sin basarse en prueba alguna, que “los locatarios demandados permanecieron en el uso y goce de la cosa arrendada…”. Indica que determinar hasta cuando permaneció el locatario en el inmueble es indispensable para liquidar el monto de los alquileres pues no es lo mismo que haya permanecido un mes o diez meses, ya que el monto adeudado a ejecutar será distinto. Argumenta que hasta aquí la sentencia no dice en qué se funda para determinar la corrección del monto ejecutado, solo afirma que su mandante estuvo en el inmueble hasta el mes de marzo del 2018, basándose exclusivamente en las afirmaciones del actor, y sin tener en cuenta nuestras excepciones ni nuestras razones. Transcribe parte de la sentencia que dice: “En la especie, la demandada sostiene que entregó el inmueble a la actora en noviembre de 2017, pero no arrimó prueba por escrito emanada de la locadora, que resulte concluyente para acreditar la fecha de entrega del inmueble que sostiene, conforme se acordara en cláusula décimo tercera contractual, que refiere que “la entrega de las llaves solo se justificará por escrito emanado de la parte locadora, no admitiéndose otro medio de prueba”. “Cabe tener presente que la CD de fecha 10/11/2017 remitida por la demandada a la actora, sólo tiene el efecto de una notificación, no implicando de modo alguno que haya puesto a la actora en efectiva disposición del bien, a fin de que pueda entrar al mismo y hacer uso de él. La accionada debió arbitrar todas las medidas necesarias para restituir efectivamente el local a la accionante y dejar el mismo a su disposición, documentando la entrega en forma como se pactó en el contrato, sin perjudicar su derecho de uso, resultando en consecuencia la carta documento despachada por la demandada en fecha 10/11/2017, insuficiente para tener por acreditada la restitución del inmueble en noviembre de 2017”. Admite que es verdad que la cláusula décima del contrato dice que la entrega de las llaves solo se justificará por escrito emanado de la parte locadora. Sin embargo, postula que el análisis de esta cláusula contractual, a la luz de los hechos que acontecieron entre las partes y que se encuentran claramente probados en autos, no puede dar sustento al progreso de la acción. Recuerda que los contratos deben interpretarse de buena fe. Que este principio rector en materia contractual, previsto en el Art. 961 del CCCN, impide que la cláusula sea interpretada como lo hizo la sentencia apelada. Analizando la cláusula contractual, dice que se observa con toda claridad que se trata de un requisito que depende exclusivamente de la voluntad del locador. Pero aduce que esa condición en este caso es una condición prohibida por el CCCN (art. 344) ya que es una condición que depende de la voluntad exclusiva del obligado. Destaca que la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos, la parte actora no puede ampararse en esa cláusula para negarse a recibir el inmueble sin fundamento ni derecho alguno. La actitud de la actora excede la buena fe. Comenta que en caso de negativa a emitir el documento escrito, el locatario no podrá obligarlo por la fuerza y por lo tanto deberá recurrir a otras vías para acreditar su voluntad de entrega, pues de lo contrario, la entrega del inmueble dependería siempre de la voluntad del locador sin que el locatario pueda hacer nada, supuesto absolutamente contrario a la ley y a toda concepción de justicia. Refiere que para zanjar la cuestión recurrieron a la carta documento enviada por mi mandante en fecha 10/11/17. Que si el actor se negaba a recibir el inmueble o a expedir la constancia escrita, la actitud esperable de su mandante no era otra que comunicar a la contraria su voluntad de devolver. Y que así lo hizo. Considera que esa carta documento enviada por su mandante a la locadora, no puede constituir una manifestación inútil o carente de significado, si se analizan los hechos interpretándolos bajo la lupa de la buena fe contractual. En dicha misiva su mandante expresó su clara voluntad de devolver el inmueble, manifestando incluso la imposibilidad anterior de comunicarse telefónicamente con la locadora. Puntualiza que la locadora por su parte, estando acreditado que recibió la misiva, guardó silencio. Asegura que en este caso el silencio de la locadora es absolutamente relevante en los términos del Art. 263 del CCCN. La locadora tenía la obligación de expedirse, tal vez negando la pretensión de mi mandante, pero tenía la obligación de expedirse. Deduce que su actitud de guardar silencio y de contestar nuestra carta recién luego de cuatro (4) meses, pone de manifiesto que i) la actora recibió la carta, ii) Sabía que las llaves estaban a su disposición iii) Tenía la posibilidad de constatar el estado del inmueble tal como lo hizo cuatro meses después iv) sabía que solo dependía de su voluntad recibir el inmueble. Sin embargo, guardó un silencio injustificable. Estima que la buena fe contractual exigía a la actora expedirse claramente frente a la pretensión de su mandante. Asegura que su carta documento es relevante, y el silencio de la actora también lo es. Advierte que estos hechos interpretados a la luz de lo dispuesto por el Art. 961 Civil (buena fe) revelan claramente la actitud de las partes, por un lado, su mandante entregando el inmueble a la actora (por carta documento) ante la imposibilidad de comunicarse telefónicamente, la actora guardando un sospechoso silencio durante cuatro meses para luego exigir el pago de mensualidades no adeudadas y multas improcedentes. Afirma que les agravia la sentencia porque simplificó los hechos limitándose a decir que el contrato es título ejecutivo y que está probado que su mandante permaneció en el inmueble, sin hacerse cargo de pruebas relevantes que ponen de manifiesto que las cosas ocurrieron de una manera diferente. Relata que la sentencia dice que la CD sólo tiene el efecto de una notificación, no implicando de modo alguno que haya puesto a la actora en efectiva disposición del bien, a fin de que pueda entrar al mismo y hacer uso de él. La accionada debió arbitrar todas las medidas necesarias para restituir efectivamente el local a la accionante y dejar el mismo a su disposición, documentando la entrega en forma como se pactó en el contrato. Ante esto se preguntan: ¿cuáles son los medios que su mandate debió arbitrar para que la actora tome posesión efectiva del inmueble? ¿Cómo podía mi mandante conseguir la forma (escrita) pactada en el contrato sin una actividad positiva de la actora? Es que aparte de la CD no hay ningún medio, pues el hecho de tomar posesión depende de la voluntad de la locadora y su mandante no tenía ninguna otra vía...