Sentencia Nº 1277 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 17-10-2016

• Fecha: 17 Octubre 2016
• Número de sentencia: 1277
• Emisor: Corte Suprema de Justicia de Tucumán (Argentina)
• Materia: S/ DAÑOS Y PERJUICIOS

SENT Nº 1277 S.M. de Tucumán, 17 de Octubre de 2016.- Y VISTO: El presente juicio caratulado: “G.C.M.v.P. de Tucumán s/ Daños y perjuicios”; de cuyo estudio R E S U L T A : I.- Vienen a esta Corte Suprema de Justicia Tucumán para resolver, en instancia originaria, la demanda presentada por el actor en contra del Superior Gobierno de la Provincia, reclamando daños y perjuicios por ocupación ilegítima de un inmueble de su propiedad ubicado en calle S.M. nº 206 de esta ciudad. La competencia originaria de esta Corte fue declarada por sentencia de fecha 19 de mayo de 2014 (fs. 51), en virtud de lo normado por el artículo 18 inc. a) de la LOPJ. II.- De las constancias de autos surge, que el citado inmueble fue alquilado por su anterior propietario (M.E.A.) al Gobierno de la Provincia (Decreto nº 1165/7 de fecha 22/04/2008), para que sea ocupado por la Comisaría Seccional Primera de la Policía de la Provincia, por el término de tres años, por lo que dicho contrato debía concluir el 22/04/2011. Con posterioridad a la suscripción del mentado contrato y mientras se encontraba vigente, el Sr. A., por Escritura Pública nº 165, de fecha 29/07/2010, vende y transfiere dicha propiedad a favor del hoy actor Dr. C.M.G. por la suma de $190.000 (fs. 1/2). Realizada la venta, el adquirente puso en conocimiento de las autoridades provinciales que era el actual titular del inmueble locado para que, en adelante las relaciones emergentes entre ambas partes continuaran con él y, que, a su finalización no sería renovado (fs. 12). No obstante tal afirmación, a la fecha del vencimiento del contrato, el actual propietario (hoy actor) ofrece la renovación del mismo, pactando un nuevo monto de alquiler y los sucesivos aumentos por el segundo y tercer año (fs. 16 nota de fecha 02/05/2011). Sin respuesta, reitera nota en el mes de octubre de 2011, donde ya acusa a la Provincia de ocupar el inmueble ilegítimamente y al mismo tiempo solicita la realización de un nuevo contrato (fs. 17 último párrafo), propuesta que reitera por nota de fecha 29/03/2012, proponiendo un alquiler de $ 10.000 (fs. 20). En respuesta, el Director de Administración de la Policía le comunica que la Comisión de Tasaciones de la Provincia ha calculado el valor locativo del inmueble en la suma de $7.500, le solicita su conformidad para continuar con la diligencia administrativa y que con dicha respuesta se adjunte certificado de cumplimiento fiscal (fs. 34). En respuesta, por nota fechada el 11/04/2013 (fs. 27), el actor acepta el monto determinado por la Comisión de Tasaciones y denuncia la ocupación ilegítima de la propiedad desde el 12/02/2012 sin abonar alquileres, por lo que intima al desalojo, previo pago de los daños y perjuicios ocasionados. El actor, al presentar demanda reclama los siguientes rubros: “1) Daños derivados directamente de la ocupación ilegítima: puesto que el último pago en tal concepto es el imputado al mes de enero de 2012, se reclama en esta demanda el valor locativo correspondiente al período comprendido entre febrero de 2012, inclusive, hasta la fecha en que se produzca la cancelación total e íntegra de dicho concepto. (…) Propone como valor locativo de la propiedad la suma de u$s2000 (billetes estadounidenses) mensuales. Los intereses no pueden ser inferiores a los moratorios y compensatorios emergentes de la aplicación de la tasa activa prevista para el caso de mora en operaciones de descuento bancario operaciones comerciales…”. “2) Los daños emergentes del uso normal o anormal del inmueble. A., que en la cláusula séptima del contrato de alquiler se estipuló que eran a cargo del locatario las reparaciones de los desperfectos provocados por el uso de la propiedad. (…) y además se estipuló en la cláusula octava que todo daño debería ser comunicado al locador…”. “3) El lucro cesante sobrevenido por la falta de restitución del inmueble en momentos en que se disponía de extraordinarias ofertas locativas y adquisitivas de gran magnitud…”. “4) El pago y la entrega de los respectivos comprobantes de todos los servicios afectados al inmueble, desde el inicio de la locación hasta el día de la restitución del referido bien, (…)”. “5) El reintegro de los importes que por impuestos, tasas y contribuciones afectadas o vinculadas al inmueble o a las actividades realizadas en el mismo. (…) Debe aclararse que algunos de estos conceptos (…) estaban fijados a cargo del locador (…). Por lo tanto no se reclama ninguno de estos rubros durante la vigencia del contrato. Pero esta situación no podría extenderse al período ulterior de apropiación ilegítima …”. “6) Los gastos de reparación por destrucción del inmueble, cuya determinación y cuantificación deberá hacerse con base pericial…” “7) El daño moral, producido por la consternación inducida por el hecho de que la misma autoridad que debe hacer cesar las usurpaciones inmobiliarias, era la que usurpaba el inmueble en cuestión…” “8) El reintegro de las retenciones ilegítimas que practicó el gobierno al efectuar los pagos a cuenta de los importes devengados por el uso indebido, esto es, lo devengado con posterioridad al vencimiento del contrato. En tales pagos retuvo ilegítimamente el valor del TEM y P. y Propaganda, pese a que esos conceptos deben ser ingresados al fisco por quien realiza la actividad, esto es la Policía. Aquí cabe aclarar que, si bien el locador acepto pagar esos rubros, vencido el contrato y subsistiendo sólo una ocupación ilegítima de parte del ex inquilino debe ser condenado a integrar esos costos impositivos”. II.- Notificada la provincia de la acción interpuesta, opone excepción de defecto legal (fs. 69/72), la que fuera rechazada por esta Corte por resolución de fecha 26 de octubre de 2014 (fs. 76/77). Con posterioridad, contesta demanda, realizando una negativa genérica de los argumentos brindados por el actor, para sostener: no cuestiona la existencia del contrato locativo entre el anterior dueño y la Jefatura de Policía de la Provincia, por tres años, que a su vencimiento existieron tratativas con el nuevo propietario para producir una...