Sentencia Nº 1055 de Corte Suprema de Justicia de Tucumán, 23-12-2020

• Número de sentencia: 1055
• Fecha: 23 Diciembre 2020
• Materia: ECHEVARRIA JULIO CESAR Vs. JUMBO RETAIL ARGENTINA S.A. S/ DESALOJO

SENT Nº 1055 C A S A C I Ó N En Provincia de Tucumán, reunidos los señores Vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por la señora Vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar y los señores Vocales doctores Daniel Oscar Posse y Antonio D. Estofán -por encontrarse recusado sin expresión de causa el señor Vocal doctor Daniel Leiva-, bajo la Presidencia de su titular doctora Claudia Beatriz Sbdar, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte actora en autos: “Echevarría Julio César vs. Jumbo Retail Argentina S.A. s/ Desalojo”. Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctor Daniel Oscar Posse, doctora Claudia Beatriz Sbdar y doctor Antonio D. Estofán, se procedió a la misma con el siguiente resultado: El señor Vocal doctor Daniel Oscar Posse, dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia el recurso de casación deducido por la parte actora (fs.371/387), en contra de la sentencia del 23/11/2018 (fs. 361/365), dictada por la Excma. Cámara en lo Civil en Documentos y Locaciones, Sala III. El traslado del recurso es contestado por la demandada en escrito que obra a fs. 392/403 en el cual solicita su rechazo.

II.- La sentencia de Cámara impugnada resolvió: “I) RECHAZAR el recurso de apelación deducido por JULIO CESAR ECHEVERRÍA a fs. 300, conforme lo considerado. II) HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la demandada JUMBO RETAIL ARGENTINA S.A a fs. 298. En consecuencia, se revoca el punto III de la sentencia de fecha 20 de Abril de 2018, disponiéndose en sustitutiva lo siguiente: ‘III) COSTAS: a la parte actora vencida -Art. 105 C.P.C. y C.’. III) COSTAS de la Alzada a la actora vencida (art. 107 C.P.C. y C.)”. Para así decidir, el Tribunal de cámara adujo que de la compulsa del expediente, particularmente de la prueba documental acompañada por la demandada, surgía que los pagos correspondientes a los alquileres de los meses de enero y febrero y su percepción sin reservas por el actor se encontraban acreditados. Tal conclusión fue motivada principalmente en las copias de e-mails remitidos por el actor a la demandada los días 04/01/2016 y 01/02/2016, en los que aquél afirmó que adjuntaba las facturas correspondientes a los períodos 01/16 y 02/16, respectivamente (fs. 77/78); pero sobre todo de la documental incorporada a fs. 45/51: a) Factura Nro. 31 emitida por el actor en fecha 04/01/2016 (fs. 45) en concepto de “Alquiler de propiedad ubicada en Av. Alem 232 San Miguel de Tucumán, correspondientes al mes de Enero de 2016” por la suma de $72.539,85; orden de pago Nro. 255001296 emitida por Jumbo Retail Arg. S.A. en fecha 06/01/2016 y firmada por el actor, de la que surgió que se entregó antes de las retenciones la suma facturada y luego de las mismas la suma de $58.343,68 (fs. 46) y constancia de entrega de cheques suscripta de conformidad por el actor de la que surgió que se le entregó al mismo el cheque Nro. P29129155 con fecha de pago el 08/01/2016 por la suma de $ 58.343,68 (fs. 49). b) Factura Nro. 32 emitida por el actor en fecha 01/02/2016 (fs. 48) en concepto de “Alquiler de propiedad ubicada en Av. Alem 232 San Miguel de Tucumán, correspondientes al mes de Febrero de 2016” por la suma de $72.539,85; orden de pago Nro. 255008924 emitida por Jumbo Retail Arg. S.A. en fecha 01/02/2016 y firmada por el actor, de la que surgió que se entregó antes de las retenciones la suma facturada y luego de las mismas la suma de $58.343,68 (fs. 49); constancia de entrega de cheques suscripta de conformidad por el actor de la que surgió que se le entregó al mismo el cheque Nro. P29136125 con fecha de pago el 03/02/2016 por la suma de $ 58.343,68 (fs. 50) y recibo emitido y suscripto por el Sr. Echeverría librado en fecha 12/02/2016 en concepto de “pago fact. 32” (fs. 51). Señaló el Tribunal que dicha prueba no fue cuestionada por las partes, que al recibir la factura confeccionada por el actor, la demandada pagó el precio convenido para los alquileres de enero y febrero del año 2016, con más un excedente en concepto de actualización y que el actor no sólo imputó los pagos recibidos a dichos períodos, sino que además no formuló reserva alguna al percibirlos. Respecto al acta notarial (fs. 171), valoró la cámara su ineficacia para desvirtuar la prueba documental reseñada precedentemente, pues fue confeccionada con posterioridad a la emisión y envío de las facturas y libramiento de los cheques de pago (en fecha 04/02/2016). Con relación al e-mail al que refieren ambas partes, remitido también en fecha 04/02/2016 por la demandada al señor Echeverría, considera el tribunal que a pesar de que el actor recibió de conformidad los pagos de enero y febrero de 2016, aquélla ofreció en forma voluntaria el pago de las diferencias resultantes de la aplicación de los índices de actualización dispuestos en el contrato, valor que efectivamente abonó en el mes de abril del mismo año, al recibir la factura correspondiente. Al tratar los los agravios del actor relativos al “envilecimiento del alquiler” por abuso de derecho de la demandada y aplicación de la teoría de la imprevisión a los fines de reajustar el precio de alquiler pactado en la cláusula 4ta., sostuvo el tribunal que quien promueve un juicio de desalojo debe saber que es un camino acotado y singularmente breve y que las únicas pruebas posibles son la documental, la confesional y la pericial. Recordó que la buena fe del locatario no es un hecho susceptible de prueba en un proceso de desalojo por falta de pago. Aclaró también la cámara que la cuestión del precio del contrato de locación excedía el marco cognitivo del proceso especial de desalojo, cuyo objeto es lograr la restitución de la tenencia del bien inmueble, cuando existe una obligación de restituir exigible (art. 414 CPCCT). Siendo así, concluyó que con esta lógica es evidente que el juicio de desalojo no es la vía adecuada para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, como son las relativas al reajuste de precio por envilecimiento del mismo, ya sea por la invocada aplicación de la teoría de la imprevisión o por el abuso de una de las partes contratantes, ya que el desalojo no puede sustituir procesos específicos dispuestos por el derecho sustancial. Siendo todo ello así, la Cámara de Apelaciones decidió rechazar el recurso interpuesto por la parte actora.

III.- Sostiene el recurrente que la sentencia incurre en arbitrariedades, tanto de orden jurídico como de apreciación de la prueba. Tras relatar los antecedentes del caso y evidenciar diversos problemas e irregularidades en el funcionamiento del INDEC a la fecha de vigencia del contrato de locación que la unía con la demandada, afirma que en el mes de enero de 2016 esta última se negó a pagar el reajuste por inflación del alquiler durante todo el año 2015, lo que correspondía de acuerdo al contrato suscripto. Comenta que la accionada aducía como fundamento de la negativa que el cierre del INDEC el 15/12/2015 le impedía disponer del índice (CER), correspondiente al 31/12/15 y que, al mes siguiente, utilizó el mismo argumento para negarse a pagar nuevamente el reajuste en febrero de 2016. Recuerda que por tal motivo su parte encomendó a la escribana Catalina Moreno de Odscrtrcil que se constituyera en la Sucursal Tucumán de la accionada para reclamar el reajuste retaceado en enero y febrero. Que la notaria labró el 04/02/2016 la escritura n° 133 en la que relata que constituida a hs. 9.30 de ese día en ese lugar: "...nos trasladamos a las oficinas y requerimos por la persona encargada. Luego de un compás de espera se hizo presente la señorita que dijo llamarse Verónica Ledesma y ser empleada administrativa de la firma, a quien el requirente le solicita el pago de las diferencias que corresponden al nuevo período, a lo que responde: Que cuando se actualice va a abonar lo que corresponde y que no lo hicieron porque el CER está Freezado". Continua su relato y afirma que al mes siguiente, el 07/3/2015 la demandada volvió a abonar el mismo importe por ese nuevo mes, no obstante la alta inflación del mes anterior. Que así lo comprueba el hecho de que abonó por marzo 2016...