Sentencia nº 476 de Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Tucuman - Sala en lo Civil y Penal, 30 de Junio de 2010

• Presidente del tribunal: Antonio Daniel Estofán
• Fecha: 30 Junio 2010
• Emisor: Sala Civil y Penal (Corte Suprema de Justicia de Tucumán Argentina)
• Número de sentencia: 476

SENT Nº 476

C A S A C I Ó N

En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Treinta (30) de Junio de dos mil diez, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores A.D.E., A.J.B. y A.G., R.M.G. -por no existir votos suficientes para dictar sentencia válida- y la señora vocal doctora C.B.S. -por subsistir la falta de votos para emitir pronunciamiento jurisdiccional válido-, bajo la Presidencia de su titular doctor A.D.E., para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por el apoderado de la Sra. M.A.M. en autos: “Manzar S.R.L. s/ Concurso preventivo. Incidente de revisión promovido por el Banco del Tucumán S.A.”.

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores A.G., A.J.B., A.D.E., R.M.G. y doctora C.B.S., se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor A.G., dijo:

1).- Viene a conocimiento y resolución del Tribunal el recurso de casación interpuesto por el apoderado de la Sra. M.A.M. contra la sentencia de fecha 29 de octubre de 2007 dictada por la Sala I de la Cámara en lo Civil y Comercial Común en el legajo n° 19 (fs. 189/191), que fue concedido por resolución de fecha 30 de mayo de 2008 (fs. 226).

El recurso fue presentado en término, con boleta de depósito, y está dirigido contra una sentencia que tiene carácter definitivo en relación a la oponibilidad del boleto de compraventa frente a la hipoteca. Cumple además con los requisitos exigidos por los artículos 751 y 752 CPCC, por lo que el recurso es admisible.

2) a.- Como antecedente, puede señalarse que la acreedora verificante en el concurso de la referencia, señora M.A.M. adquirió mediante boleto de compraventa de fecha 20/8/1996 un departamento y una cochera por un precio único a Manzar SRL (hoy concursada), en un edificio que se encontraba en construcción a la fecha de la celebración del negocio (cfr. boleto a fs. 25 de incidente de revisión). En el boleto se expresó que el edificio se sometería al régimen de propiedad horizontal conforme a las leyes 13.512 y 19.724 y sus decretos reglamentarios (cláusulas primera, segunda y cuarta del boleto, cfr. fs. 25). Se pactó que la posesión se entregaría en marzo de 1997, y que por causas justificadas ese plazo podría prorrogarse noventa días. En acta notarial de fecha 11/5/1998 realizada en presencia del vendedor y la compradora, se hizo constar que se cancelaba el precio de la cochera y del departamento, que se ponía en posesión del departamento, que la cochera se entregaría dentro de los sesenta días de ese acto, y que el reglamento de copropiedad y administración estaría inscripto dentro de ciento ochenta días, o sea, hasta el 11 de noviembre de 1998 (fs. 30 vta.).

El vendedor, Manzar SRL, se presentó en concurso preventivo el día 27 de noviembre de 2000. La señora M.A.M. pidió en el concurso la verificación de la obligación de escriturar la cochera identificada como unidad n.36383/17 del edificio del concursado, que había adquirido conjuntamente y por un único precio con un departamento mediante boleto de compraventa de fecha 20/8/1996, intervenido por la Dirección General de Rentas el 23/11/1999. Acreditó con acta notarial que el precio había sido cancelado el día 11/5/1998.

Por resolución de fecha 12/9/2003 dictada en el legajo n° 19 de la Sra. M. se declaró admisible la obligación de escriturar (fs. 1). La decisión se fundó en que la posesión databa del 11/5/1998, y que el precio fue cancelado antes de la presentación en concurso (27/11/2000) y de la constitución de la hipoteca (la hipoteca fue confeccionada por escritura n° 789 de fecha 18/10/1999 e inscripta el 04/11/1999, ver incidente de revisión a fs. 12 vta.).

2) b.- Contra esa resolución el apoderado del Banco del Tucumán interpuso incidente de revisión, en el que planteó que el inmueble estaba hipotecado a su favor desde el 18/10/1999 (fs. 12 y ss.). Expuso que Manzar SRL constituyó una hipoteca a favor del Banco sobre varios inmuebles del mismo edificio, entre ellos el de la señora M., por escritura pública n° 789 de fecha 18/10/1999 inscripta en el Registro Inmobiliario el 04/11/1999. Relató que el 27/11/2.000 Manzar SRL se presentó en concurso preventivo. Expresó que pese a que en el concurso se reconoció legitimidad a su crédito hipotecario, en la resolución de fecha 12 de setiembre de 2003 (fs. 1) se hizo lugar al pedido de escrituración de la Sra. M.. Señaló que cuando la hipoteca se inscribió el inmueble estaba libre de gravamen, y que después que Manzar SRL se presentó en concurso aparecieron terceros con boletos de compraventa no inscriptos en el Registro, sin fecha cierta anterior a la fecha de inscripción de la hipoteca. Señaló que el 23/11/1999 la compradora selló su boleto, y que nunca lo inscribió en el Registro Inmobiliario. Sostuvo que de acuerdo con el art. 2505 del Código Civil el boleto no es oponible a la hipoteca, particularmente si no tiene fecha cierta anterior. Negó la buena fe de la adquirente pues no cumplió con las normas referidas a la adquisición y transmisión de derechos reales al no registrar el boleto. Afirmó que el instrumento no tiene fecha cierta porque fue intervenido por Rentas después de la inscripción de la hipoteca, y porque los recibos de pago carecen de los requisitos exigidos por la DGI.

La Sra. M.A.M. se opuso a la revisión alegando haber pagado la totalidad del precio, que su boleto fue sellado el 17 de noviembre de 1999, y que detentaba la posesión animus domini desde el 9 de julio de 1998 (cfr. fs. 49 vta.).

Por sentencia de fecha 21 de octubre de 2005 se rechazó el pedido de revisión formulado por el Banco (fs. 123/124). En el fallo se expresó que el anterior J. del concurso había dictado resoluciones en cada uno de los pedidos de verificación de los adquirentes por boleto de los departamentos hipotecados, y que había dispuesto suspender el trámite de revisión del legajo 11 del incidente promovido por el Banco contra la resolución que declaró que su crédito era quirografario, para evitar dictar sentencias contradictorias, considerando que había que resolver caso por caso y no en forma generalizada. El Juez señaló que por el principio de celeridad, pese a estar pendiente el recurso de revisión del Banco contra la sentencia del 12/9/2003, pasaba a resolver sobre la oponibilidad de la hipoteca en relación a la obligación de escriturar a favor de la Sra. M.. El J. consideró que el acta notarial de fecha 11/5/1998 agregada a fs. 79 era prueba suficiente de que el boleto se había celebrado con mucha anterioridad a la escritura hipotecaria, lo que descartaba una maniobra fraudulenta (cfr. fs. 123 vta.). El J. expresó que “entre los terceros que menciona el art. 12 de la ley 19.724 no puede considerarse incluido al propio concurso, “debiéndose tener presente que la inscripción es facultativa para el comprador, por lo cual dicho incumplimiento no puede tener como consecuencia la pérdida de su derecho” (cfr. fs. 123 in fine y 124). Interpretó que el boleto de compraventa era anterior a la hipoteca, y que el incumplimiento por parte de la vendedora hoy concursada, hacía aplicable la disposición del art. 21 de la ley de prehorizontalidad que prescribe que “Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes”(cfr. fs. 124).

Mediante sentencia de fecha 29 de octubre de 2007 la Cámara hizo lugar a la apelación del Banco, y reconoció el privilegio derivado de la hipoteca, manteniendo la obligación de escriturar a favor de M.A.M. (fs. 189/191). La decisión se fundó en que debía prevalecer la publicidad registral al no haberse inscripto el boleto de compraventa. El Tribunal expresó que el comprador no había ejercido contra el vendedor las acciones tendientes a lograr que éste inscribiese el boleto conforme a las pautas establecidas por la ley 19.722” (probablemente quiso decir 19.724, cfr. fs. 190 vta.).

3).- El apoderado de la Sra. M. interpuso recurso de casación (fs. 197/206), en el que resalta que tanto el sellado del boleto como el acta notarial prueban que el boleto fue celebrado antes de la escritura hipotecaria, lo que descarta maniobras fraudulentas, a la vez que acreditan fecha cierta. Manifiesta que la cochera quedó sin escriturar porque la unidad que se le quería asignar no era la acordada, y que luego no se lo pudo hacer porque el vendedor entró en concurso. Expresa que con mala fe Manzar SRL garantizó un crédito con inmuebles que ya no le pertenecían. Resalta la buena fe de su parte, y funda su derecho en el art. 146 LCQ. Invoca el art. 21 de la ley de prehorizontalidad, por lo que considera que la hipoteca le es inoponible (cfr. fs. 202 y vta.). Interpreta que luego de la sanción del art. 1185 bis C.C. las únicas exigencias para la oponibilidad del boleto son el pago del 25% del precio, y la buena fe en la adquisición, consistente en el conocimiento de que el vendedor no estaba en cesación de pagos. En tales condiciones, interpreta que el boleto no requiere publicidad posesoria ni de la inscripción, lo que juega únicamente en caso de concurso del deudor frente a acreedores de ese deudor, y sólo en beneficio de adquirentes que cumplen los requisitos de ley. Expone que el boleto es oponible a los acreedores del vendedor si hubo desplazamiento de la posesión, pues cuando la posesión es anterior al nacimiento de los créditos privilegiados o quirografarios contra el vendedor, la prioridad corresponde al poseedor. Sostiene que el poseedor por boleto puede oponerlo a los acreedores del vendedor, porque el dueño del inmueble se desprendió de su posesión y el comprador la adquirió legítimamente con apoyo en un título suficiente a los efectos de la adquisición posesoria (cfr. fs. 204). Cita a E.G., J.A. y M.F. de Bello, y una sentencia del Tribunal Supremo español, para reforzar el criterio de que cuando el titular del boleto tiene...