Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA L, 7 de Octubre de 2014, expediente CIV 064636/2006

Fecha de Resolución: 7 de Octubre de 2014
Emisor:SALA L

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L Expte n° 64.636/06 -Juzg.74- “Schammas, R.D. c/ Esquivel, L.A. y otro s/ resolución de contrato”

En Buenos Aires, del mes de octubre del año dos mil catorce, encontrándose reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala “L” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de pronunciarse en el expediente caratulado “Schammas, R.D. c/

Esquivel, L.A. y otro s/ resolución de contrato” de acuerdo al orden del sorteo el Dr. L. dijo:

  1. Contra la sentencia dictada a fs. 731/735 interponen recursos de apelación los codemandados por los agravios que exponen a fs.

    759/775 y 783/799, los que contesta la parte actora a fs. 801/802.

  2. Se inician las presentes actuaciones por resolución de contrato de compraventa y cobro de multa pactada.

    Señala el accionante que el día 17 de octubre de 2002 adquirió el inmueble identificado como Casa 14, Manzana 14 Sección 3, Circunscripción 2 de Ciudad Evita, Partido de La Matanza, Provincia de Buenos Aires, al codemandado E. por la suma de $ 69.000 mediante escritura de compraventa. Agrega que en ese mismo acto volvió a vender al demandado L.A.E. y a su esposa G.E.E., mediante boleto de compraventa, la misma propiedad en U$S 20.175, a pagar en 120 cuotas de U$S 269 cada una, utilizando una figura análoga a la establecida en el art. 1.366 del Código Civil; esto es venta con pacto de retroventa.

    Al haberse atrasado en el pago de las cuotas pactadas en el boleto, intimó mediante carta documento, bajo apercibimiento de tenerlo por resuelto.

    Por su parte, los demandados niegan la versión de los hechos brindada por el accionante, señalando que ante la crisis vivida a fines del año 2001 y por la falta de trabajo, decidieron tomar un crédito hipotecario destinado a realizar trabajos de matricería y para pagar el Liceo Militar de sus hijos.

    Fecha de firma: 07/10/2014 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.R.F., JUEZ DE C.R. que el accionante les otorgó el crédito por U$S 6.000, firmando un documento con anterioridad por U$S 2.000 para asegurarse que la operación se realizara. El 17 de octubre de 2002 firmaron la escritura traslativa de dominio a nombre del actor, quien a su vez firmó el boleto de compraventa por el mismo inmueble. Refiere que simularon que lo adquirieron nuevamente y que no recibieron las sumas indicadas en la escritura.

    Reconvienen por simulación, nulidad de contrato, usura y anatocismo, solicitando la anulación del boleto, el regreso a su dominio del inmueble de marras, la revisión de los montos abonados y la constitución de una hipoteca en caso de existir saldo impago.

  3. Nuestra legislación permite a quienes contraten la compra y venta de alguna cosa, por medio de cláusulas especiales, subordinar a ciertas condiciones o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato.

    Entre estas cláusulas se incluye el pacto de retroventa. Es decir, autoriza incluir una estipulación que permita al vendedor recuperar la cosa vendida con la restitución del precio pagado con exceso o disminución.

    El art. 1366 del Código Civil reseña que hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad mayor o menor estipulada en el mismo contrato.

    Nuestro Código reputa este tipo de venta como hecha bajo condición resolutoria (art. 1.373), con un plazo máximo de tres años (art.

    1.381).

    Bajo la condición señalada se entiende que la propiedad nunca salió del patrimonio del vendedor originario.

    Es decir que, desde el punto legal, no existiría un impedimento para que el matrimonio E. recomprara el inmueble de marras si, habiéndolo vendido, hubiese incluido una cláusula de retroventa.

    Fecha de firma: 07/10/2014 Firmado por: V.F.L., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.P.P., JUEZ DE CAMARA Firmado por: L.R.F., JUEZ DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA L Así se ha dicho que las operaciones con pacto de retroventa no son de por sí cuestionables, porque esa modalidad está expresamente permitida por el Código Civil, pero deben ponderarse cuidadosamente sus implicancias para que por su intermedio no se produzcan desviaciones negociales (CNCiv., S.C., “B., E.R. c/ Comisión Municipal de la Vivienda”, 15-4-1982, La Ley online AR/JUR/591/1982).

    O que “no es posible considerar que por el mero hecho de que se haya suscripto una venta con pacto de retroventa se esté ocultando un préstamo de dinero, dado que aquél es un contrato admitido por el legislador y por ende legítimamente practicable. Pero debemos convenir que se trata de una práctica comercial poco común y en muchas de las escasas oportunidades en que es utilizada disimula un préstamo de dinero”

    (C.A.. C. y C.S.N., 14-9-2004, “L.R.A. y otro v. F.M.C.D. y otro s/ Simulación, reivindicación, cobro de los frutos y daño moral”, A.P. on line 14/34700).

    Es en virtud de dichas circunstancias que este tipo de pactos ha sido controvertido, tanto en doctrina como en la jurisprudencia.

    B. explica que, “aunque teóricamente se puede concebir un contrato de venta sincero, en el que el vendedor se reserva la facultad de recuperar el dominio, en la realidad económica estos pactos encubren siempre o casi siempre un préstamo de dinero; la venta funciona como garantía de que la suma será devuelta. Es un arma poderosa en manos de...

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