Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 20 de Mayo de 2021, expediente CIV 080686/2014/CA002
| Fecha de Resolución | 20 de Mayo de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los veinte días del mes de mayo de dos mil veintiuno,
reunidos de manera virtual los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia única dictada en los autos “S., H.T. c/ Consorcio de Propietarios de la Calle Perú 979/981 y otro s/ ds. y ps.”, expte. n°: 80.686/2014, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. P.M.G., Dr. J.P.R. y Dra. L.F.M..
Sobre la cuestión propuesta la Dra. P.M.G. dijo:
La sentencia dictada a fs. 298/300 rechazó la demanda interpuesta por H.T.S. contra el Consorcio de Propietarios de la calle Perú 979/981 y le impuso las costas del proceso.
Contra esa decisión se alzó la parte actora, en virtud de los fundamentos expuestos el 22 de marzo del año 2021, los que fueron respondidos el 6 de abril.
De acuerdo a lo que surge del escrito inaugural (que puede visualizarse aquí) el Sr. S. es el único propietario de la unidad n° 1 –local- del edificio aludido. En dicha presentación,
explicó que a los fines de explotar esa unidad dentro del rubro gastronómico resulta imprescindible contar con una serie de requisitos exigidos por la municipalidad, tales como el denominado vulgarmente como “conducto a los cuatro vientos”. También señaló allí que como la propiedad se encontraba sujeta a la ley de Fecha de firma: 20/05/2021
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
propiedad horizontal 13.512, y el conducto debía pasar por partes comunes, era necesario convocar a una asamblea para que se expida sobre la cuestión, la que realizada tuvo una suerte adversa a su pedido. Según su criterio, esta negativa constituye una violación a lo establecido en el artículo quinto del Reglamento de Copropiedad y Administración.
En virtud de ello, promovió el presente proceso inicialmente dirigido contra el administrador del inmueble y cada uno de los copropietarios del consorcio y que, con posterioridad, se enderezó contra el consorcio accionado, a fin de obtener la autorización judicial para proceder a la instalación del conducto referido, como así también para reclamar los daños que le generó la imposibilidad de alquilar su inmueble a fin de que allí se instale un comercio dedicado a la actividad gastronómica. Afirma que ello le hubiera permitido obtener mayores ingresos que la locación para locales dedicados a otro tipo de actividades.
El juez de grado determinó en primer lugar que el caso debía ser evaluado de acuerdo con la legislación vigente al momento en que aconteció el hecho generador de los derechos cuyo reconocimiento se pretende. Luego, entendió que ante la negativa de los consorcistas a autorizar la obra nueva consistente en la instalación de un conducto de ventilación a los cuatro vientos en un espacio común –que requiere unanimidad, a tenor de lo dispuesto por el art. 7
de la ley 13.512-, mediante la asamblea extraordinaria convocada a dichos efectos, proceder a su autorización judicial implicaría desconocer una decisión lícita adoptada por ese órgano, dando lugar a un verdadero abuso del derecho y a un eventual enriquecimiento incausado si el accionante obtuviera una sentencia favorable. Por otro lado, dada la ausencia de ilicitud resolvió que tampoco existía daño por indemnizar, ya que la asamblea adoptó una Fecha de firma: 20/05/2021
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
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postura que constituyó el ejercicio regular de un derecho de los consorcistas, dentro del marco y las leyes que regulan el tema.
La parte actora, luego de hacer un racconto de los hechos que fundaron su reclamo, se queja por entender que el juez efectuó una incorrecta interpretación del acto atacado. Argumenta el apelante que no cuestionó la legalidad formal de la decisión, sino que fue objeto de su reclamo la licitud de la misma, por cuanto implicó la violación de lo establecido por el artículo quinto del Reglamento de Copropiedad y Administración, lo que vulneraría su derecho constitucional de propiedad, razón por la cual requirió la autorización judicial para la construcción del conducto. También sostiene que su pedido no constituye en modo alguno un abuso del derecho, ya que, en realidad, ello es lo que sucede con la decisión asamblearia adoptada, lo que lo obligó a acudir a la justicia para que se restablezca el orden jurídico quebrantado. Culmina su libelo con una crítica por la falta de apreciación de la pericia técnica producida,
que da cuenta de la falta de perjuicio para la calidad de vida de los copropietarios en caso de que se autorice la obra pretendida.
La endeble argumentación ensayada no logra convencerme de que la sentencia deba ser modificada, por lo que propondré al Acuerdo su confirmación. En primer lugar, si bien no resulta posible establecer si efectivamente el inmueble fue adquirido para ser alquilado como un local destinado a la gastronomía, ya que su compra data del año 2005 (ver escritura que en copia simple obra a fs. 67/72) y recién casi ocho años después surge el primer antecedente de tratamiento de este tema en la asamblea de copropietarios (cfr. copia certifica de fs. 210), lo cierto es que ello en nada incide en la resolución del pleito. Mucho menos el análisis de riesgos que habría encomendado a un profesional para establecer la viabilidad de la colocación de un comercio dedicado a la gastronomía, ya que al margen de que el artículo quinto del Reglamento de Copropiedad y Fecha de firma: 20/05/2021
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
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Administración autoriza la colocación de un comercio de cualquier rubro, no lo es menos que en caso de requerir algún tipo de adecuación para una actividad particular, si esta debe realizarse en espacios comunes, debe obtenerse la conformidad unánime de los restantes consorcistas, lo que sella la suerte adversa de su planteo, sin que se haya aportado ninguna razón que me lleve a modificar lo decidido en la instancia de grado.
A mi entender resulta claro que no puede efectuarse un análisis aislado y sesgado de la cláusula reglamentaria de la que el accionante pretende valerse, abstrayéndose de las disposiciones de la ley 13.512 -que resulta de aplicación en la especie- relativas a las mayorías que se requieren para la realización de obras nuevas en espacios comunes (artículos 7 y 8 de esa norma). Es que el apelante parece pretender postular una compresión absolutamente robusta de su derecho de propiedad en orden a lo establecido por la mentada cláusula, sin advertir que frente a éste se encuentra el mismo derecho en cabeza de los demás copropietarios. En ese marco de consideración, mediante la ley en cuestión el legislador optó por darle preeminencia al de estos últimos cuando se trata de espacios comunes y la obra es en beneficio de uno sólo de los consorcistas, de modo que no pueda prevalecer el derecho de uno por sobre el de los demás. Huelga expresar que no encuentro agravio constitucional en ello, sino que el legislador adoptó un curso de acción razonable para resolver este tipo de cuestiones, de manera de poder compatibilizar los derechos de unos y otros en el particular marco de convivencia que hace a la vida consorcial, en que toma particular relevancia la armonización de los intereses de todos los copropietarios. Por ello, mal puede la judicatura autorizar una construcción cuando los copropietarios en asamblea decidieron lo contrario, y ello constituyó el ejercicio regular del derecho Fecha de firma: 20/05/2021
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
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que les asiste en torno a este tema, tal como con acierto señaló el sentenciante.
Por otro lado, aunque comparto con el juez de grado que corresponde aplicar la ley vigente antes de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, aun si se subsumiera el caso a la nueva normativa, la solución no se modificaría. Por el contrario, pareciera que el nuevo cuerpo normativo vino a traer luz sobre el tópico.
Como puede advertirse del juego de los artículos 2051
y 2052 se contemplaron tres situaciones distintas cuando de obras nuevas a realizarse en los espacios comunes de los consorcios de propietarios se trata. La primera de ellas, establece que se requiere el consentimiento de la mayoría de los propietarios. Ahora bien, si su realización implicara la modificación de la estructura del inmueble de una manera sustancial, el requisito es la unanimidad, de acuerdo al artículo 2052. En el segundo párrafo de esa norma, se establece idéntico extremo cuando esa mejora u obra nueva es en interés particular de un propietario.
En el primer supuesto aludido se contempla la posibilidad de requerir la autorización judicial en caso de ser denegada su realización o el derecho de la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización concedida. En los otros dos casos, entre los que se contempla la obra nueva aquí
intentada que debe realizarse sobre espacios comunes en interés particular del actor, la venia judicial no se encuentra...
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