Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - SALA E - CAMARA EN LO COMERCIAL, 11 de Febrero de 2014, expediente 41149/01

• Fecha de Resolución: 11 de Febrero de 2014
• Emisor: SALA E - CAMARA EN LO COMERCIAL

Poder Judicial de la Nación “SAN OCTAVIO S.A. C/ BANCO HIPOTECARIO S.A. S/ ORDINARIO”

SAN OCTAVIO S.A. C/ BANCO HIPOTECARIO S.A. S/ ORDINARIO

Expte. N° 41149/2001 - JUZG. 13, SEC. 26 - 13-15-14 Expte. N° 3252/2009- - JUZG. 13, SEC. 26 - 13-15-14 En Buenos Aires, a los 11 días del mes de febrero de dos mil catorce reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, fueron traídos para conocer los autos seguidos por:

SAN OCTAVIO S.A. C/ BANCO HIPOTECARIO S.A. S/ ORDINARIO

y “SAN OCTAVIO S.A. C/ BANCO HIPOTECARIO S.A. S/ ORDINARIO”, en los que según el sorteo practicado votan sucesivamente los jueces Á.O.S. y M.F.B.. Se deja constancia que intervienen solamente los Señores Jueces antes nombrados por encontrarse vacante la restante vocalía (art. 109 R.J.N.).

Estudiados los autos, la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 759/773?

El J.A.O.S. dice:

1. En la sentencia de fs. 759/773 y luego de reseñar las posiciones asumidas por las partes en el pleito, el magistrado de la instancia anterior resolvió: (i) hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa articulada por (Expte. 41149/2001 y 3252/2009)

   Banco Hipotecario S.A. y, en consecuencia, rechazar la demanda deducida en su contra, en la causa n° 083323, por S.O.S.A.; (ii) rechazar la acción entablada en la causa n° 096583 por S.O. S.A. contra Banco Hipotecario S.A.; (iii)

   absolver a Land Developer S.A., citada como tercera, en ambos procesos; y, (iv) imponer las costas a la parte actora, en sendas causas.

   Para así decidir, comenzó por expedirse respecto del expediente N° 083323 (o, N° 74149/2001).

   Explicó que en función de los diferimientos oportunamente dispuestos a fs. 231/4 y fs. 361/2, debía analizarse la legitimación para actuar en este proceso.

   Describió que no existía discrepancia acerca de la celebración de un contrato entre las partes, mediante el cual se constituyó un fideicomiso de garantía; instituto que permitía garantizar el cumplimiento de una obligación, mediante la transmisión fiduciaria de la propiedad de un bien, pudiendo –en caso de incumplimiento- afectarse a aquel al pago de la deuda, resultando el acreedor beneficiario del fideicomiso.

   Añadió que una de las cuestiones más conflictivas era la que concernía a la legitimidad y validez del fideicomiso de garantía, y en especial a la posibilidad de superposición de los roles de fiduciario y beneficiario, atento la falta de previsión legal actual al respecto.

   Poder Judicial de la Nación Señaló que la discusión se encontraría zanjada en el proyecto de reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, que en su art. 1673, prevé que en el contrato de fideicomiso, el fiduciario puede ser beneficiario.

   Conceptuó que, sin embargo, la generalidad de la doctrina consideraba admisible su existencia en el ordenamiento jurídico argentino.

   Advirtió que la eventual ejecución del fideicomiso de garantía, no implicaba atribución de funciones jurisdiccionales, ni violaba el debido proceso legal; en tanto el actor optó libremente por suministrar una garantía de este tipo, en la que su ejecución no era más que el cumplimiento de lo pactado.

   Continuó explicando que, de los términos del instrumento que daba cuenta del acuerdo celebrado, obrante a fs. 57/73 dimanaba lo siguiente: que la actora intervino “según terminología literal” como “fiduciaria enajenante”, la sociedad citada como tercera como “fiduciaria originante”, “beneficiario”, ”fideicomisario” y “deudora”; y la demandada como “fiduciaria”, “acreedora” y “beneficiario prioritario de la garantía sobre los bienes fideicomitidos”.

   Acotó que también surgía de la documental agregada con la contestación de demanda, que la accionada pactó

   la constitución del fideicomiso como garantía del préstamo otorgado al fiduciante originario –Land Developer S.A.- para el (Expte. 41149/2001 y 3252/2009)

   desarrollo inmobiliario a realizarse en la Provincia de Mendoza.

   Dicho fideicomiso de garantía operaba en la etapa de construcción, y por él se transfería “en confianza” la propiedad de los inmuebles donde se desarrollarían las casas, y se cederían al Banco todos los derechos y acciones que el desarrollista, constructor u originante tenían sobre el proyecto, inclusive los créditos y dinero provenientes de la preventa o venta de las unidades que se construyeran, lo cual le permitía al banco contar con un flujo de fondos para asegurar el recupero del crédito.

   El fideicomiso garantizaba, de tal manera, el cumplimiento del contrato de préstamo o financiación, pero con la particularidad de que también se reservaba recurso contra el originante, si el proyecto resulta insuficiente para el pago del crédito otorgado.

   Juzgó, entonces, que dicho recurso del banco fiduciario contra el desarrollista u originante tenía dos posibles variantes: ejecutar la garantía en el estado en que se encontraba; o continuar con la obra y luego vender las unidades para recuperar el crédito.

   En el caso sub examine, conceptuó que era claro que la actora limitó su participación en la contratación a la dación de los lotes en fiducia al Banco. Ello, en atención al 4 Poder Judicial de la Nación acuerdo que previamente habría celebrado con Land Developer S.A.

   Es decir que, voluntariamente (art. 1197 CCiv.), se obligó a enajenar dicho bien a favor del fiduciario, con los alcances y obligaciones determinadas en el convenio antes citado.

   Por ende, conceptuó que la excepción debía prosperar, ya que la circunstancia apuntada por la actora como sustento de su pretensión, esto es, la falta de conclusión de las obras de la 2° etapa, para reclamar la devolución de 127 lotes, no la legitimaba para obrar en autos, pues aun en caso de considerarse que dicho “incumplimiento” por culpa del fiduciario constituyera una causal de extinción del fideicomiso, la restitución de los bienes fideicomitidos debía hacerse a favor del fideicomisario (art. 26 ley 24.441); reiterando que este último carácter era ostentado por Land Developer S.A. (cuestión no debatida y conocida y admitida por la actora desde el momento de suscribir el contrato).

   Añadió además que, aun si se considerase que el incumplimiento parcial acaecido en cuanto a la realización de las obras en los lotes conforme el destino previsto en el acuerdo, permitía revocar el fideicomiso; la acción tampoco podía prosperar, por cuanto el fiduciante solo podía revocar el fideicomiso si se hubiere reservado en el contrato la posibilidad de hacerlo (art. 25 inc. b ley 24.441), y ello no (Expte. 41149/2001 y 3252/2009)

   se había acordado, ya que -por el contrario- en la cláusula III se pactó la irrevocabilidad de la transmisión sobre los bienes fideicomitidos.

   En consecuencia, reputó que la acción no podía prosperar; debiendo cargar la demandante con las costas, en atención al principio objetivo de la derrota.

   Seguidamente, analizó lo obrado en la causa N°

   096583 (3252/2009).

   Explicó que los antecedentes y el negocio que vinculara a las partes que servía de sustento a la pretensión consistía en el mismo que se examinara ut supra.

   Adujo que la accionante había sostenido que en atención a que la transferencia del dominio fiduciario era de naturaleza onerosa, acordó con la demandada que una vez perfeccionada la adquisición por el beneficiario, éste le abonaría el valor del terreno que fue fijado en la suma de U$S 3.000 por cada lote; afirmación que fue rotundamente negada por el banco fiduciario.

   Entendió entonces que, en virtud de lo anterior, le cupo a la demandante demostrar la existencia de la obligación que presuntamente había asumido la accionada, pero que de las constancias de autos no surgía elemento alguno del que pudiera inferirse la existencia del incumplimiento aludido en la demanda.

   Poder Judicial de la Nación Consideró que de la lectura del convenio en donde se estipularon las obligaciones de las partes con motivo de la constitución del fideicomiso, no surgía asunción de una obligación dineraria en favor de la actora; y resaltó que aunque era cierto que resultaba extraño que una sociedad comercial se desprendiera gratuitamente de un activo, la realidad era que dentro del marco global del acuerdo podía interpretarse que había participado en calidad de garante y en función de un acuerdo previo celebrado con el originante –Land Developer S.A.-, circunstancia expresamente prevista en el punto 5.4 del contrato.

   Por otro lado, agregó que la prueba pericial contable obrante a fs. 368/424 –que no fuera observada por la actora- tampoco sostenía los argumentos ensayados en el libelo de inicio, pues de la misma se desprendía que, contrariamente a lo indicado por S.O.S.A., el crédito que se otorgó a Land Developer -garantizado mediante la constitución del fideicomiso de garantía- no se encontraba cancelado, ni siquiera con las ventas de los bienes realizada.

   Circunstancias, todas ellas, que decidió que imponían –sin más- rechazar la acción sub examine; también con costas a la pretensora.

2. Apeló S.O.S.A. (fs. 776) y fundó su recurso con la expresión de agravios glosada a fs. 792/803 de la causa 41149/2001, respondida a fs. 805/819.

   (E.. 41149/2001 y 3252/2009)

   Efectuó, primeramente, una crítica general. En ella esbozó que el magistrado de grado prescindió totalmente en sus valoraciones, de la consideración de cuál fue el rol que le cupo al Banco Hipotecario en el emprendimiento constructivo, que devenía impuesto por el Reglamento Operativo que fue elaborado por la entidad demandada, y que se omitió considerar.

   Y adicionó, además, que se habría pasado por alto el requisito de la accesoriedad que debía cumplir la validez de las garantías, y que, sin deuda líquida y exigible probada (obligación principal), era imposible activar la garantía fiduciaria de respaldo (obligación accesoria).

   En segundo lugar, vertió sus quejas respecto de la causa 083323 (N° 74149/2001), que transitan por los siguientes carriles: (i) que se efectuara una apreciación errónea al indicar que era posible la...