Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 25 de Agosto de 2023, expediente CIV 084294/2018/CA001
| Fecha de Resolución | 25 de Agosto de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala H |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
Salomón, O.A. c/ Salomón, M.R.S./ División de condominio
Expte N° 84294/2018.- J.. N° 67
En Buenos Aires, a días del mes de agosto del año 2023,
hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos:“Salomón, O.A. c/
Salomón, M.R.S./ División de condominio, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. C.M.K. dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia el 16 de febrero de 2023, que no hizo lugar a la demanda que perseguía la división de un supuesto condominio sobre un inmueble, y que también rechazó la reconvención por cobro de gastos realizados en ese inmueble, expresan agravios ambas partes, las que también contestaron el traslado conferido.
La parte actora se agravia de que el a quo no haya considerado estar ante un condominio. Explica el régimen de adquisición de los derechos reales, y agrega que el propio demandado reconoce ser condómino del inmueble objeto de este juicio, sito en Avda de los Constituyentes 3035, de esta Capital. Dice que el demandado es condómino, pues heredó esa condición de su padre, a quien se le había donado la mitad indivisa. Admite que resta formalizar en escritura pública una cesión de parte de la madre al demandado. Considera que el fallo es excesivamente riguroso. Asimismo,
se agravia de la imposición de costas.
El demandado se agravia de que se haya rechazado su reconvención.
Admite no ser condómino, pero entiende que le asiste derecho a repetir “las mejoras, los gastos de conservación y fundamentalmente haber asumido las deudas a cargo de S., O., en el expediente B., B.C.c.S., O.A.s.ón”. Dice que realizó gastos para evitar la subasta del inmueble, que sus reclamos son independientes de la acción de división; que el rechazo de una no debió implicar el rechazo automático de la otra. También cuestiona que se le hayan impuesto las costas de la reconvención.
Fecha de firma: 25/08/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
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Hechos Los hechos que valoró el a quo no son controvertidos por las partes en esta instancia.
O.A.S. promovió esta demanda contra M.R.S. por división de condominio y fijación de un canon locativo en relación al uso exclusivo que realiza del inmueble de la Av. de los Constituyentes 3035. Dicho inmueble era propiedad de los padres del actor y fue donado como anticipo de herencia en partes iguales a él y a su hermano C.A.S. (contrato formalizado por medio de la escritura n°569, de fecha 9 de agosto de 1989, pasada ante el escribano S.D.).
Posteriormente, -por medio de escritura n°364 del 1° de julio de 1993, pasada ante el mismo escribano- adquirió por medio de compraventa el 50% que le pertenecía a su hermano C.A.S.. Al fallecer su hermano, su viuda promovió los autos “B., B.C. c/
Salomón Oscar Armando s/ Simulación” Expte. 61.171/11 a fin que se declare simulada la venta. En dichas actuaciones se dictó sentencia el 12 de marzo de 2015 por la que se declaró simulado el acto jurídico instrumentado en la escritura n°364 y a fin de concluir dichas actuaciones,
las partes firmaron un acuerdo transaccional, en el que B. le cedió al aquí demandado M.R.S. su parte en el inmueble de la Av. Constituyentes 3035 de esta Ciudad, por lo que en tendría derecho al 50% del mismo.
Dicho acuerdo no se instrumentó en escritura pública ni se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.
De los autos “B., B.C. c/ Salomón, O.A. s/ Simulación” Expte. 61.171/11, que en este acto tengo a la vista, se desprende que B.C.B. promovió demanda -en lo que aquí
interesa - a fin que se declare que los sucesores de C.A.S. tienen derecho a percibir en conjunto el 50% del valor del inmueble referido. Solicitó que se declare nula la estipulación prevista en el convenio privado suscripto por O.A.S., C.A.S. y Fecha de firma: 25/08/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
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M.R.S., el 13 de enero de 2005, por el cual se pactó
el acrecimiento a favor del sobreviviente, por considerarlo violatorio de la legítima que a aquélla le corresponde en la sucesión de su cónyuge.
Dicho convenio preveía una serie de compensaciones con motivo de los bienes que recibieron y en lo que aquí interesa, decía que “En ocasión de venderse el inmueble de la Avda. de los Constituyentes 3035, Capital Federal, el Sr. O.A.S. entregará a los señores C.A.S. y M.R.S., por partes iguales, el cincuenta por ciento (50%) del valor neto percibido por esa operación…
en caso de que a la fecha de venta del inmueble, el Sr. C.A.S. hubiese fallecido, el Sr. O.A.S. se obliga a entregar al Sr. M.R.S. el cincuenta por ciento (50%) del importe neto de esa venta, aceptando el Sr. M.R.S. esta oferta. Si, por el contrario, el fallecido fuera el Sr.
M.R.S., el Sr. O.A.S. se obliga a entregar al Sr. C.A.S. el cincuenta por ciento (%50) del importe neto de esa venta, aceptando el Sr. C.A.S. esta oferta…”.
En dicho juicio se dictó sentencia el 12 de marzo de 2015, en la que -en los pertinente- se declaró nula la estipulación pactada en la cláusula tercera del convenio del día 13 de enero de 2015 y se fijó un plazo de 6 meses desde la firmeza de dicho pronunciamiento para que el demandado O.A.S. cumpliese con el crédito respecto del inmueble de la Avda. de los Constituyentes 3035, en la proporción que a B.C.B. le correspondía en la sucesión de su esposo. Sentencia que se encuentra firme por cuanto el 9 de junio de 2015 (ver fs. 296), se declararon desiertos los recursos interpuestos.
Posteriormente, a fs. 326/327, B.C.B. y M.R.S., presentaron un acuerdo por el que, entre otras cuestiones, “TERCERA: B. cede y transfiere a “Maxi”
(Maximiliano Rodolfo Salomón) el 60% (sesenta por ciento) de la mitad de la finca de Av. de los Constituyentes 3035 CABA que le corresponde según la sentencia de los autos mencionados más arriba. CUARTA: “M.” queda Fecha de firma: 25/08/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
así subrogado en los derechos de “B.” emergentes de la misma sentencia citada”.
A dicha presentación, se proveyó que la cesión de derechos efectuada debía ser otorgada por escritura pública por tratarse de una cesión de derechos reales -conf. Art. 1618 inc. C del CCyC- (ver fs. 328, mantenida a fs. 348).
A la vez, se indicó que en caso de pretender hacer valer el acuerdo debía presentarse y realizarse la inscripción en la sucesión de C.A.S. junto con la cesión, a fin de no perjudicar derechos de terceros (ver fs. 348).
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Inexistencia De Un Condominio Tal como vengo relatando, el inmueble objeto de este juicio pertenece en un 100% al demandado. Primero su padre le donó un 50%, y luego le compró a su hermano el otro 50%. Asumió el compromiso de venderlo y entregarle a su hermano o a su sobrino, o a ambos, el 50% del dinero que obtuviera en la venta. Hasta aquí se trata de derechos de crédito.
La juez de primera instancia que intervino en el juicio de simulación anuló dicho contrato por considerar que afectaba la legítima de la cónyuge supérstite de su hermano fallecido. Fijó un plazo de 6 meses “para que el demandado O.A.S. satisfaga el crédito respecto del inmueble …en la proporción que a B.C.B. corresponde en la sucesión de su esposo, bajo apercibimiento de fijar las bases pertinentes en la etapa de ejecución de sentencia” (fs. 271 vta,
expte agregado por cuerda).
Si bien se presta a confusión, entiendo que la juez que intervino no anuló la compra que O. la hizo a su hermano del 50%. Lo que anuló fue la cláusula mencionada, en resguardo de la legítima de la viuda, su cuñada.
Se lee en el fallo que el “derecho que le corresponde a participar del crédito que emana del convenio no puede ser vulnerado”. Entonces, debo inferir que O.S. debía vender el inmueble, y el 50% del precio entregárselo a los herederos de su hermano C.A.. Pero no convertirlos en condóminos.
Fecha de firma: 25/08/2023
Firmado por: J.B.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: C.M.K., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.E.A.D.B., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H
Lo que hizo la jueza, incluso citando un voto mío, fue fijarle un plazo a una obligación de hacer que no lo tenía previsto.
A la vez, la vencedora le cedió ese crédito al hijo de su cónyuge,
M.. Lo que, como expuse, no fue aceptado en el expediente por no haberse formalizado la cesión en escritura pública, ni haberse incorporado al juicio sucesorio.
Es evidente, entonces, que no hay ningún condominio entre actor (O. y demandado (M.) en este proceso. Se trata de derechos personales, algunos pendientes de cumplimiento. Mal puede entonces reclamársela partición.
Corrobora la situación el informe del Registro de la Propiedad Inmueble, del que surge que el inmueble está inscripto a nombre del actor.
No se me escapa que el Registro no es constitutivo, pero lo cierto es que el demandado no cuenta con un título idóneo para considerarse condómino del dicho inmueble.
El apelante insiste en que el demandado se considera condómino, y que el fallo padece de excesivo rigor formal.
Es cierto que el demandado, al responder la demanda y reconvenir,
se autotitula condómino, pero ello es insuficiente. En esta materia, en lo que hace a la adquisición y estructura de los derechos reales, juega el orden público (ver art. 1884 Código Civil y Comercial), no necesito explicar que no se adquiere el condominio por la convicción, ni por la forma de comportarse. Ello tendrá que ver con la posesión, pero el comportamiento como titular no...
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