SALCEDO, MARIA DE LOS DOLORES c/ ANNOVELLI, CESAR ATILIO s/CONSIGNACION DE LLAVES

• Fecha: 28 Marzo 2019
• Número de expediente: CIV 008359/2017/CA001
• Número de registro: 230413877

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “Annovelli, C.A. c/ Salcedo, M. de los Dolores s/ Ejecución de alquileres”.- Expte. N° 94.215/2016.-

"S., M. de los Dolores c/ Annovelli, C.A. s/

Consignación de llaves”.- Expte. N° 8359/2017.- J.. N° 98.-

En Buenos Aires, a los 28 días del mes de marzo del 2019, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “A., C.A. c/

Salcedo, M. de los Dolores s/ Ejecución de alquileres” y su acumulado "S., M. de los Dolores c/ Annovelli, C.A. s/

Consignación de llaves”, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. K. dijo:

Contra la sentencia única dictada a fs. 119/129 del juicio ejecutivo y a fs. 80/89 de la consignación, que rechazó la acción por consignación de llaves interpuesta por M. de los Dolores Salcedo y mandó llevar adelante la ejecución de alquileres promovida por C.A.A., interpone recurso de apelación M. de los Dolores Salcedo, quien, por los motivos indicados a fs. 139/148 del juicio ejecutivo y a fs. 102/111 de la consignación, intenta obtener la modificación de lo decidido. A fs. 113/115 de la consignación luce la contestación de la expresión de agravios, encontrándose los autos en condiciones de dictar un pronunciamiento de carácter definitivo.

Resulta conveniente, para una mejor ilustración y entendimiento del caso, realizar una breve reseña de las cuestiones sometidas al conocimiento del juez de la instancia anterior y de las traídas a estudio, por vía de apelación, ante este Tribunal.

Es un hecho no controvertido que el 1° de diciembre del 2014 las partes suscribieron un contrato de locación a través del cual C.A.A. le alquiló a M. de los Dolores Salcedo un departamento situado en la planta baja de la calle N.N.° 3015 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Ello, desde el 1° de diciembre del 2014 y hasta el 30 de noviembre del 2016.

Fecha de firma: 28/03/2019 Alta en sistema: 29/03/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #29444088#230413877#20190328124142320 En dicho contrato se pactó que la locataria debía restituir el inmueble una vez concluido el plazo sin necesidad de interpelación (cláusula 2da), que el monto total del negocio era de $143.376 y que el canon ascendía a $7024 mensuales (cláusula 3ra), suma a la que tenían que adicionársele, entre otros conceptos, las expensas comunes ordinarias y la tasa de alumbrado, barrido y limpieza (cláusula 4ta). También se estableció

que en caso de falta de pago la mora se produciría automáticamente, sin necesidad de interpelación alguna (cláusula 6ta) y que en la cláusula n° 13, bajo el título “penalidades” se dispuso que “vencido el plazo contractual pactado en el presente sin que la locataria desocupe el inmueble, de pleno derecho el alquiler se incrementará en un cien por ciento (100%) mensual, que deberá abonarse en las mismas condiciones establecidas en el presente contrato, sin perjuicio que el locador solicite el desalojo de lo arrendado y el pago de las indemnizaciones correspondientes no implicando que la percepción del alquiler, la celebración de un nuevo contrato, ni la tácita reconducción del mismo”.

Se encuentra igualmente fuera de controversia que luego de vencido el contrato, el 30 de noviembre del 2016, M. de los Dolores Salcedo permaneció en el inmueble un tiempo más. Es en este punto que corresponde reseñar lo afirmado por cada una de las partes.

La locataria afirma que en noviembre del 2016, antes de haberse cumplido el plazo de vencimiento del contrato, le informó al propietario que pensaba mudarse, para lo que necesitaba permanecer algunos días más en el inmueble, algo a lo que no se opuso el locador. También comentó que desocupó el departamento el 29 de diciembre del 2016 y que citó al propietario, por mensajes enviados a través del celular, para el 31 de diciembre a las 13,00 hs. Dijo, además, que C.A.A. se negó a recibir el inmueble y que, por eso, le remitió una serie de cartas documento y que, finalmente, se vio obligada a iniciar un expediente judicial consignando las llaves. Por su parte, el locador reconoce haber aceptado verbalmente la prolongación del contrato ello había quedado supeditado a que la inquilina cumpliese con los pagos que se encontraban a cargo suyo, algo que no sucedió, y que por eso se vio obligado a iniciar los Fecha de firma: 28/03/2019 Alta en sistema: 29/03/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #29444088#230413877#20190328124142320 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H autos: “A., C.A. c/ Salcedo, M. de los Dolores s/

Ejecución”.

En el fallo apelado se rechazó la demanda por consignación de llaves promovida por M. de los Dolores Salcedo, fundamentalmente, porque se estimó que ella ya se encontraba en mora respecto del pago del alquiler en el momento en que inició el expediente sobre consignación de llaves. También se mandó llevar adelante la ejecución de alquileres adeudados; la tasa de alumbrado, barrido y limpieza y las expensas comunes por los meses de diciembre del 2016 a abril del 2017 y una penalidad por los meses de enero a abril del 2017, más un 20% de interés anual.

M. de los Dolores Salcedo afirma que no incurrió en mora en el pago de los cánones locativos y advierte que fue C.A.A. quien se negó a recibir los pagos y se negó a aceptar la restitución del departamento, razones por las que entiende que debe revocarse la sentencia.

Con carácter subsidiario, solicita que se reduzca el monto de la cláusula penal y los intereses.

Resumidos de esta manera sucintamente los antecedentes del proceso, corresponde avocarse a su solución, de manera tal que ahora debo mencionar el derecho aplicable.

Ante todo, considero que resulta de aplicación al presente la normativa contenida en el Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente, conforme lo dispone el art. 7 CCC.

El incumplimiento de la relación jurídica obligatoria nacida del contrato no es un efecto o consecuencia de esa relación, sino que es un hecho modificatorio y, como tal, se debe regir por la ley vigente al momento en que el incumplimiento se produce (Heredia, P.D., El derecho transitorio en materia contractual, La ley on line AR/DOC/2037/2015).

Desde esta perspectiva, se advierte que si bien el contrato fue celebrado el 11 de diciembre del 2014, el conflicto se produjo durante la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación.

Fecha de firma: 28/03/2019 Alta en sistema: 29/03/2019 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #29444088#230413877#20190328124142320 Así las cosas, habré de comenzar por los planteos vinculados con la mora y el pago de los alquileres.

La apelante sostiene que el locador se negó a recibirle los pagos y que, ante tal negativa, no tuvo más opción que compensar el monto de alquiler de diciembre con el dinero que había dejado como depósito. Cabe aquí resaltar que explicó que, por lo general, los pagos los hacía girando dinero a la cuenta bancaria de la esposa del locador pero que, como esta persona había fallecido, evitó transferir el dinero porque si así lo hubiere hecho los pagos habrían sido inválidos.

Esta parte de lo que afirma la apelante, a mi entender, tiene que desestimarse. El depósito en garantía no puede ser utilizado para compensar el alquiler, excepto que exista acuerdo...