Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 3 de Octubre de 2019, expediente CIV 013613/2015/CA002

Fecha de Resolución 3 de Octubre de 2019
EmisorCamara Civil - Sala E

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E

E

X. 13613/15

A.E.S. C/ C., R. S/ ESCRITURACION

(J. 90).

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a 3

días del mes de octubre de dos mil diecinueve reunidos en acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil S. "E" para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados: “A.E.S. C/ C., R. S/

ESCRITURACION”, respecto de la sentencia corriente a fs. 591/621 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿La sentencia apelada es arreglada a derecho?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: S..

Jueces de Cámara Dres. DUPUIS. GALMARIN

I. RACIMO.

El Señor Juez de Cámara Doctor DUPUIS dijo:

I.- La sentencia de fs. 591/621 admitió parcialmente a la excepción de falta de legitimación activa planteada por la actora reconvenida, con costas, a la par que hizo lugar a la acción por escrituración y a la reconvención por daños y perjuicios,

admitiendo la pretensión de A.E.S. para suscribir a favor de R.C. la escritura traslativa de dominio con relación al inmueble de la calle C.6., piso 1°, departamento “D”, de la localidad de San Miguel, Provincia de Buenos Aires, designado como parcela 28 de la Manzana 132, Nomenclatura Catastral Cir. 01,

Partida 131-017658-0, dentro del plazo de treinta días a partir de que se encuentre firme,

bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 512 y 513 del Código Procesal; a la par que liberó por compensación a la demandada de su deber de abonar el saldo de precio pendiente. Impuso las costas en un ochenta por ciento a la actora y en la proporción restante a la demandada reconviniente, salvo las relativas a la excepción opuesta, que las impuso por su orden.

De dicho pronunciamiento se agravian ambas partes. La actora cuestiona el encuadramiento de la relación existente dentro de la ley del consumidor, n° 24.240,

como así también la interpretación que considera sesgada de la prueba, que lo llevó a concluir que lo pactado fue abusivo, por cuanto se entregó la posesión del inmueble el 26

de abril de 2012, dentro del plazo de 60 días, cuando quedaba un saldo de precio faltante de un 16,10%, con lo que la demandada tuvo a su disposición el mismo desde esa fecha y Fecha de firma: 03/10/2019

Alta en sistema: 15/10/2019

Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA

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no existió perjuicio. Afirma haberlo hecho con los servicios de luz de obra, de gas y con ascensor funcionado y las demás instalaciones, quedando a cargo del comprador la obtención de los medidores individuales a su nombre. Con relación a la escrituración,

afirma que la escritura traslativa de dominio tenía una fecha sujeta a condición,

habiéndose previsto en el boleto la posible ocurrencia de acontecimientos ajenos a las partes, por lo cual formuló una reserva por causas no imputables a la constructora.

Afirma no haber incurrido en mora y haber concluido la obra en tiempo razonable,

conforme al art. 1635 del Código Civil entonces vigente. Relata que se cumplieron los procedimientos establecidos que requerían las intervenciones y autorizaciones de los órganos administrativos, por lo cual si hubo tardanzas, ellas no le son imputables.

Cuestiona las conclusiones vinculadas a la atribución de manchas y humedades a su responsabilidad. Se explaya acerca de que la demandada no quiso pagar expensas desde la posesión ni el saldo de pecio. También lo relativo a los vicios aparentes y ocultos, a la compensación dispuesta y la distribución de las costas.

Su contraparte limitas sus quejas a la distribución de las costas.

II.- El 29 de febrero de 2012 entre A.S., como vendedora y R.C. en su calidad de compradora, celebraron el boleto de compraventa del departamento letra “D” del edificio en construcción sobre la calle C. n° 647 de San Miguel, Provincia de Buenos Aires. Se pactó el precio total de u$s55.000, de los que se abonaron en ese acto la suma de u$s16.650, comprometiéndose la compradora a pagar u$s30.000 con la tenencia de la unidad, dentro de los treinta días y el saldo de u$s8.850 junto con la escritura traslativa de Dominio. Por la cláusula cuarta se pactó que la escritura traslativa de dominio se otorgaría por ante el escribano que designe la vendedora, quien debía citar a las partes por medio fehaciente. Los gastos, honorarios, tasas e impuestos los abonaría la compradora, debiéndose entregar en ese acto la posesión del inmueble libre de ocupantes, inquilinos y/o intrusos, sin perjuicio de entregar previamente la tenencia.

Por la cláusula quinta se previó que en caso de incumplimiento la vendedora podía optar por a) exigir el total cumplimiento de lo pactado con más los daños y perjuicios ocasionados, o 2) rescindir el contrato previa intimación de cumplimiento a la compradora con dos días de anticipación. Y en caso de incumplimiento de la vendedora, la compradora podía a su sola opción, 1) exigir el total cumplimiento de lo pactado con más los daños y perjuicios o 2) rescindir el contrato,

Fecha de firma: 03/10/2019

Alta en sistema: 15/10/2019

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previa intimación de cumplimiento con dos días de anticipación y exigir la devolución de las sumas abonadas con otra suma igual en concepto de indemnización.

A través de la cláusula sexta se estableció que para el caso de incumplimiento y en el supuesto de exigirse el cumplimiento la parte incumplidora abonaría a la cumplidora una multa diaria de u$s30.-. Se pactó la mora automática, que se produciría por el simple vencimiento de los plazos o el mero incumplimiento de las obligaciones, sin necesidad de interpelación judicial ni extrajudicial alguna.

Por la cláusula séptima el vendedor se comprometió a entregar la tenencia y/o posesión y la escrituración de la unidad en un plazo de SESENTA (60) días a contar de la firma del boleto, “salvo causas no imputables a la constructora. La vendedora se compromete y obliga a entregar la posesión y escrituración estando finalizadas las obras y con sus detalles de terminación en las partes comunes del edificio, con la habilitación correspondiente del ascensor y las instalaciones”. (ver fs.512/513).

El 11 de abril de 2012 la vendedora entregó la posesión material del inmueble, que fue recibida de conformidad, libre de ocupantes, inquilinos, sin oposición de terceros y en buen estado de habitabilidad, obligándose a partir de esa fecha al pago de los impuestos, tasas, contribuciones y servicios. La compradora, por su parte, le abonó

la suma de u$s30.000.- pactada (ver fs. 11). Quedó un saldo de u$s8.500.-, y no de u$s8.850, como equivocadamente dice el boleto, por cuanto si el precio pactado era de u$s55.000.- y se abonaron u$s16.650.- al boleto y u$s30.000.-, contra entrega de la posesión, parece claro, que el saldo es de u$s8.500.- que representa poco menos que el 15,19% del precio pactado.

El 26 de mayo de 2012, según surge de la cláusula 22ª del contrato de fs.

33/36 la compradora dio en locación el inmueble al Sr. B.O.B.P. por el término de dos años, el que se renovó a su vencimiento hasta el 31 de mayo de 2016 (ver también fs.

291, testigo M.G., a la 5ª). El inquilino estrenó el departamento (fs.371/73, testigo B.

P.).

Desde otro ángulo, está acreditado que los departamentos del edificio de la calle C. recién estuvieron en condiciones de escriturar en diciembre de 2013. La escribana que intervino en el otorgamiento del Reglamento de copropiedad y administración, M.

V. V., quien declaró a fs. 377/8, expresó que simultáneamente se suscribieron muchas escrituras de venta, no la totalidad del...

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