Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 26 de Diciembre de 2022, expediente CIV 017174/2021/CA001
| Fecha de Resolución | 26 de Diciembre de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala J |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
Expte. N° 17.174/2021 “S, M.c.G., M N y otros s/ Desalojo: otras causales”
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 22 días del mes de Diciembre del año dos mil veintidós, reunidos en acuerdo las Señoras Juezas y el Señor Juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “S, M.c.G.M.N. y otros s/
Desalojo: otras causales” respecto de la sentencia dictada con fecha 11
de Octubre de 2022, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo, arrojó como resultado que la votación debía realizarse en el siguiente orden: la señora Jueza de Cámara doctora G.M.S., señora Jueza de Cámara doctora B.A.V. -señor Juez de Cámara doctor M.L.C..
A la cuestión propuesta, la Dra. G.M.S. dijo:
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La sentencia de grado de fecha 11 de Octubre de 2022
desestimó la demanda incoada por M S contra M N G y C V F, con costas a la parte actora y difiriendo la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes, para una vez determinada la base regulatoria en los términos que establece el artículo 40, segundo párrafo de la ley 27.423.
Contra el decisorio apela y expresa agravios la parte actora a fs.85.
Corrido el pertinente traslado de ley, obra a fs. 87/88 el responde de las demandadas a su contraria.
Fecha de firma: 26/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Se dictó el llamado de autos a sentencia, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia III. Hechos Motiva el inicio de la presentes actuaciones la demanda incoada por M S contra M N y G C V F y subinquilinos y/u ocupantes del inmueble ubicado en la calle R. número 2701/2705, esquina a la calle A. sin número de esta ciudad.
Manifiesta el accionante que es condómino del mencionado inmueble por haber adquirido la 1/16 ava parte indivisa en la subasta realizada en el marco del expediente número 100.205/1995 que tramitó por ante el juzgado número 21 del fuero.
Refiere que en oportunidad de la diligencia de constatación en dichos actuados el oficial de justicia interviniente dejó
constancia que la propiedad se encontraba ocupada por personas que se autoproclamaban locatarias y que dicho extremo fue también volcado en el boleto de compraventa judicial del 18 de octubre de 2005.
Agrega que, sin embargo, la alegada calidad de locatarias constituyó una simple manifestación de voluntad dado que tales sujetos no aportaron prueba alguna en ese sentido.
Indica que luego de haber transcurrido veinte años desde la aludida constatación, su parte ignoraba si aquellas personas seguían ocupando el inmueble, por lo que en diciembre de 2019 promovió el expediente número 96.598/2019 caratulado “S, Ms c. Intrusos ocupantes R. número 2701/2705 esquina A. sin número y otros s/ Desalojo: intrusos”.
Que en ese proceso se llevó a cabo con fecha 5 de marzo de 2020 una constatación del indicado inmueble de la que resultó que quienes ocupan la propiedad eran las mismas personas que lo hacían cuando se llevó a cabo aquella subasta en la que resultó adquirente.
Fecha de firma: 26/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
Aclara que en esa oportunidad tales sujetos insistieron en que ocupaban el inmueble en calidad de locatarias, sin acreditar el contrato respectivo, cosa que hicieron al contestar el traslado de la demanda allí dispuesto. Sostiene que ante esta circunstancia desistió
considerar intrusas a las demandadas y se allanó a la pretensión defensiva por ellas deducida, quedando de tal manera concluido el proceso.
Manifiesta que el contrato que las demandadas acompañaron en el referido expediente se encuentra suscripto por R H
A en calidad de locador.
Señala que aun soslayando el hecho de que no resulta de los informes registrales que ese sujeto revista la calidad de condómino, dicho contrato es nulo en función de las reglas función de las reglas que rigen la administración de la cosa común en el condominio.
Añade que, al margen de todo ello, del contrato de locación acompañado por las demandadas resulta que en la cláusula 2ª
se convino un plazo de la locación de sesenta meses, esto es cinco años, y que de la cláusula 3ª se desprende que no hay canon locativo a cargo de las locatarias, limitándose su compromiso de mantener el bien en buenas condiciones y al pago de un impuesto y de un servicio.
Considera que los términos de esta contratación, al establecer condiciones totalmente apartadas de lo usual en el mercado,
en claro perjuicio de los demás dueños, no merece el calificativo de acto de administración, por lo que requería de la conformidad de la unanimidad de los condóminos .
Que la fecha cierta que ha de reconocérsele al contrato acompañado es la de su presentación en el expediente al que hizo referencia, y considera que toda invocación con anterioridad a esa fecha de la existencia de un contrato firmado debe ser desatendida.
Fecha de firma: 26/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Señala por último que ante el supuesto de que se alegase que A. actuó en representación de los demás condóminos, o como gestor de negocio o como locador de cosa ajena, las especiales condiciones económicas bajo las cuales dio el bien en locación le obligaban a contar con la ratificación de los condóminos. Invoca el art 1324 del Código Civil y Comercial postulando la nulidad del contrato de locación y se disponga el desalojo del inmueble.
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Agravios La queja de la parte actora gira sustancialmente en torno al rechazo de la acción señalando que el decisorio de grado se fundó
en una apreciación errada, remarca que el desalojo se funda en la ocupación que detentan las demandadas en base a un presunto contrato celebrado por alguien que no es condómino. Que el pretendido contrato no tiene valor alguno pues las demandadas no pueden justificar su ocupación en el inmueble y pretenden hacerlo mediante la presentación de un pretendido contrato que fuera firmado por alguien que no es ninguno de los copropietarios.
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Adelanto que seguiré a la recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto (conf. CSJN Fallos:
258:304, entre otros) pues recuerdo que como todas las pruebas no tienen el mismo peso, me apoyaré en las que resulten apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos:274:113), las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. Se considerarán, entonces, los hechos “jurídicamente relevantes” (A.A., P., Proceso y Derecho Procesal);
o “singularmente trascendentes” (Calamandrei, P., La génesis lógica de la sentencia civil.
Cabe recordar que de los diversos modos en que la ley protege la propiedad, el proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión encaminada al recupero del uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para Fecha de firma: 26/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J
ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión.
No importa pues que la obligación de restituir reconozca como antecedente la existencia de una relación jurídica entre las partes, como por ejemplo la locación o el comodato, o que se trate de un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión (Palacio, Lino E., "Derecho procesal civil", t.
VII, ps. 77/78, ed. 1982). De tal modo, "el objeto del juicio de desalojo es el recupero de la tenencia" (conf. R.J.O.,
"El juicio de Desalojo", Ed. D., pág. 4 y sgtes.).
Esta acción procede cuando existe obligación de restituir el inmueble con apoyo en un contrato de locación, de comodato o bien si quien lo detenta resulta un intruso (Kielmanovich, J., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado”, t.II,
pág. 1083; esta Sala in re “Biglia, R.c.M., E.I. y otros s/ Desalojo”, Expte. n° 95.645/2004, del 18/5/2.010 ídem 8/11/2022 “A., J. s/ Sucesión ab intestato c/ S., C. E. y otro s/
Desalojo: intrusos” (Expte. N° 35.460/2017).
Presupone la existencia de un acto vinculante del que resulta la calidad de tenedor del demandado y su obligación de restituir, la que además debe ser exigible (art. 680 del Código Procesal), salvo el caso de intrusión en que el propietario puede demandar a quien lo ocupe sin derecho. Sobre la parte actora gravita la carga probatoria de cualquiera de estos extremos que se alegue como fundamento de la pretensión (art. 377 del Código Procesal).
En síntesis, la acción de desalojo es de carácter personal.
Por ende, en principio, quedan marginadas de su ámbito cognoscitivo,
todas aquellas cuestiones relativas al derecho de propiedad o posesión que puedan arrogarse las partes (C.N.C., sala G, "., D.E.
y otros c.D.I., L.R. s/ desalojo", del 22/10/92; Edgardo H.
Fecha de firma: 26/12/2022
Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA
S., “Proceso de desalojo ¿Tutela eficaz del derecho...
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