Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 10 de Abril de 2019, expediente CIV 013161/2016/CA001
| Fecha de Resolución | 10 de Abril de 2019 |
| Emisor | Camara Civil - Sala E |
Poder Judicial de la N.ión CAMARA CIVIL - SALA E
Expte. 13.161/2016 (J. 107)
S., J.F.C.P.C., A. Y OTROS S/DAÑOS Y PERJUICIOS.
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 10
días del mes de abril de dos mil diecinueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara N.ional de Apelaciones en lo Civil,
S. “E”, para conocer en el recurso interpuesto en los autos caratulados:
S., J.F.C.P.C., A. Y OTROS S/DAÑOS Y PERJUICIOS
, respecto de la sentencia corriente a fs. 522/530, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores RACIMO.
GALMARIN
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DUPUIS.
El Señor Juez de Cámara Doctor RACIMO dijo:
I.-Resumen de la causa.
El juez de primera instancia hizo lugar parcialmente en la sentencia de fs. 522/530 a la demanda promovida por J.F.S. contra A.P.C.
por responsabilidad contractual por la frustración del contrato de venta de fondo de comercio del local sito en la calle A., Ciudad Autónoma de Buenos Aires, condenando al demandado a abonar la suma de $ 82.048
dentro del plazo de diez días con más la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la N.ión Argentina desde el 19 de octubre de 2009. La pretensión deducida contra la cónyuge del demandado S.B.R. y contra las hijas J.P.P.R. y N.G.P.R.
por responsabilidad extracontractual fue desestimada en el mismo pronunciamiento imponiéndose las costas en la totalidad del proceso al codemandado P.C..
El contrato que dio origen a este proceso fue suscripto el 5 de junio de 2009 entre A.P.C. en su carácter de vendedor del fondo de comercio del rubro gastronómico sito en el domicilio mencionado con el comprador J.F.S. El precio fue pactado en la suma de $ 100.000, con más el valor de las mercaderías existentes al momento de la entrega del negocio Fecha de firma: 10/04/2019
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y el comprador hizo entrega al vendedor en ese momento de la suma de $
40.000 en concepto de seña y principio de ejecución. El boleto fue suscripto también por la cónyuge R. de acuerdo con lo dispuesto por el art. 1277 del Código Civil.
De las constancias de la demanda resumidas en el fallo del juez de grado resulta que S. entendió que el vendedor no realizó ninguna de las gestiones que había asumido por el boleto, que el 26 de agosto de 2009
-después de 15 días sin noticias- remitió cartas documento al corredor inmobiliario y al demandado para que fijasen lugar y fecha de la entrega de la posesión bajo apercibimiento de acciones civiles, que posteriormente tomó conocimiento que el 2 de septiembre de 2009 el titular del fondo de comercio remitió al Consorcio de propietarios de la calle A. …propietario del local una carta documento comunicando su decisión de rescindir el contrato de locación que lo unía con el locador. Sostuvo el demandante que el administrador del consorcio estimó inoficioso tratar en asamblea la documentación que había aportado su parte para la firma de un nuevo contrato de locación y explicó que la cónyuge y la hija J.P.P.R., mediante poder conferido el 18 de septiembre de 2009 por P.C., realizaron actos como la venta de las mercaderías y la rescisión definitiva del contrato de locación (el 13 de octubre y el 19 de octubre de 2009 respectivamente) que tornaron en definitivamente imposible la transferencia del fondo de comercio a favor del comprador.
A raíz de la denuncia penal efectuada por S. se llegó a una sentencia dictada por el Tribunal Oral en lo Criminal n° 12 de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires en la causa 14725/2010 por la que se resolvió
con fecha 5 de junio de 2014 hacer lugar a la suspensión del juicio a prueba en favor de S.B.R., A.P.C. y J.P.P.R. por el plazo de un año (ver fs. 688
vta./689 del mencionado expediente).
El juez civil consideró que el negocio de compraventa del fondo de comercio quedó frustrado por la inacción de P.C. quien no obstante los términos de la cláusula 6ª del boleto no realizó ninguna gestión fehaciente para lograr el perfeccionamiento de la transferencia del fondo de comercio toda vez que quedó claro que las únicas tratativas a tal fin fueron Fecha de firma: 10/04/2019
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las desarrolladas por la empresa B… S.R.L. (en adelante “inmobiliaria”)
que participó como corredor en el negocio. Señaló así que la documentación necesaria para lograr el nuevo contrato de locación fue enviada por la “inmobiliaria” al administrador del consorcio por lo menos 15 o 20 días antes del anuncio de rescisión del contrato en un hecho que el a quo consideró ocurrido con antelación al vencimiento del plazo contractual establecido entre el contrato de compraventa del fondo de comercio. Se sostiene así que P.C. rescindió el contrato sin notificación al comprador, lo que a la postre hizo que la venta se frustrara a lo que se suma que en forma casi inmediata sus mandatarias remataron los bienes muebles que integraban el fondo de comercio. Asimismo, indicó que P.C. no dio cumplimiento con la cláusula décimo primera del contrato de transferencia de fondo de comercio mientras que el comprador asumió las obligaciones a su cargo. El magistrado concluyó señalando que la documentación del adquirente fue dejada al administrador; ello más allá de la suficiencia o insuficiencia de las garantías, lo que a la postre no llegó a analizarse frente a la decisión intempestiva del demandado quien ya había rescindido el contrato de locación. Tal conducta se interpretó como un arrepentimiento del vendedor P.C. mientras que quedó demostrado en la causa que el comprador realizó los actos necesarios para que el negocio se perfeccione.
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Contra dicha sentencia interpusieron los demandados recurso de apelación a fs. 531 que fundó con la expresión de agravios de fs.
541/542 que fue contestada por el actor con la presentación de fs. 569/581
quien a su vez apeló a fs. 533 y presentó su memorial a fs. 544/562 que fue respondido a fs. 564/567.
La expresión de agravios del demandado es ciertamente breve respecto de un extenso proceso seguido entre las partes al cual debe agregarse en su consideración la mencionada causa penal. El caso es, sin embargo, que el demandado cuestiona la médula de los planteos efectuados por el actor respecto de las obligaciones asumidas por las partes en el contrato de transferencia de fondo de comercio que fueron aceptados, en su mayor parte, en el fallo recurrido. Y como creo que no se han atendido sus defensas planteadas en el responde a la demanda -que habían sido también Fecha de firma: 10/04/2019
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expuestas en el proceso penal- examinaré en detalle las conductas de las partes.
Más allá de la denominación con que las partes se refirieron al contrato como compraventa, creo oportuno dejar establecido que aunque seguiré dicha terminología no puede olvidarse que se trata de un contrato cuya naturaleza jurídica se halla controvertida.
No se encuentra discutido en autos que las partes firmaron el boleto de venta de fondo de comercio el 5 de junio de 2009 con intervención de la inmobiliaria, que al vencimiento del plazo de 80 días el Consorcio propietario del local no había prestado la conformidad para una nueva locación a favor de S., que el 26 de agosto el adquirente envió una carta documento al vendedor y a la inmobiliaria para que se le entregara la posesión del local y que el 2 de septiembre el inquilino anunció al locador que habría de rescindir anticipadamente el contrato suscripto en el año 2007
por un periodo de tres años. Tampoco se controvierte que el 13 de octubre de 2009 la cónyuge S.B.R. -quien había sido designada apoderada de P.C.
el 18 de septiembre- vendió en remate privado la mercadería que era parte integrante del objeto de la venta del fondo de comercio y que el 19 de octubre suscribió con el Consorcio de la calle A. la rescisión definitiva del contrato de locación.
Debe señalarse, además, que en el curso del mes de septiembre de 2009 se realizaron audiencias de mediación aparentemente entre el actor, el demandado y la inmobiliaria a requisitoria del primero,
que incluso a una de ellas fue convocado el locador y que durante el mismo mes se desarrollaron Asambleas en el Consorcio para tratar el tema de la rescisión de la locación.
El actor imputa al demandado el incumplimiento de la obligación de obtener un nuevo contrato de locación para el local de la calle A.. El demandado niega haber incurrido en ese incumplimiento, precisa que las gestiones fueron desarrolladas por la “inmobiliaria” y atribuye el incumplimiento de la transferencia del fondo de comercio a la insuficiencia de las garantías presentadas por el comprador al Consorcio propietario.
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La cláusula décimo primera del boleto dispone lo siguiente:
LOCACIÓN: LA VENDEDORA gestionará a nombre de la compradora un nuevo contrato de locación por tres (3) años con un alquiler mensual inicial de PESOS SEIS MIL QUINIENTOS ($ 6.500). La COMPRADORA
presentará garantes propietarios a entera satisfacción del propietario del local. El local objeto de la locación antes mencionada deberá ser entregado en perfecto estado de limpieza, uso y conservación, libre de...
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