Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 31 de Octubre de 2022, expediente CIV 035565/2019/CA001

Fecha de Resolución31 de Octubre de 2022
EmisorCamara Civil - Sala J

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

35.565/2019 S., D. A. c/ E. P. 867/69 SA s/COBRO DE SUMAS DE DINERO

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 31 días del mes de octubre del año dos mil veintidós, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados:

S., D. A. c/ E. P. 867/69SA s/cobro de sumas de dinero

, respecto de la sentencia de fecha 22 de abril de 2022, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de cámara doctor: Maximiliano L.

Caia, señoras juezas de cámara doctoras: Beatriz A. Verón -

Gabriela M. Scolarici.

A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:

La sentencia recurrida admitió la demanda entablada por D. A.

  1. contra “E.P.8.S., a quien condenó a abonar al actor la suma de cien mil dólares estadounidenses (USD 100.000) y la suma de doscientos setenta y cuatro mil setecientos cuarenta y seis pesos con noventa y seis centavos ($ 274.746,96), con más sus intereses y costas.

    Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada.

    Con fecha 7 de septiembre del corriente, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

    1. Los antecedentes Fecha de firma: 31/10/2022

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    Presentaré, resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN,

    Fallos 228:279 y 243:563).

    Señaló el actor, que durante el mes de abril de 2018 el Sr.

  2. E. le ofreció un inmueble en la calle P. 867/69 de esta ciudad para su adquisición. Que, luego de analizarlo y por estar interesado, le solicitó que organizara una reunión con el propietario del bien,

    reunión que se llevó a cabo con la participación del Sr. A.G.(.en nombre y representación de la firma “T. A. SA”) y del apoderado de la firma “E. P. 867/69 SA”, propietaria del bien, C. G..

    Narra, que el 31 de mayo de 2018 -como comprador-, formalizó con la demandada -como vendedora-, una seña por y para la compra de las Unidades Funcionales N° 1, 2, 3, 4, 5, 6,

    7, 8, 9, 10, l1, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 y Unidad Complementaria I, y la Cesión de derechos de la Unidades Funcionales en construcción N° 21 a N° 61 inclusive y los espacios aéreos, todas ellas sitas en el lote de terreno ubicado en la calle P. °

    867/869 de esta ciudad.

    Explica, que del referido instrumento surge que entregó a la “Vendedora” la suma de U$s 50.000 billetes (dólares estadounidenses billetes cincuenta mil) en concepto de seña para la compra de las unidades funcionales allí individualizadas y unidad complementaria y por la cesión de derechos de las unidades funcionales en construcción y espacios aéreos situados en el terreno de la calle P. No 867/69. Que, el precio de la compraventa fue fijado en la suma de USD 2.000.000 pagaderos del modo indicado en la cláusula (ii) del referido instrumento, esto es la suma de USD 1.000.000 dentro de los ciento veinte días corridos contados a partir de la fecha del instrumento y en el momento en que se suscribiera la escritura traslativa de dominio y simultánea entrega Fecha de firma: 31/10/2022

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

    del inmueble; y el saldo de U$s 1.000.000 en cuotas del modo indicado en la misma clausula.

    Afirma, que allí también se pactó que "... el Vendedor queda comprometido a concurrir a la escritura traslativa de dominio dentro del plazo acordado precedentemente, en día y hora a fijar por el escribano qua designe el Comprador con consentimiento del Vendedor, mediante notificación escrita, con una antelación no menor a 7 días hábiles. En caso de no presentarse el Vendedor del inmueble a suscribir la escritura traslativa de dominio el día o lugar indicado y dentro del plaza pactado, habiendo vencido dicho plazo y previa intimación por parte del Comprador, el Vendedor deberá devolver la seña entregadas con más la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES CINCUENTA MIL

    (USD 50.000), en concepto de única indemnización. Si fuere el Comprador quien no se presentara a dicho otorgamiento en las condiciones acordadas, habiendo vencido el plazo acordado, previa intimación por parte del vendedor, éste se quedará con la seña entregada en concepto de única indemnización por su incumplimiento".

    Sostiene, que desde la firma del instrumento “Seña de Compra" cumplió diligentemente todo lo que a él le competía para llegar en tiempo y forma a la firma de la escritura y entrega de posesión y pago de la suma de U$s 1.000.000 a favor de la “Vendedora” conforme lo comprometido en dicho instrumento.

    Que, por ejemplo, el Dr. C. C. como su apoderado, mantuvo una incesante comunicación con el Dr. G. V., quien representaba a la sociedad vendedora las cuales se instrumentaron mayoritariamente en intercambios de Whatsapp entre los citados profesionales.

    Que, los citados intercambios de Whatsapp acreditan, entre otras cosas: (i) que las conversaciones enderezadas a la escrituración se prolongaron durante el mes de octubre de 2018; (ii) que la Fecha de firma: 31/10/2022

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    demandada consintió -o no observó- la designación del escribano D. A. K., propuesto por las partes, en la medida en que recibió el presupuesto de gastos del citado notario, y nada dijo; (iii)

    que en ningún momento durante el mes de octubre de 2018 la demandada planteó que hubiese estado vencido el plazo de 120 días previsto en la seña.

    Alega, que de allí agrega surge la buena fe de su parte y la mala fe de la demandada.

    Postula, que en virtud de ello se le remitieron al citado Escribano las escrituras antecedentes a fin que se fuera preparando la escritura traslativa de dominio y se le comunicó a la vendedora la factura proforma que el escribano había preparado respecto de la escritura de venta prevista y pactada en el instrumento de seña.

    Que, el escribano designado notificó temporáneamente (26/09/2018) a las partes la fecha designada para la realización de la escritura traslativa de dominio en cumplimiento de lo previsto en la cláusula (vi) referenciada, la cual había sido fijada para el día l0 de Octubre de 2018 a las 12 hs. en el domicilio de la calle S.N.° 530 de esta ciudad (Banco Industrial). Que, el día designado para la firma de la escritura concurrió al “Banco Industrial”, lugar que fuera fijado para la realización de la diligencia y la “Vendedora”

    no lo hizo. Que, el día propuesto para la escritura el escribano había solicitado los certificados de dominio e inhibiciones, que todo estaba en condiciones para realizar la escritura traslativa de dominio y que tenía el dinero para abonar la parte del precio allí previsto.

    Asevera, que la “Vendedora” pretextó argumentos absurdos para fundar su negativa a concurrir en la fecha designada y su incumplimiento. Que, la “Vendedora” no concurrió a escriturar incumpliendo lo previsto en la cláusula (vi) de la "Seña de Compra" y, para colmo, no restituyó la suma que recibiera de U$s Fecha de firma: 31/10/2022

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

    50.000, con más otros (U$s 50.000 billetes) conforme lo previsto en dicho instrumento, lo cual es objeto de reclamo mediante la presente demanda.

    Refiere, que quería escriturar el inmueble pero que la negativa e incumplimiento de la demandada a ese respecto sólo le otorga,

    conforme lo pactado en la "Seña de Compra", el derecho a requerir que la “Vendedora” le devuelva la suma de U$s 50.000

    billetes, más la suma de U$s 50.000 en concepto de única indemnización. Que, si bien conforme el art. 1059 del CCCN la señal tiene el carácter de confirmatoria, excepto que ella prevea la facultad de arrepentirse, lo cierto es que del instrumento resulta que las partes pactaron que ante el incumplimiento en concurrir a la escritura por parte de la vendedora, ésta debía devolver las señas entregadas con más la suma de dólares estadounidenses cincuenta mil (U$s 50.000) en concepto de única indemnización.

    A fs. 229/237 “Edificio P. 867/69 SA” contesta demanda.

    Formula una categórica negativa de todo lo expuesto por la parte actora en su escrito introductorio de la instancia y desconoce la totalidad de la documental acompañada. Reconoce haber firmado el documento titulado “Seña de Compra” de fecha 31 de mayo de 2018.

    Dice, que la pretensión de la parte actora se construye íntegramente omitiendo el hecho insoslayable del vencimiento absoluto del plazo de vigencia de la reserva celebrada. Que, acordaron que el precio debía ser abonado ”dentro de los ciento veinte (120) días corridos contados a partir del día de la fecha y en el momento en que se suscribirá la escritura traslativa de dominio y simultánea entrega del inmueble” (“Seña de Compra”, cl. ii). Que, en la cláusula sexta se reitera que tal es el plazo en que debía perfeccionarse la compraventa.

    Refiere, que el contrato se celebró el 31 de mayo de 2018 y que los 120 días corridos vencieron -por tanto- el 28 de...

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