Sentencia Definitiva de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 6 de Noviembre de 2013, expediente C 116851

• Presidente: Pettigiani-Genoud-Kogan-Negri
• Fecha de Resolución: 6 de Noviembre de 2013
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 6 de noviembre de 2013, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores P., G., K., N., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 116.851, "Rotonda S.A. contra Casamento, S.. Nulidad".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara Primera de Apelación del Departamento Judicial de San Isidro revocó el pronunciamiento anterior que había hecho lugar -en forma parcial- a la demanda entablada (fs. 1078/1093).

Se interpuso, por la actora, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 1095/1107).

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorP. dijo:

1. En carácter de cesionaria de la locación de un inmueble ubicado en calle F. n° 802 de la localidad de M., partido de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, "Rotonda S.A." promovió demanda en las presentes contra los locadores Salvador Casamento, B.L.C. (vda. de F., S.A.F., J.C.F. y R.E.F., solicitando que se declare nula la cláusula contractual (tercera) mediante la cual se había sujetado el precio de las mensualidades correspondientes al importe resultante de la venta al público de la cantidad de 7868 litros de nafta especial o extra con la sigla y/o marca ESSO S.A.P.A., del surtidor de expendio al consumidor -fs. 9 vta./10-. Correlativamente, requirió la fijación judicial del respectivo canon locativo (fs. 46/63).

   Relató la actora en esa oportunidad que el 27 de junio de 1996 los demandados alquilaron a la firma "Olzano S.A." el referido inmueble, con destino a la explotación del ramo de estación de servicio, por un periodo de cinco años y cuatro meses, esto es, desde el 29 de junio de 1996 al 28 de octubre de 2001 (fs. 47).

   Prosiguió diciendo que con la conformidad de los locadores, ese contrato fue cedido el 14 de noviembre de 1996 a la firma "KHAR S.A." y el 28 de diciembre de 1998, también con la conformidad de los locadores, el contrato original le fue a su vez cedido a la accionante, habiéndose prorrogado el periodo locativo hasta el 28 de octubre de 2007, prórroga que importó un ingreso de U$S 250.000 para los locadores, pagados por su parte el mismo 28 de diciembre de 1998 (fs. 47 vta.).

   Destacó luego el aumento del precio de las naftas y la baja de las ventas entre los años 1996 y 2001 y la situación de recesión económica que vivía el país y que tornaba imposible continuar con el negocio en que había invertido los mencionados U$S 250.000 y otros $ 270.000 aproximadamente en la remodelación de la estación de servicio, conforme se había comprometido en el convenio de prórroga suscripto el 28 de diciembre de 1998 obrante a fs. 7/8, señalando asimismo las infructuosas gestiones extrajudiciales llevadas a cabo a fin de arribar a un acuerdo razonable con los locadores respecto del precio locativo (fs. 47 vta./50).

   En orden a fundar jurídicamente las pretensiones actuadas, invocó la prohibición de indexar establecida en los arts. 7 y 10 de la ley 23.928 (fs. 50/51), la teoría de la imprevisión contractual (fs. 51/52) y el principio de equidad referido por el codificador en la nota al art. 784 del Código Civil (fs. 52 y vta.).

   Estimó luego que el valor locativo a fijarse no debería contemplar el fondo de comercio de su propiedad ni las reformas edilicias realizadas a su costo que recién quedarían para los locadores una vez finalizado el contrato (fs. 54 vta.), ofreciendo pagar los alquileres devengados durante la sustanciación del juicio a un valor de $ 6.577, resultantes de aplicar la cláusula tercera impugnada sobre el precio de la nafta al 27 de junio de 1996, fecha de inicio de la relación locativa (fs. 56).

   Solicitó finalmente el dictado de una medida cautelar de no innovar consistente en que los locadores no pudieran iniciar acción judicial de desalojo, teniendo como fundamento la falta de pago de la locación (fs. 57 vta./58).

   A fs. 64 y vta. el iudex a quo hizo lugar a la medida cautelar solicitada.

   Corrido el traslado de ley, los codemandados solicitaron el rechazo de la demanda promovida (fs. 115/124 vta.).

   Reconocieron el contrato de locación original y las posteriores cesiones, mas negaron haber recibido los U$S 250.000 referidos por la actora y que la prórroga acordada hubiese adquirido virtualidad, toda vez que la misma se había condicionado a la realización de importantes obras edilicias que se debieron ejecutar antes del 28 de octubre de 2001, encontrándose la actora en mora respecto de esa obligación (fs. 115 vta./116).

   Negaron que la estipulación del precio locativo en base al precio del producto que vende la actora fuera una cláusula de indexación o...