Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 18 de Mayo de 2021, expediente CIV 052913/2018/CA001
| Fecha de Resolución | 18 de Mayo de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala K |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
52913/2018
RODRIGUEZ, OMAR FRANCISCO c/ LENTI, EZEQUIEL
ESTEBAN s/ESCRITURACION
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 18 días del mes de mayo del año 2021, hallándose reunidos los Señores Vocales de la S. K de la Cámara Nacional de A.aciones en lo C.il de la Capital Federal, a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto en los autos: “RODRÍGUEZ, O.F. c/
LENTI, E.E.s.ón”, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden del sorteo de estudio, el Dr. O.O.A. dijo:
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La cuestión litigiosa.
O.F.R. se presenta a fs. 17/19 e inicia demanda contra E.E.L., procurando se lo condene a otorgarle escritura traslativa de dominio, en relación al bien objeto del boleto de compraventa suscripto entre ambos,
con fecha 26 de octubre de 2016 y su anexo -de igual data- unidad funcional número tres, sita en el tercer y cuarto piso y unidad complementaria n° 3, ubicada en planta baja -destinada a cochera- del inmueble emplazado en la calle Nueva York 4439, con entrada, también, por la calle R.G. 4436 -entre M.P. y S.- de esta ciudad. Asimismo, solicita se le imponga al accionado una multa diaria de dólares billetes estadounidenses sesenta (u$s 60) por cada día de mora, en el cumplimiento de la obligación asumida, a partir de la fecha convenida entre las partes para otorgar la escritura traslativa de dominio y hasta su efectivo otorgamiento.
Relata que, a través de la inmobiliaria “CICCHITTI HIJO BIENES RAICES”,
formalizó una reserva de compra, con fecha 6 de octubre de 2016, respecto de la mencionada unidad, siendo el precio de venta fijado, dólares billetes estadounidenses doscientos treinta y cuatro mil (U$S 234.000). Dicho importe debía abonarse en tres pasos: 1) a la firma del boleto, el 30 %; o sea, la suma de U$S 70.200, 2) a la posesión el 60% de aquel total; es decir U$S 140.400, guarismo éste que, luego, se acordó en U$S 128.700; totalizando ello la suma de U$S 198.900 y, 3) el saldo, la suma de U$S
23.400, al suscribir la escritura traslativa de dominio, que quedó finalmente en U$S
35.100; todo ello conforme anexo del boleto de compraventa suscripto el día 24 de noviembre de 2016.
Fecha de firma: 18/05/2021
Alta en sistema: 19/05/2021
Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Advierte que -como puede apreciarse- cumplió con las obligaciones asumidas en cada instrumento suscripto, pero que el accionado obró negligentemente, al omitir ejecutar los actos requeridos por los organismos pertinentes a fin de obtener la aprobación de los planos de subdivisión y proceder a presentar la declaración jurada de finalización de obra por parte del propietario y del profesional que solicitó y realizó
la subdivisión en propiedad horizontal; todo ello de conformidad con lo estipulado en el Decreto 420/2017, que modifica el Decreto 271/2014 y que tuvo por finalidad otorgar una mayor celeridad en el registro de documentación del Plano de Mensura y Subdivisión en Propiedad Horizontal, debiendo suscribirse el acta de tercera verificación, dejando constancia de estar pendiente la realización de la cuarta comprobación especial y la emisión del certificado de final de obra.
Aduce que, como lo acreditará a través de las pruebas a rendirse oportunamente, el demandado -por razones que desconoce, pero que pertenecen a su exclusiva responsabilidad- ha omitido ejecutar y desarrollar los actos exigidos por la autoridad de aplicación del GCBA, destinados a obtener la aprobación de la documentación referida a la obra ejecutada, obstaculizando -con dicho proceder antijurídico- la transmisión de la titularidad dominial a su favor y -por ende- el cumplimiento de las obligaciones asumidas en los acuerdos suscriptos por las partes.
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que, una vez dilucidado en autos cuál o cuáles son los actos pendientes de ejecución por parte del emplazado, se lo intime a su observancia,
aplicándole la multa referida.
Hace saber -asimismo- que, debido al incumplimiento -por parte del constructor-
en otorgarle la escritura traslativa de dominio, se ha visto perjudicado, al no poder obtener un préstamo con garantía hipotecaria, ni ofrecerla como garantía;
concretamente para su madre, quien sufre de una severa discapacidad y necesita obtener una vivienda.
Funda en derecho, ofrece prueba y solicita que, oportunamente, se haga lugar a la demanda en todas sus partes, con costas.
Por su parte, a fs. 54/57, contesta demanda el Sr. E.E.L.. Tras negar todos y cada uno de los hechos, argumentos, documentos y derechos invocados por la actora en su escrito de inicio, que no sean objeto de su expreso reconocimiento,
manifestó que, en fecha 26 de Octubre de 2016, suscribió -en el carácter de vendedor-
un boleto de compraventa con el actor -éste en el carácter de comprador- por el cual le vendió al Sr. R. la unidad funcional nº 3, sita en el tercero y cuarto piso y la unidad complementaria nº 3 -cochera, ubicada en planta baja-, emplazadas en la calle Nueva York 4439 de la Ciudad de Buenos Aires; habiéndose pactado el precio total de Fecha de firma: 18/05/2021
Alta en sistema: 19/05/2021
Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
compra en la suma de U$s 234.000, de los cuales abonó el comprador -a la firma del boleto- el importe de U$s. 70.200 y, en el acto de la entrega de la posesión, en fecha 24.11.2016, la cantidad de U$s 128.600, debiendo abonar el saldo pendiente por la suma de U$s 35.100, contra la firma de la respectiva escritura traslativa de dominio.
Señala que, del boleto de compraventa firmado entre las partes, surge -a todas luces- que el comprador tenía conocimiento de que, en la data de la firma del mismo,
se hallaba en trámite el plano de subdivisión correspondiente ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y que, la escritura futura del inmueble, se encontraba supeditada a la aprobación administrativa de los planos, la ulterior afectación al Régimen de Propiedad Horizontal y al otorgamiento del Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble general, en el cual se ubica la unidad funcional adquirida por el accionante. Transcribe las cláusulas cuarta y novena del boleto en cuestión.
Considera que no le asiste razón al reclamante al endilgarle responsabilidad y negligencia, acusándolo de haber omitido ejecutar los actos requeridos por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fin de obtener el plano de subdivisión aprobado por el mismo; toda vez que se han realizado y continúan efectuándose -acota- todos los trámites pertinentes para tal fin.
Sin perjuicio de ello, refiere que la acción de escrituración impetrada por el Sr.
R., resulta improcedente por prematura e infundada y corresponde sea rechazada. Advierte que no hay plazo perentorio que se encuentre vencido. Manifiesta,
al respecto, que el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, hasta tanto no se formalicen todos los trámites ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, no resulta exigible. El tiempo para otorgar dicho acto no fue determinado por las partes dentro de un plazo y no surgiendo del boleto en cuestión, fecha de escrituración.
Expone que no existe, por lo tanto, mora de su parte y tampoco hubo interpelación previa. Concluye afirmando que, por ello, no puede proceder la demanda por escrituración articulada, ni por eventuales daños y perjuicios reclamados por el accionante.
Aclara con respecto a los trámites realizados que, en octubre de 2014, se presentó ante la Dirección de Catastro de la Ciudad de Buenos Aires, el plano Mensura Particular y División por el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512),
característica MH848-2014, suscripto por el agrimensor G.A.C., abriéndose el expte. N° 12864213/2014. Dicho documento tuvo algunas observaciones, debiendo,
entonces, desarchivarse el plano de obra presentado oportunamente y que -en ese entonces- se encontraba sin digitalizar. Recrea que, sólo ese desarchivo, demoró más de seis meses; sumando a ello la mudanza de la Dirección General de Registro de Fecha de firma: 18/05/2021
Alta en sistema: 19/05/2021
Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JULIO M.A.R.V., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: O.O.A., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Obras y Catastro y la nueva implementación de la digitalización, con la consecuente adaptación a dicho sistema de trámite a distancia “TAD”; todo lo cual implicó un retraso importante y configuran hechos ajenos a su voluntad. Enfatiza que resulta ser de público y notorio conocimiento que la Dirección General de Registro de Obras y Catastro del GCBA., se trasladó del antiguo edificio del Mercado del Plata ubicado en la calle C.P. de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a su actual solar de la Avda. M.G. 346 -de la misma ciudad-, lo que consumió varios meses de demora hasta que esa Dirección Comunal volviese a estar operativa.
Sostiene que, a pesar de las tardanzas ajenas relatadas, a la fecha de su contestación, se siguen realizando todas las diligencias necesarias hasta alcanzar la aprobación del plano de subdivisión; tales como el plano de incendio conforme a obra y su aprobación, etc., lo que surgirá de la prueba a producirse en autos, con la que demostrará que no hubo -de su parte- negligencia omisión alguna.
Colige ser el sujeto más interesado en obtener la documentación necesaria para alcanzar al acto escriturario, ya que tal situación lo perjudica notablemente y que -a la fecha- queda un saldo importante del precio que no ha percibido, a más de la responsabilidad que le implica seguir siendo el titular, cuando ya ha entregado la posesión de la unidad al actor; quien goza del uso del inmueble -cuyo...
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