Resolución General 855/2020

• Fecha de publicación: 11 Septiembre 2020
• Sección: Resoluciones Generales
• Emisor: COMISIÓN NACIONAL DE VALORES

Ciudad de Buenos Aires, 10/09/2020

VISTO el Expediente Nº EX-2020-40316858--APN-GAL#CNV- caratulado “PROYECTO DE RG S/ PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO”, lo dictaminado por la Subgerencia de Fondos Comunes de Inversión Cerrados, la Gerencia de Fondos Comunes de Inversión, la Subgerencia de Fideicomisos Financieros de Consumo, la Gerencia de Fideicomisos Financieros, la Subgerencia de Normativa y la Gerencia de Asuntos Legales; y

CONSIDERANDO:

Que la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES (CNV) es la autoridad de aplicación y contralor de la Ley de Mercado de Capitales Nº 26.831 (B.O. 11-5-2018), encargada de la promoción, supervisión y control del mercado de capitales, orientada a fomentar el desarrollo de un mercado de capitales transparente, inclusivo y sustentable que permita canalizar el ahorro de los argentinos hacia la inversión, contribuyendo así a la generación de empleo y al progreso económico y social del país.

Que, en tal sentido, la CNV impulsa la creación de estructuras que promuevan inversiones en la economía real, teniendo, a dichos fines, la industria de la construcción un rol clave en la reactivación de la economía nacional, dada la amplitud y diversidad de su cadena de valor, tanto a nivel de actividades como en cuanto a su dispersión geográfica y el sustancial efecto multiplicador sobre el Producto Bruto Interno que la misma muestra.

Que, en dicho marco, el artículo 19, inciso m), de la Ley Nº 26.831 establece como atribuciones de la CNV, la de propender al desarrollo y fortalecimiento del mercado de capitales creando o, en su caso, propiciando la creación de productos que se consideren necesarios a ese fin.

Que, en el ejercicio de dichas atribuciones, se crea un régimen especial de Productos de Inversión Colectiva para el desarrollo inmobiliario, a través de la inclusión de un nuevo Capítulo dentro del Título V “PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA” de las NORMAS (N.T. 2013 y mod.).

Que el espíritu perseguido por la presente reglamentación reconoce la necesidad de impulsar el desarrollo de la actividad inmobiliaria, en todas sus formas, brindando las herramientas suficientes que permitan el acceso al financiamiento, entendiendo que los productos de inversión colectiva resultan el canal natural para la captación de ahorro e inversión para el desarrollo de las economías, brindando liquidez y financiamiento a proyectos de inversión en el país a través del mercado de capitales.

Que los productos de inversión colectiva tienen implicancias directas en dos objetivos fundamentales: la eficiencia en la asignación del ahorro a las oportunidades de inversión y la gestión de riesgos y protección de los inversores.

Que, en función de ello, se propende a la adaptación de los vehículos de inversión colectiva existentes en el ámbito de la oferta pública, con el objeto de posibilitar el acceso al financiamiento a través del mercado de capitales mediante productos con características inmobiliarias, aunando dicha demanda de financiamiento con la oferta de nuevas alternativas de inversión en instrumentos de esta naturaleza.

Que, en función de la versatilidad de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC) y de los Fideicomisos Financieros (FF), la presente regulación consolida en su texto disposiciones comunes a sendos productos, pero sin desatender las características propias de cada vehículo de inversión, diferenciándose de los regímenes generales de cada producto, a fin de adaptarse a las particularidades de la industria inmobiliaria.

Que por la presente se incorporan disposiciones, aplicables tanto a los FCIC como a los FF, relativas a la figura del Desarrollador, partícipe esencial en este tipo de estructuras, estableciéndose un régimen informativo especial para quienes desempeñen dicha función, el cual contempla actualizaciones anuales.

Que, asimismo, se establece la obligación de designar un Auditor Técnico, responsable de la elaboración de informes periódicos sobre el avance de obra, comparando las proyecciones efectuadas con la aplicación real de los fondos a la ejecución de las obras, calculando los desvíos y cualquier otra información que resulte relevante sobre el emprendimiento, cuyos informes deberán ser objeto de publicación a través de la AUTOPISTA DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA (AIF) para el conocimiento e información del público inversor.

Que, en relación a la colocación de los valores negociables, se fija la posibilidad, en tanto la oferta sea dirigida exclusivamente a inversores calificados, de reducir el período de difusión en la oferta pública inicial.

Que en relación a las particularidades de cada instrumento, se propicia el desarrollo de fideicomisos financieros inmobiliarios con la posibilidad de emitir valores fiduciarios que otorguen el derecho a adquirir o a resultar adjudicatario de una unidad funcional o equivalente, y atendiendo a las necesidades propias del sector y las especiales características de los valores fiduciarios emitidos en dichos términos, los cuales podrían requerir un mayor tiempo para su comercialización, se reconoce la posibilidad de realizar reaperturas del período de colocación de los valores fiduciarios dentro de un plazo que no podrá exceder de los CINCO (5) años.

Que, por su parte, en relación a los Fondos Comunes de Inversión Cerrados, la presente reglamentación establece, en adición al contenido dispuesto en el régimen general aplicable a los FCIC, el contenido mínimo del Reglamento de Gestión y del Prospecto de Emisión para los FCI de objeto inmobiliario, en función de las particularidades de la inversión.

Que, adicionalmente, se reglamenta para los FCI cuyo objeto especial de inversión contemple el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la alternativa de rescate parcial en especie, así como la posibilidad de aprobación por parte de la asamblea de cuotapartistas de un plan de distribución, ante supuestos de liquidación final, mediante la entrega de activos del FCI.

Que, asimismo, se incorporan al régimen general aplicable para los Fondos Comunes de Inversión Cerrados, previsiones relativas a la necesidad de establecer un cronograma y estrategia de inversión para la conformación del patrimonio del Fondo, el cual deberá contemplar plazos acordes con la vigencia del Fondo, de manera que se garantice en todos los supuestos el cumplimiento con la especificidad de la inversión inmobiliaria.

Que, por su parte, en relación a la toma de decisiones por parte de los cuotapartistas, se admite la posibilidad de establecer un mecanismo alternativo tendiente a la obtención del consentimiento de los cuotapartistas, debiendo garantizarse en todo momento la debida información previa y el derecho a ser oído.

Que, en otro orden, se requiere, bajo el régimen general aplicable para los Fondos Comunes de Inversión Cerrados, la presentación de un informe de valuación de UNA (1) evaluadora independiente a los fines de la determinación del valor de las cuotapartes, y se prevé la emisión de cuotapartes de renta en los términos de lo dispuesto en el octavo párrafo del artículo 1º de la Ley N° 24.083, en cuyo caso, se requerirá la determinación del activo específico y los mecanismos tendientes a garantizar su repago.

Que, en igual sentido, ante previsiones reglamentarias de diferimiento de la integración de las cuotapartes en una o más oportunidades, se establecen bajo el régimen general aplicable para los Fondos Comunes de Inversión Cerrados, parámetros de actuación frente a casos de mora en la integración.

Que en consonancia con lo dispuesto por el artículo 81 de la Ley Nº 26.831, con el objetivo de optimizar el procedimiento de autorización de aquellos FCIC que prevean en el Reglamento de Gestión la emisión y colocación en uno o más tramos, dentro de un monto máximo autorizado, se establece un procedimiento simplificado para la emisión de los tramos subsiguientes.

Que la presente registra como precedente a la Resolución General CNV N° 844 (B.O. 26-6-2020), mediante la cual se sometió a consideración de los sectores interesados y la ciudadanía en general el anteproyecto de Resolución General, conforme el procedimiento de “Elaboración Participativa de Normas” (EPN) aprobado por el Decreto N° 1172/2003 (B.O. 4-12-2003), receptando opiniones y/o propuestas cuyas constancias obran en el expediente mencionado en el Visto.

Que la presente se dicta en ejercicio de las atribuciones conferidas por los artículos 19, incisos h), m) y u), y 81 de la Ley N° 26.831, 32 de la Ley N° 24.083 y 1.691 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Por ello,

LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES

RESUELVE:

ARTÍCULO 1°.- Sustituir los artículos 37 a 46 de la Sección VII del Capítulo II del Título V de las NORMAS (N.T. 2013 y mod.), por el siguiente texto:

“CLASES DE CUOTAPARTES.

ARTÍCULO 37.- El Reglamento de Gestión podrá prever la emisión de cuotapartes tanto de condominio como de renta en los términos de lo previsto en el octavo párrafo del artículo 1º de la Ley N° 24.083.

En este último caso, deberá encontrarse definido en los documentos de la oferta, el activo específico junto con el flujo de fondos estimado y los mecanismos tendientes a garantizar el repago de las cuotapartes.

En el caso de emisión de cuotapartes de condominio con preferencia patrimonial, deberán encontrarse definidas en los documentos de la oferta, las condiciones de su emisión, los derechos de preferencia patrimonial, método de cálculo, en su caso, y forma de pago; así como los restantes derechos económicos y políticos.

Los requisitos de dispersión dispuestos en el artículo 36 de la presente Sección, deberán ser cumplidos teniendo en cuenta la totalidad de las cuotas emitidas y en circulación, incluyendo las clases identificadas en los párrafos precedentes.

EMISIÓN EN TRAMOS. AUMENTO DE CUOTAPARTES. DERECHO DE PREFERENCIA.

ARTÍCULO 38.- El Reglamento de Gestión podrá prever la colocación y la emisión de cuotapartes en uno o más tramos, dentro del monto máximo autorizado.

En el caso de aumento de la cantidad de cuotapartes del Fondo o ante la emisión de...