Resolución General 25/2020

 
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Ciudad de Buenos Aires, 18/05/2020

VISTO: Lo dispuesto por el artículo 2075, segundo y tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), conforme al cual “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecido en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece este Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.

Y CONSIDERANDO:

Que conforme ha sostenido la doctrina científica, al analizar el artículo 2075 del CCCN, “existen tres órdenes normativos que confluyen sobre la constitución y régimen aplicable a los conjuntos inmobiliarios: nacional, provincial y municipal. En atención a la delegación constitucional de competencias a favor del Estado nacional, el Código regula los derechos reales pasibles de ser aplicados en estas urbanizaciones, como así también los contratos y obligaciones que surgen como consecuencia de su instalación y funcionamiento … pues se trata de derechos patrimoniales, cuya regulación es una atribución exclusiva del Poder Legislativo nacional (cfr. art. 75, inc. 12 de la Constitución Nacional” (CULACIATI, MARTÍN MIGUEL, en LORENZETTI, RICARDO LUIS -Director-, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Tomo IX, págs. 583 y 585, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015). De esta suerte, “todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad horizontal especial. Ello es así, a efectos de proveerle al emprendimiento de un marco de reglas claras y supletorias, y garantizar la seguridad jurídica en las relaciones reales implicadas. De ese modo, si se aceptara que los emprendimientos puedan constituirse no ya como un derecho real, sino también como derechos personales, se desnaturalizaría el objetivo de la norma y de allí que, a efectos de someter las situaciones fácticas encuadrables en un conjunto inmobiliario a un mismo régimen jurídico, el Código exige la adecuación de los emprendimientos preexistentes a su entrada en vigor, que hubieran optado por alguna configuración de índole personal, a la regulación del nuevo derecho real” (CULACIATI, MARTÍN MIGUEL, en LORENZETTI RICARDO LUIS -Director-, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Tomo IX, págs. 587/8, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015). Resulta prístino, entonces, a juicio del autor citado, que “la norma se ocupa de regular la situación de aquellos emprendimientos preexistentes a la entrada en vigencia del Código; pues exige que aquellos que hayan optado por alguna configuración de índole personal, deben adecuarse al nuevo derecho real”.

Que el normado deber de adecuación, de los conjuntos inmobiliarios ya existentes a la entrada en vigencia del CCCN y que tuviesen alguna configuración basada en los derechos personales, como específica obligación de hacer sobreviniente para determinados sujetos del Derecho, “no es una creación ‘de la nada’ del CCCN. En efecto, dentro de los proyectos legislativos de corte nacional antecedentes en esta materia, se destaca el proyecto legislativo 112-S-2007, llamado ‘Ley de Propiedad Urbana Especial’, que establecía un derecho real autónomo, similar en sus caracteres a la propiedad horizontal” (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. ¿Hasta cuándo?… ¿todo cambió para que nada cambiara?, Revista del Notariado Nº 933, C.E.C.B.A, Bs. As., 2019)

Que esa singular obligación de hacer sobreviniente, consistente en adecuar algunas conformaciones preexistentes de lo que en términos del actual art. 2073 del CCCN son los conjuntos inmobiliarios “in genere”, establecida en el tercer párrafo, del art. 2075, del CCCN, es una clara excepción al principio general dimanante del art. 7º del mismo cuerpo normativo, dado que lo estipulado en la especie en punto a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigor del CCCN, que se hubiesen constituido en base, compartida o exclusiva, a derechos personales o creditorios, configura una excepcional disposición en contrario a tal principio general, contemplada como uno de los posibles efectos temporales de la ley, o consecuencias de la ley en relación al tiempo, en el mismo art. 7 del CCCN. En tal sentido, se ha expresado, en concreta referencia a este tópico legal concerniente a los conjuntos inmobiliarios, que es un caso de expresa aplicación retroactiva de la ley, la cual está permitida; y quien eventualmente pretenda que la aplicación de la norma lo priva de un derecho constitucional, deberá, en todo caso, asumir la carga -imperativo del propio interés-, de acreditarlo en el concreto caso que se invoque (conf. KEMELMAJER DE CARLUCCI, AÍDA ROSA, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, pág. 164, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015; íd. NEGRONI, MARÍA LAURA y PUERTA DE CHACÓN, ALICIA, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del código civil y comercial”, La Ley, 4/5/2016, pág. 2, cita online ar/doc/976/2016; íd. COLMAN LERNER, HORACIO, “Conjuntos inmobiliarios. Countries y barrios cerrados. Código Civil y Comercial de la Nación”, pág. 71, Ed. Di Lalla, Bs. As., 2015; íd. ABREUT DE BEGHER, LILIANA, “Conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación”, Revista del Notariado, Nº 929, C.E.C.B.A., Bs. As., 2017; íd. MASSICCIONI, SILVIA MAELA, “Marco legal de los conjuntos inmobiliarios. Adecuación”, Revista del Notariado, Nº 933, C.E.C.B.A., Bs. As., 2019).

Que, en la misma línea, en lo concerniente a los conjuntos inmobiliarios preexistentes al CCCN establecidos como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y personales, se ha destacado que “la retroactividad legalmente establecida se explica en virtud de...

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