Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 23 de Mayo de 2022, expediente COM 015336/2013/CA001
| Fecha de Resolución | 23 de Mayo de 2022 |
| Emisor | Camara Comercial - Sala A |
Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires, a los 23 días del mes de mayo de dos mil veintidós, se reúnen los Señores Jueces de Cámara, con la asistencia del Señor Prosecretario de Cámara, para entender en los autos acumulados caratulados “REPETTI, RICARDO ANTONIO C/
HOTELFER S.A. Y OTROS S/ ORDINARIO” (Expediente Nº 15336/2013) y “REPETTI, RICARDO ANTONIO C/ CARILÓ GARDEN Y OTROS S/
ORDINARIO” (Expediente N° 2891/2015), originarios del Juzgado del Fuero N° 12,
Secretaría N° 24, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido por el art. 268 del CPCCN, resultó que los Sres. Jueces de esta Sala deben votar en el siguiente orden: Dr. H.O.C.(.N.° 1), Dr. A.A.K.F. (Vocalía N° 2) y Dra. M.E.U.(.N.° 3).
Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara, Dr. H.O.C. dijo:
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Los hechos del caso.
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Se presentó en fs. 284/293 R.A.R. promoviendo demanda contra M.O.F., H.S. (en adelante H.) y Proyecto Cariló S.A. (en adelante Proyecto Cariló), reclamando la resolución de un contrato de tiempo compartido y los daños y perjuicios -estimados en la suma de $
252.000, más lo que el magistrado considere en concepto de daño moral-, intereses y costas.
El actor relató que, en fecha 26.02.1993, celebró en carácter de “usuario”,
un contrato de tiempo compartido con la empresa Cariló Garden S.A., sociedad propietaria del complejo habitacional que serviría de asiento del contrato citado,
posteriormente denominado Posada del Bosque Cariló y representada por su presidente H.H.G.P. (fs. 137/138).
Continuó explicando que, mediante dicho contrato, se le transmitió, por el plazo de 97 años, el uso y goce de la unidad “Módulo A” del inmueble sito en Aromo y Benteveo, Cariló, lote 7 a, fracción
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Indicó que, de acuerdo a la primera cláusula del contrato, adquirió la titularidad de tales derechos sobre la mencionada unidad durante dos semanas “altas” -identificadas como semanas 3 y 4- y Semana Santa. Explicó que las semanas se enumeran de forma sucesiva, siendo la primera semana del mes de enero de cada año la número 1, la segunda semana de enero la número 2, y así sucesivamente.
El accionante dijo que abonó, como precio del contrato, la suma de dólares estadounidenses dieciocho mil veintiocho (U$S 18.028), bajo la modalidad Fecha de firma: 23/05/2022
Alta en sistema: 24/05/2022
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación estipulada en la tercera cláusula del contrato y que, consecuentemente, el 28.04.1993
quedó integrado y efectivizado el pago, en forma completa y en tiempo oportuno, del precio establecido en aquel.
Expuso que se estableció, en la cuarta cláusula del contrato y en el artículo noveno del Reglamento de Uso Interno del Complejo, el cual forma parte del contrato, la obligatoriedad del pago, a su cargo, de una cuota de mantenimiento anual por la suma de dólares estadounidenses cien (U$S 100) por cada semana adquirida, con lo cual se cubrían los gastos anuales, ordinarios y extraordinarios, de las unidades funcionales del complejo (fs. 139/141).
El demandante manifestó que, en la cláusula novena del contrato, se estipuló que C.G., en su calidad de vendedora y propietaria del complejo, se reservaba la gestión y administración del mismo. Agregó que, en el artículo octavo del Reglamento de Uso Interno, se encuentran delineadas las obligaciones inherentes a tal investidura.
Señaló también que, el dominio del inmueble en el que se asienta el complejo, había sufrido desde el 26.02.1993 diversas transmisiones, sin que se cumpliera con la ley de transferencia de fondos de comercio. De seguido, aclaró que se reconocieron y respetaron los derechos de los propietarios de las semanas.
Indicó que los titulares del complejo fueron, sucesivamente, H.H.G.P., quien adquirió el inmueble el 09.09.1993; la Dra. T.R.C.G., quien lo compró en fecha 28.12.1995 -y fue administradora del mismo hasta su desvinculación, notificada en fecha 30.06.1995-; L.A.L.,
quien lo adquirió a favor de un tercero el 22.12.2009; y Proyecto Cariló S.A, que por escritura del 24.06.2010, aceptó la compraventa efectuada a su favor por L.. Añadió
que, en esta última etapa, se habrían suscitado las cuestiones que dieron origen a este pleito.
El actor afirmó que el desenvolvimiento del vínculo fue normal desde el año 1993 hasta el año 2010. Explicó que, de acuerdo a la naturaleza periódica de las prestaciones a cargo de la propietaria, la mecánica para coordinar la ocupación o dar en alquiler las unidades del complejo, durante el período de uso asignado, consistía en la remisión de una misiva por parte de la administración, con cierta anticipación al inicio de la temporada correspondiente, en la que se solicitaba indicar, entre otras opciones, si haría uso de la unidad o si autorizaba su alquiler -de cuya gestión se encargaba la administración, aunque, aclaró, hubo veces que la tomó a su cargo una inmobiliaria de la zona denominada EBI Propiedades, con la cual la administración mantenía vínculos comerciales-.
Sostuvo que no fueron pocas las ocasiones en las que dio orden de dar en alquiler la unidad, durante el período de tiempo de su titularidad, a precio de mercado y Fecha de firma: 23/05/2022
Alta en sistema: 24/05/2022
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación por una comisión razonable. Agregó además que las constancias de liquidaciones y recibos -emitidas por la administración o por EBI Propiedades, según el caso-, darían cuenta de esta operatividad, con la cual las partes se sintieron confortables a lo largo de casi ocho años continuados de cumplimiento (fs. 147/159 del sobre de documentación grande n° 15336/2013 y fs. 155/156 del sobre de documentación chico n° 2891/2015).
El accionante explicó que, a través de los años, se había instaurado la costumbre de que, en caso de optar por hacer uso, total o parcialmente, del período de tiempo de su titularidad y notificado su decisión en tal sentido, se le remitían los “vouchers de ingreso”, con membrete de la propietaria (Posada del Bosque – Cariló -ex Cariló Garden-) consignando, entre otros, los datos de la cabaña asignada, la capacidad para alojar hasta cierta cantidad de personas, el día de entrada y de salida, una descripción de los servicios incluidos, las reglas de convivencia, etc.
Expuso que fue abonando históricamente las expensas, primigeniamente convenidas en la suma de U$S 100 por cada semana adquirida, pero que debido a las circunstancias que afectaron la economía del país a partir de la salida de la convertibilidad y el retraso en el valor de la moneda norteamericana en el mercado local,
las expensas resultaban insuficientes para afrontar los costos de mantenimiento y conservación de las unidades.
El demandante además manifestó que el contrato de tiempo compartido no establecía ningún mecanismo para el caso de que dichas alteraciones pudieran acaecer. Y explicó que, en el marco de la buena fe contractual legislada por el art. 1198
del Código Civil y alentando a la conservación del contrato e intereses recíprocos, se convino apartarse de las expensas estipuladas y establecer el valor de las mismas en una suma que representase razonablemente el mantenimiento y conservación de los bienes,
así como los gastos de la administración, fijándose entonces en $ 200 a partir del año 1996 y $ 1.400 desde el año 2010. Afirmó luego que, desde el año 2011, el administrador, sin consulta ni justificación, pretendió cobrar la exorbitante suma de $
5.800 por semana.
Continuó explicando que fueron estas actitudes las que produjeron el conflicto traído a este juicio y que fueron en vano las conversaciones, tratativas y negociaciones entabladas para remontar el negocio.
El actor destacó que las expensas se abonaban una vez por año, antes del inicio del uso de la semana o, en su caso, en las fechas establecidas por el administrador.
Y añadió que en algunos documentos se las denomina “cuota sostén”, “cuota de mantenimiento” y/o “expensas”.
Reiteró que, hasta el mes de marzo del año 2010, la relación se desarrolló
con normalidad y remarcó que, a partir del mes de abril de dicho año -lo que “casualmente” coincidiría con el supuesto nombramiento de un nuevo administrador del Fecha de firma: 23/05/2022
Alta en sistema: 24/05/2022
Firmado por: J.A.C., PROSECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: H.O.C., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación complejo, el señor M.O.F.-, se registró el incumplimiento “flagrante,
constante y desprejuiciado” del contrato por parte de la propietaria y sus administradores, lo que tornó de cumplimiento imposible las prestaciones a su cargo y el goce de sus derechos.
El pretensor expuso que el 2 de diciembre de 2009, esto es, unas semanas antes de iniciarse la “temporada alta” vacacional correspondiente al año 2010 y tal como se acordara año a año con la Sra. T.G. -quien fue administradora del complejo hasta el 30.06.1995 y luego continuó vinculada al mismo como propietaria y administradora a través de EBI Propiedades-, solicitó por correo electrónico que se procedan a alquilar las dos semanas altas de su titularidad, operación que devengó una renta de $ 5.400 por cada una, suma a la que correspondía descontársele el 12% en concepto de comisión a favor de esta última, además del servicio de desayuno y el de playa.
Así que el accionante aseveró que, durante varios meses posteriores a las semanas alquiladas, solicitó sin respuesta la liquidación y el depósito de las sumas pactadas, correspondientes al...
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