Real estate recargado: las claves para entender el mercado inmobiliario que se viene

La irrupción del crédito hipotecario cambió las reglas a la hora de hacer negocios con los ladrillos. La financiación se convirtió en la brújula que marcará el ritmo del mercado. Con una demanda de créditos hipotecarios que fue récord en junio con $ 3717 millones otorgados, casi siete veces más que en el mismo mes de 2016, la industria local sueña con la posibilidad de replicar el modelo chileno, país en el que las líneas para comprar el techo propio equivalen a 20 puntos de la economía. "En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5% del PBI argentino. Hoy representa el 0,5%", detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.

En la Argentina, faltan 1,3 millones de casas y otras 2,7 millones tienen que ser refaccionadas o no cuentan con la infraestructura básica. El déficit habitacional es tema central de la mesa chica del presidente Macri que incentiva un esquema de cooperación entre el Gobierno y los bancos que permita cuotas bajas y plazos de hasta 30 años en préstamos. "Trabajamos en la evolución de un Estado netamente ?constructor' a uno ?facilitador'. Es decir que no sea el que genere las soluciones habitacionales sino que co-invierta con el sector privado", define Iván Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, que destaca que con $ 25.000 millones en el presupuesto para la Secretaría para la Vivienda, y considerando una inversión de $ 1 millón por casa, sólo se podrían construir 25.000 viviendas. Por eso, la apuesta en apalancar esas inversiones es que se subsidie la demanda y que el sistema financiero participe con préstamos a largo plazo. En este contexto, las líneas ajustadas por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), un coeficiente que actualiza el capital y las cuotas del crédito hipotecario a la inflación son las más demandadas. Se financia hasta un 75% del valor de la vivienda y se cobra una tasa que varía entre 3,50 y 7%, según el banco. El acierto de establecer tasas bajas más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17% menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. " Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14% con 30% de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40%", analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).

En este escenario, inversores, desarrolladores, constructores, inmobiliarias y los bancos se adaptan a las nuevas reglas.

El comprador final marca el ritmo de la demanda

La proliferación del crédito...