Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala C, 28 de Diciembre de 2022, expediente CIV 010759/2021
| Fecha de Resolución | 28 de Diciembre de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala C |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA C
CIV 10759/2021/CA001 – JUZG. Nº 89
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de diciembre de 2022, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Sala “C” de la Cámara Civil, para conocer del recurso interpuesto en los autos “RABAGO CINDI MARIANELA Y O.
C/PETILLO MARIA S/CONSIGNACION” respecto de la sentencia dictada con fecha 31 de mayo de 2022,
el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el orden siguiente: Sres. Jueces de Cámara Dres.
Trípoli, Converset y D.S.:
Sobre la cuestión propuesta el Dr.
Trípoli:
-
La sentencia de primera instancia declaró abstracto un pronunciamiento sobre la consignación de las llaves del inmueble locado;
y rechazó la demanda entablada por C.M.R. y C.A.R. contra M.P., con costas.
El fallo fue apelado por la parte actora, quien expresó agravios con fecha 27 de septiembre de 2022, cuyo traslado fue Fecha de firma: 28/12/2022
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
contestado por la parte contraria el día 17 de octubre de igual año.
-
No admitiré el pedido formulado por la demandada de declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, por cuanto la Sala que integro, priorizando el derecho de defensa de raigambre constitucional,
propicia el estudio de las quejas en tanto las respectivas expresiones de agravios reúnan, al menos de modo mínimo, los recaudos procesales.
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Los accionantes demandaron por consignación de las llaves del inmueble de la calle Rosario 683, 3° “13”, de esta ciudad, que habían locado a la demandada; y por los daños y perjuicios que les ocasionó la resolución anticipada del contrato de locación suscripto entre ambas partes, por exclusiva culpa de la locadora.
Al respecto, señalaron que desde la celebración del contrato de locación habían solicitado a la locadora, en múltiples oportunidades y por distintas vías, que realizara arreglos necesarios para el normal uso y goce del inmueble. Le atribuyeron a la locadora una constante falta de respuesta positiva, pese a las misivas cursadas, razón por la cual, previo apercibimiento, dieron por resuelto el contrato por su exclusiva culpa; en consecuencia, se le requirió que indicara lugar y fecha para la devolución de las llaves, para Fecha de firma: 28/12/2022
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
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lo cual se le remitió una nueva carta documento que siquiera fue retirada por la accionada de las oficinas del correo. De ahí que sostuvieran que, habida cuenta que la locadora había caído en mora respecto de la recepción del bien, no les resulta exigible el pago de los cánones locativos desde el mes de diciembre de 2020 en adelante. Por otra parte, con fundamento en el incumplimiento de la obligación de conservar el inmueble en buen estado, responsabilizaron a la demandada por la finalización del contrato y,
con ello, de los daños ocasionados (material y moral).
La Sra. Magistrada de grado, tras valorar la prueba producida e interpretar conjuntamente los términos de los dos contratos de locación celebrados entre las partes (uno por el período comprendido entre el 1/12/2017 y el 30/11/2019, y otro desde el 1/12/2019 al 30/11/2021) concluyó que no se había acreditado incumplimiento contractual alguno atribuible a la parte demandada P.. De allí que decidió
no admitir las partidas resarcitorias reclamadas, ni declarar la liberación de los demandantes de los cánones devengados a partir de la intimación a la locadora a recibir el inmueble. De manera que se decidió por el rechazo de la demanda.
En cuanto a la consignación de las llaves, en tanto ya habían sido recibidas por la locadora, la juzgadora valoró que un Fecha de firma: 28/12/2022
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
pronunciamiento en ese sentido resultaba abstracto.
Los demandantes solicitan ante esta instancia que se revoque la decisión adoptada por la Sra. Juez a quo.
Para fundar su queja reprochan la falta de valoración por parte de la anterior sentenciante de la conducta asumida por la demandada P. frente a las cartas documentos acompañadas, así como su incomparecencia a la instancia de mediación previa. Afirman que resulta un yerro trascendental de la sentencia apelada el haber considerado que la demandada fue debidamente notificada de las intimaciones extrajudiciales de autos y, sin embargo, no haber ponderado,
en forma alguna, su silencio frente a las requisitorias, que fueron validadas en el expediente, tanto en su contendido como por los avisos de visita del correo. Refieren que la juzgadora incurrió en contradicción al omitir ponderar el silencio de la locadora y,
de todas formas, condenarlos al pago de la totalidad del contrato de locación,
considerando injustificada la resolución contractual. Se agravian, asimismo, por la interpretación que la sentenciante les dio a las cláusulas contractuales. Resaltan que pesaba sobre la locadora la obligación de mantener la habitabilidad del inmueble.
Finalmente, critican la declaración de Fecha de firma: 28/12/2022
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
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cuestión abstracta
por la consignación de llaves y lo decidido en materia de costas.
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El régimen jurídico de la resolución por incumplimiento del contrato de locación se compone de dos tipos de normas: 1)
las que regulan la resolución por incumplimiento en general, previstas en los arts. 1077 a 1089 del CCyCN, que resultan aplicables a este contrato, dado su carácter bilateral, y 2) las que regulan la resolución por incumplimiento del contrato de locación en particular (arts. 1194, 1201, 1202, 1205, 1206,
1207, 1208, 1211/1214, 1219/1220, 1222/1224 del CCyCN).
En ese sentido, el art. 1078, inc. b),
del Código Civil y Comercial explicita: “…la extinción del contrato puede declararse exrajudicialmente o demandarse ante un juez…”.
Como puede advertirse, al admitir la resolución extrajudicial se reconoce un margen mayor de actuación a la justicia privada, sin perjuicio de la posibilidad de que esta resolución pueda ser revisada en sede judicial.
Ahora bien, esta revisión puede suscitarse por distintas vías.
En el caso particular de autos, sucede frente al planteo indemnizatorio promovido por los contratantes que resolvieron extrajudicialmente el contrato, y el Fecha de firma: 28/12/2022
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
cuestionamiento introducido por la locadora demandada, quien, frente a la recepción de aquel requerimiento extrajudicial, guardó
silencio.
En respuesta a la queja que introducen los apelantes, lo cierto es que, con relación a este último escenario, es decir, el silencio del contratante requerido y a cómo debe interpretarse su silencio posterior a la recepción del requerimiento, adhiero a la postura de que el silencio del intimado no implica una conformidad tácita con el requerimiento y que, en consecuencia, conserva su derecho de impugnarlo con posterioridad. En apoyo de esta tesis, gravitan dos argumentos de peso: a) La ley no le impone al requerido la obligación de expresarse. Ciertamente, el nuevo Código Civil y Comercial reconoce su derecho a “(…) oponerse a la extinción si, al tiempo de la declaración, el declarante no ha cumplido, o en está en situación de cumplir, la prestación que debía realizar para poder ejercer la facultad de extinguir el contrato (…)”. Con todo, no le impone la carga de hacerlo…; b) Si el requerimiento fuese defectuoso –esto es, si no se ajustase a los requisitos que surgen de la ley- , no podría producir la resolución del contrato, a pesar del silencia del deudor requerido (S.H., A., “Tratado de la Resolución de los Contratos por Fecha de firma: 28/12/2022
Firmado por: O.L.D.S., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.C., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PABLO TRIPOLI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.G.S., PROSECRETARIO LETRADO
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Incumplimiento”, T.I, págs. 385 y sgtes., La Ley, 2015).
De manera que, frente al derecho de oposición ejercido oportunamente por la demandada, resultó correcto que la sentencia se expidiera, entonces, acerca de la validez de aquella resolución extrajudicial.
El fallo apelado, como se adelantó,
concluyó que dicha resolución extrajudicial del contrato había resultado infundada y, por ende,
que los actores deben afrontar las consecuencias de su ruptura ilegítima.
Los accionantes, en sus quejas,
pretenden que se revoque tal decisión y se reconozca, en definitiva, la conclusión de la locación por las causales previstas en el art.
1220 del CCyCN y, de ese modo, su derecho para dar por rescindido el contrato.
Sobre el...
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