Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala E, 3 de Noviembre de 2022, expediente CIV 013887/2005/CA005

Fecha de Resolución 3 de Noviembre de 2022
EmisorCamara Civil - Sala E

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E

R. J. S.A. C/ S., M. R. Y OTROS S/ SIMULACIÓN

LIBRE N° 13.887/2005

En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los días del mes de noviembre del año dos mil veintidós, reunidos en acuerdo la Sra. Juez y los Sres. Jueces de la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados “R. J. S.A. C/ S.., M. R. Y OTROS S/

SIMULACIÓN”, respecto de la sentencia dictada el 2 de noviembre de 2021,

establecieron la siguiente cuestión a resolver:

¿ES AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces y Señora Juez de cámara doctores: RICARDO LI ROSI -

MARISA SANDRA SORINI - JOSÉ BENITO FAJRE.-

A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. RICARDO LI ROSI DIJO:

  1. La sentencia del 2 de noviembre de 2021 desestimó la demanda entablada por R. J. S.A. contra los herederos de O. R. S., con expresa imposición de costas a la actora perdidosa.-

    Contra dicha resolución apeló la accionante, cuyos agravios del 18 de abril de 2022 fueron replicados por los demandados el 8 de mayo de 2022.-

  2. Previo a adentrarme al tratamiento de los agravios vertidos en esta Alzada, creo oportuno efectuar un resumen de los hechos que motivaron el presente conflicto.-

    Relata la actora que se dedica a la compra de inmuebles en subastas judiciales para proceder posteriormente a su venta. Explica que, luego de adquirida en remate determinada finca e intimado a abonar el saldo de precio,

    puede suceder

    (sic.) que ceda el boleto de compraventa a un tercero. En tal caso, y dependiendo en qué momento se efectúe dicha cesión, será el cesionario quien finalmente abone el saldo del precio o, en caso contrario, la sociedad demandante.-

    Postula que, desde hace más de seis años de iniciada la demanda (10 de Fecha de firma: 03/11/2022

    Alta en sistema: 07/11/2022

    Firmado por: M.S., JUEZ DE CAMARA

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    marzo de 2005), acudió en reiteradas oportunidades al financiamiento externo para el depósito del importe del precio previsto por el art. 580 del rito,

    gestionando préstamos usurarios de dinero con “altas tasas de interés y exageradas garantías” (sic.). El estudio “O., D., L. y Asociados” era el que se encargaba de conseguir los fondos de distintos inversores, otorgando como garantía del préstamo obtenido el inmueble que había sido adquirido previamente en pública subasta, para lo cual se instrumentaba una cesión de derechos a favor de quien designara el Dr. H. O. Tan es así que –según sostiene-

    la boleta de depósito se completaba directamente a nombre del prestamista,

    aunque muchas veces se realizaba de puño y letra de J. o M. S. (ambos apoderados de la sociedad accionante).-

    Aduce que, en las actuaciones judiciales en las que se llevaba a cabo el remate, se presentaba la referida boleta de depósito junto con la cesión de derechos correspondiente, para que luego el cesionario tomara la posesión del inmueble, trámite que, incluso, la sociedad era la encargada de gestionar. Otras veces, en cambio, no requería la tradición de la propiedad porque se encontraba “abierta” y, por lo tanto, podía ser exhibida en tales condiciones para ofrecerla en venta.-

    Manifiesta que, una vez que conseguía comprador para el inmueble subastado, el “prestamista” le cedía los derechos en caso de no haber mediado aún tradición, o bien se procedía a la inscripción de la subasta a nombre de aquél y, posteriormente, a la venta por escritura pública. Si, en cambio, la sociedad actora llegaba a obtener los fondos necesarios para cancelar el préstamo, el acreedor le otorgaba un poder especial irrevocable para vender.-

    Refiere que se extendía un contradocumento por todas las cesiones de derechos que realizaban, el que reflejaba la verdadera realidad de la operatoria.

    Éste permanecía generalmente en poder del D.O., pues era una condición impuesta tácticamente para que se llevara a cabo el negocio.-

    Expone que con motivo de la crisis y devaluación monetaria ocurrida el 1

    de enero de 2001, y las desavenencias suscitadas con el Estudio “O., D., L. y Asociados” en relación a la moneda en que debía saldarse la deuda contraída por la actora, el “jefe” (sic.) de este último le expresó que “se estaría a las resultas Fecha de firma: 03/11/2022

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    Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

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    judiciales” (sic.), especulando así quedarse con todos los inmuebles.-

    Puntualmente, y en base a la narrativa recién efectuada, la demandante pretende que se declaren simuladas las transmisiones operadas en subasta pública en relación a los siguientes inmuebles de esta Ciudad: 1) Unidad funcional nro. 34 sita en el séptimo piso del edificio sito en la calle B. M. 2227

    (“C.. B. M. 227/9 c/ L. H. s/ ejecución de expensas”, Expte. nro. 95596/1990, en trámite por ante el Juzgado Nacional en lo Civil nro. 65); 2) 25% indiviso de la finca ubicada en la calle P.2.(.J.L.c.F.F. s/ despido”, Expte. nro.

    32522/93, en trámite por ante el Juzgado Nacional del Trabajo nro. 51); 3) M.

    2277/79/81/85/87, piso 4º “f” (“C. de P. M. 2277/79/81/85/89 c/ P. R. s/

    ejecución de expensas”, Expte. nro. 122819/1996, en trámite por ante el Juzgado Nacional en lo Civil nro. 70).-

    Indica que, en dichas actuaciones, la sociedad actora abonó la seña,

    comisión y sellado, pero que ante la intimación que se le cursara para depositar el saldo del precio de la subasta y cumplir con tal recaudo, debió recurrir en todos los casos al demandado O. R. S. -inversor del Estudio “O., D., L. y A.-, a quien le tuvo que ceder los boletos de compraventa como garantía del préstamo. Así, afirma que nunca fue el objeto del negocio transferir el bien ni los derechos emergentes de tales instrumentos.-

    Sostiene que, hasta la ruptura de las relaciones con el citado Estudio, no se había realizado aún la tradición de los referidos inmuebles y el trámite de los expedientes seguía en manos de la sociedad actora. Es más, el bien sito en la calle M. 2277/79/81/85/87, piso 4º “f”, siempre se encontró ocupado por J. J. S.

    –apoderado de la actora- a pesar de la entrega de la posesión al comprador en subasta que figura en el mandamiento que a tal efecto se librara.-

    Destaca, en particular, que el préstamo para afrontar el saldo de precio de subasta respecto de dicha finca fue otorgado por el demandado y A. C., quien también era habitual prestamista del Estudio “O., D., L. y Asociados”. Empero,

    aquella sí reconoció el verdadero negocio celebrado con la actora,

    instrumentando así un “convenio de cancelación de deuda” y un “poder irrevocable para escriturar”, los que no se limitaron al mencionado bien sino que se incluyó, asimismo, los ubicados en B. 2281,

  3. 386 y G. 2246.-

    Fecha de firma: 03/11/2022

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    Firmado por: M.S., JUEZ DE CAMARA

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    Por su parte, M. R. S., H. J. S., M. G. S., T. S. y F. S. (herederos de O. R.

    S.) niegan que las operaciones mencionadas fueran simuladas, a la vez que resaltan que, en su caso, tampoco la actora “…dice que paga, que pagará; o, al menos, que está dispuesta a pagar, con más los intereses del caso, la deuda que ella misma se auto-atribuye”.-

    Expresan que J. O. S. y sus hijos G. S. y M. S. son, o fueron, miembros de los que se conoce vulgarmente como “L. de C.”, dedicados a la adquisición de bienes en subastas judiciales, tanto a título personal como así también en nombre de R. J. S.A..-

    Afirman que, debido a la intensa actividad que desarrollan, en algunas oportunidades adquirían inmuebles en remate pero carecían del dinero necesario para pagar el saldo de precio. Para no ver frustrada la operación, con la pérdida de lo abonado en concepto de seña y comisión del martillero que ello acarrearía,

    la sociedad actora estaba dispuesta a ceder el boleto de compraventa contra la devolución de las sumas ya desembolsadas por parte de un eventual cesionario,

    quien también debería afrontar el pago del saldo del precio.-

    Alegan que, por recomendación del D.O., O. R. S. procedió así a adquirir los derechos que la sociedad demandante poseía como compradora original de los bienes en litigio, todo lo que fue instrumentado mediante escritos judiciales suscriptos por el adquirente en subasta J. O. S. como apoderado de R.

    J. S.A.. Allí se cedieron todos los derechos al haber recibido del ahora fallecido Sr. S. los importes entregados en concepto de seña y comisión. También se aceptaron las cesiones de derechos –las que se presentaron en los respectivos expedientes- y se acompañaron las boletas de depósito por el saldo de precio,

    siendo sido tenido por adquirente definitivo de los inmuebles rematados y,

    posteriormente, inscriptos a su nombre.-

    Señalan que la única intervención posterior que le cupo a R. J. S.A. fue como agente inmobiliaria en procura de la venta de los inmuebles.-

    Niegan, además, que las referidas fincas se hayan encontrado disponibles para la actora. Aquella sita en la calle B. M. fue reformada y mejorada por el Sr.

    S., para luego ser vendida. Si bien reconocen que la de la calle M. se encuentra ocupada por “los S.” (sic.), refieren que ello lo es con motivo de las Fecha de firma: 03/11/2022

    Alta en sistema: 07/11/2022

    Firmado por: M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA

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    negociaciones que estos efectuaran con la restante cesionaria del boleto de compraventa A. C., cuyos alcances desconocen.-

    Resaltan la inexistencia de...

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