Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 17 de Diciembre de 2018, expediente CIV 066568/2009/CA001

• Fecha de Resolución: 17 de Diciembre de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “Rotundo F.G. y otro c/ M.J. y otros s/

escrituración - ordinario” (Expediente No.66568/2009) – Juzgado No.

14.-

En Buenos Aires, a días del mes de diciembre del año 2018, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “Rotundo F.G. y otro c/ M.J. y otros s/ escrituración - ordinario”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. F. dijo:

I.- La sentencia de fs. 843/852 admitió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por A.A.P.P. con costas a cargo de la parte actora y dispuso “...2) Rechazar la demanda promovida contra A.R.C., con costas a cargo de la actora por resultar sustancialmente vencida (arts. 68 y 69 Cód. Procesal). 3) Haciendo lugar a la demanda promovida por F.G.R. y E.S.M. contra J.M.. En su mérito condeno a los dos primeros a escriturar a favor de los actores la unidad funcional nro. 5 del inmueble sito en la calle A. 2636, piso 1, M. 3598/5, cuyos demás datos y características surgen del instrumento de fs. 790, dentro del plazo de 30 días de quedar firme la presente, bajo apercibimiento de hacerlo el suscripto a cuenta y cargo del demandado si resultare de posible cumplimiento con intervención del escribano que designe la actora y de lo prescripto por el arts. 512 y 513 del rito.” Evidentemente se trata de un error toda vez que en virtud de lo que surge en los considerandos del decisorio apelado, claramente se condenó a escriturar al codemandado reconviniente J.M. y no a los actores, como se consignó

erróneamente. Asimismo, si bien en la parte resolutiva no se hizo referencia alguna a la reconvención planteada, de los considerandos del fallo surge que fue rechazada (v. fs. 848, punto 4 b.b.b.b., párrafo segundo). Por último, advierto un yerro al consignar el nombre de la codemandada Claro, toda vez que se dispuso condenar a A.R., mientras que debió decir Amelia Rosa.

Fecha de firma: 17/12/2018 Alta en sistema: 19/12/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #12780419#224101575#20181214082258112 Contra dicho pronunciamiento apelaron los actores y el codemandado reconviniente -J.M.-. Los primeros expresan agravios a fs. 868/871, los que son respondidos a fs. 894/895 por M. y a fs. 896/900 por Claro. Lucen a fs. 877/883 los fundamentos del restante apelante, que son contestados por su contraria a fs. 891/892.

Las quejas de los reclamantes versan respecto de la admisión de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por A.A.P.P., por entender que en estos obrados necesariamente se tiene que citar al titular registral del inmueble y que entre éste y J.M. ha existido una relación comercial de más de 25 años de duración y no la simple operación de compraventa de un inmueble. Esgrimen que P.P. no podía ignorar que iba a ser demandado en estos autos, dado que las escrituras Nros. 122 y 343 (v fs. 813/814 y fs. 806/808, respectivamente), nunca tomaron estado público por no haber sido inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble, circunstancia que sí era conocida por el titular registral. Aducen que de ello da cuenta que fue demandado en el proceso ejecutivo caratulado “Banco del Buen Ayre c/

Pascualis Politi Arturo Amaury s/ ejecutivo”, que tramitó por ante el Juzgado Comercial nro. 1 de esta ciudad y que fue él quien pagó el importe de su deuda en tal proceso.

El otro agravio se refiere al rechazo de la demanda interpuesta contra Amelia Rosa Claro por considerar que en el caso de autos existió un vicio de la voluntad creado por la rematadora para solucionar un problema personal de una deuda que había contraído con los actores. Aclara que si bien no firmó el boleto de compraventa en cuestión, intervino en su realización tergiversando la realidad a sabiendas del vicio que generaba.

Manifiestan que no se puede ignorar que la venta de M. a P.P. fue ficticia ya que compró el inmueble y lo vendió dos días después a personas que tampoco tenían intención de adquirir y, cerrando el círculo, volvió supuestamente la titularidad al vendedor originario. Aducen que si las ventas hubieran sido reales, P.P. hubiera exigido la tenencia del inmueble y los nuevos adquirentes (Di F. y B.) se hubieran ocupado de denunciar en tiempo y forma al Fecha de firma: 17/12/2018 Alta en sistema: 19/12/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #12780419#224101575#20181214082258112 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H verdadero comprador, por lo que, según coligen, las operaciones fueron simuladas, lo que demuestra una relación de intereses económicos imposible de ignorar.

A su turno, el codemandado M. indica que el juez de grado aplicó el plazo de prescripción solamente al término contratado a cuyo efecto omitió e ignoró en su sentencia que consta en el boleto de compraventa que la parte compradora en el mismo acto ha recibido la posesión que mantuvo ininterrumpidamente sin turbación alguna, lo que lo torna imprescriptible para ambas partes. A fin de fudamentar sus dichos cita un fallo de la Cámara Comercial de Bahía Blanca, que analiza detenidamente, y refiere que sus conceptos son aplicables al caso de autos.

Aduce que el anterior sentenciante ha desmembrado el boleto de compraventa separando las distintas obligaciones de cada una de las partes como si carecieran de causa los derechos adquiridos por el vendedor –cobro del precio-, otorgando al comprador derechos que configuran un enriquecimiento sin causa, declarando la extinción de la obligación de pagar el precio. Se agravia asimismo de la procedencia del daño moral establecido y aduce que no se encuentra acreditado en autos y que a partir de ello se le atribuyó implícitamente la responsabilidad de resarcir a la otra parte las consecuencias de un supuesto ilícito que no ha sido configurado por su conducta, de lo que da cuenta el sobreseimiento en la causa penal nro. 126735/00. Entiende que el contenido de la sentencia penal prevalece sobre la civil.

II.-Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, habré de coincidir con el que expuso magistrado de la instancia de grado en su fundado pronunciamiento, pues atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los hechos que la generaron, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo dispuesto en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente, sin perjuicio de señalar, claro está, que a idéntica solución se arribaría aplicando al caso las normas pertinentes de este último cuerpo legal.

Fecha de firma: 17/12/2018 Alta en sistema: 19/12/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #12780419#224101575#20181214082258112 Asimismo y antes de proceder al tratamiento de los agravios efectuaré un breve racconto de las posturas asumidas por las partes en el proceso.

Los actores iniciaron demanda por escrituración del inmueble objeto de autos y daños y perjuicios contra J.M. (vendedor por boleto), A.A.P.P. (titular registral) y Amelia Rosa Claro (agente inmobiliaria).

Según surge de la presentación inicial que los actores recurrieron a la inmobiliaria de la codemandada Claro a fin de comparar un departamento en la Av. Libertador 5.500; la agente recibió la cantidad de U$S 20.000, pero mas tarde la operación se vio frustrada por negativa de la vendedora.

Al solicitarle el dinero entregado, Amelia Claro les informó que no podía devolverlo por tener sus cuentas bloqueadas, pero que les resolvería el problema de vivienda. En virtud de ello, el 9 de enero de 1995 Claro les presentó a M. y ese mismo día suscribieron un boleto de compraventa del inmueble objeto de autos. Conforme lo denunciado, se abonaron 22 de las 30 cuotas pactadas, con lo percibido mensualmente con la suma que le reintegraba Claro a raíz de la referida deuda contraída entre ambas partes.

Sostuvieron que no le exigieron a la rematadora el correspondiente certificado de dominio, en virtud de la confianza que les dispensaba y dado que detentaban la posesión del inmueble sin turbación alguna.

A su turno, J.M. contestó la demanda y sostuvo que su contraria se encuentra en mora en el pago del saldo de precio conforme los términos del boleto suscripto entre las partes (v cláusulas segunda y sexta), en consecuencia entendió que no les asiste derecho de peticionar la escrituración ni los daños y perjuicios reclamados. Manifestó que no resulta procedente la prescripción del saldo de precio, ya que su pago no fue solamente reclamado en forma personal y directa, sino mediante la carta documento cuya copia se acompañó a fs. 78, por ende razonó que...