Sentencia de Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe, 16 de Abril de 2013

• Fecha de Resolución: 16 de Abril de 2013
• Emisor: Corte Suprema de Justicia

Reg.: A y S T 249 p 141/152.

En la ciudad de Santa Fe, a los dieciséis días del mes de abril del año dos mil trece, sereunieron en acuerdo los señores Ministros de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia,doctores D.A.E., M.L.N. y E.G.S., con la presidencia del señor Ministro decano doctor R.H.F., a fin de dictar sentencia en los autoscaratulados "AGROCARGAS S.R.L. contra PECOM AGRA S.A. y otros -Demanda Ordinaria-(Expte. 52/09) sobre RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD" (Expte. C.S.J. N° 121, año 2012)Se resolvió someter a decisión las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿es admisible el recursointerpuesto? SEGUNDA: en su caso, ¿es procedente? TERCERA: en consecuencia, ¿quéresolución corresponde dictar? Asimismo, se emitieron los votos en el orden que realizaron elestudio de la causa, o sea, doctores: N., Falistocco, E. y S..

A la primera cuestión, el señor Ministro doctor N. dijo: 1. Sucintamente el caso: 1.1. Surge de las constancias de la causa que Agrocargas S.R.L. inició demanda ordinariapor cobro de pesos y/o la que correspondiera contra Pecom Agra S.A. y/o Molino Río de la Plata S.A. por la suma de $540.000, con más los intereses desde el momento de la mora y hasta suefectivo pago.

Relató que había adquirido un inmueble locado en pública subasta judicial el 01.03.2001;que en ese momento el predio estaba ocupado por la demandada Pecom Agra S.A.; que le había enviado una carta documento intimándola al pago de los cánones locativos correspondientes y/o ala desocupación del inmueble; que Pecom Agra S.A. no hizo ninguna de ambas cosas,persistiendo en esta conducta disvaliosa hasta marzo de 2004, fecha en la que entregó la planta,reconociéndole su calidad de propietaria; que obtuvo sentencia favorable en el juicio de desalojopromovido para lograr la restitución del inmueble; y que la accionada debió haber desocupado laplanta el 30.11.2002 en virtud de que así lo establecían las condiciones de la subasta y los edictos-habiéndose notificado a Pecom Agra S.A. de esta situación-.

Señaló que era acreedora de los cánones locativos impagos tanto por el locatario como porel supuesto sublocatario y que la demandada debía abonarle los montos en concepto de alquiler devengados desde el 01.04.2001 -momento en que adquirió la planta- hasta el 01.03.2004, fechaen que le fue restituida. 1.2. Pecom Agra S.A. contestó la demanda. Luego de relatar los distintos contratos delocación y sublocación que se sucedieron, afirmó que tenía el legítimo derecho de ocupar elinmueble objeto de la litis hasta el 30.06.2004 y que los pagos habían sido efectuados a suacreedora.

Opuso defensa de falta de acción para reclamar por derechos como locador antes del 30.04.2004 ya que dicha fecha era la prevista en el contrato originario para su finalización;excepción de pago con base en que los que había efectuado a P.S.A. y a Agrofield S.A. eran oponibles a la actora; y excepción de falta de acción por falta de causa en el entendimiento de quela acionante no podía pretender el cobro de alquileres de un contrato que consideraba ilegítimosino que en todo caso, debió haber reclamado los daños y perjuicios derivados de la ocupación ilegítima del inmueble, por lo que la vía elegida -ejecución de alquileres- resultaba errónea.

Entre otras cuestiones, adujo que la actora no había explicado por qué pretendía el pago dealquileres desde el 01.04.2001 hasta el 01.03.2004, siendo que la intimación había sido efectuadarecién el 02.05.2001, mientras que el inmueble había sido entregado a la demandada el 20.12.2003; que tampoco había justificado el monto reclamado -$15.000 mensuales-; y que sipretendía el cobro de alquileres basados en el contrato de locación, el importe del canon locativono podía ser distinto al que regía en aquél. 1.3. El Juez de Primera Instancia de Circuito de Venado Tuerto por resolución 1358 del 08.10.2008 rechazó las excepciones planteadas por la accionada e hizo lugar a la demanda,condenado a Pecom Agra S.A. y/o Molinos Río de la Plata S.A. a abonar a la parte actoraAgrocargas S.R.L., dentro del término de diez días, la suma reclamada de $540.000, con más susintereses desde el momento de la mora (02.05.2001) y hasta el efectivo pago, a razón de la tasa activa promedio mensual sumada que abona el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. en operaciones deplazo fijo a 30 días e imponiendo las costas a la parte demandada. 1.4. Deducidos recursos de apelación y nulidad por la demandada, la Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de la misma ciudad -integrada- los rechazó, confirmandototalmente la sentencia cuestionada.

En primer lugar, el Tribunal no hizo lugar al recurso de nulidad en el entendimiento de que la resolución de primera instancia aparecía debidamente fundada y de que no se advertía laviolación al principio de congruencia. Al respecto, sostuvo que el principio "iura curia novit" constituye la vía de flexibilización de la congruencia objetiva, pero el cambio en el encuadrejurídico tiene como límite que ello no altere los hechos afirmados por el justiciable y no innovesobre los requisitos de la acción, límites que no se habían traspasado en el caso.

Entrando al fondo de la cuestión, la Cámara consideró que, respecto del debate inicial entrelas partes, existían decisiones jurisdiccionales con autoridad de cosa juzgada, razón por la cualciertas circunstancias no podían ser revisadas, como que la ocupación del inmueble por parte de

Pecom Agra S.A. debía reputarse legítima hasta el 30.11.2002, pero no luego de esa fecha, todavez que los contratos de sublocación celebrados con posterioridad al acto de remate resultabaninoponibles a la adquirente en subasta.

Seguidamente, entendió el Tribunal que la demandada había ocupado indebidamente elinmueble luego del vencimiento del contrato de locación -habiéndose dictado una sentencia dedesalojo en su contra- y que ello bastaba para tener por probado el daño por ocupación ilegítima;y que, como lógica consecuencia de la declaración judicial de inoponibilidad de los contratos alcomprador, se derivaba la de los pagos realizados a quien subarrendara a la demandada.

En este sentido, expusieron los Sentenciantes que la procedencia de la acción de daños yperjuicios por retención indebida del inmueble arrendado se encontraba condicionada a la reuniónde ciertos requisitos: existencia de daño, mora del deudor y declaración judicial de ilegitimidad dela ocupación, los que se hallaban reunidos en el caso. Afirmaron que en estos supuestos, el perjuicio que se ocasiona al locador es la mayor renta que hubiera podido percibir de manos de untercero y que, de las constancias de autos surgía que la ocupante ilegítima del predio nada habíapagado al adquirente del inmueble.

Por otra parte, los Judicantes -analizando el lapso indemnizable- consideraron que, de lasprobanzas del caso...