Propiedades. Las respuestas a 12 preguntas clave que develan si este año será un buen momento para comprar

Las propiedades representan una oportunidad para dolarizar los pesos y refugiar ahorros

Tras atravesar uno de los peores momentos en la historia del mercado inmobiliario, el sector cerró el 2022 con algunos indicadores que generan esperanza. En datos concretos, con el número de escrituras alcanzado en noviembre en la ciudad de Buenos Aires , todo apunta a que el año pasado recuperó los niveles previos a la pandemia. A lo que se sumó un nuevo récord de donaciones y un boom de obras en construcción. Con este escenario, los especialistas esperan un 2023 con un comportamiento similar al año que se terminó, aunque atado a los vaivenes que plantean los años electorales.

"Este año será similar a sobre todo al último semestre de 2022, con escrituras en el mismo nivel, valores de propiedades más amesetados y una demanda expectante", señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

Pero, en una economía inestable, algunos factores empiezan a jugar con un doble efecto para el real estate . El ajuste cambiario que perjudica la concreción de operaciones de venta de inmuebles usados pero que puede resultar ventajoso para quienes buscan oportunidades en pozo porque la corrección del dólar abarata el costo de construcción en esa moneda. Entonces quienes tienen ahorros en dólares disponen de más capital. Esto, sumado a la posibilidad de blanquear dinero para comprar propiedades inyecta un optimismo moderado sobre todo teniendo en cuenta que, los desarrolladores afirman ya se sinceró dinero que aún no se inyectó en los emprendimientos en construcción.

La parte del vaso medio vacío está en el distorsionado mercado de los alquileres, " el nuevo aspiracional de los argentinos " , con una ley que espera pista en el Congreso, un desabastecimiento en la oferta y precios de los contratos por las nubes. En números, el año cerró con un aumento del 81,5 por ciento del ICL, el índice que se utiliza para la actualización anual de los contratos. Mientras, crece el mercado de los alquileres temporarios que, lejos de las regulaciones de la ley, doblan la rentabilidad del alquiler tradicional.

Por otra parte, y como desde hace años, la falta de crédito es uno de los talones de Aquiles del sector y una asignatura pendiente clave para activar la demanda de propiedades. En este punto, diferentes referentes advierten que podría haber novedades en torno a un proyecto de ley que se gestó durante la gestión de Martín Guzmán al frente del Ministerio de Economía y que este año podría ser tratado en el recinto, como "el caballito de batalla del oficialismo".

Con esta radiografía, se plantean algunos dilemas.

1-¿Cómo jugarán las elecciones para el mercado inmobiliario?

"Si bien en un año electoral en general lo esperable es que las decisiones se posterguen, viniendo de una crisis tan profunda, cualquier cambio de expectativas podría rápidamente acelerar operaciones", responde Alejandro Schuff, director de Soldati Propiedades. Con respecto a las fechas, Carlos Spina, socio de la desarrolladora Argencons adelanta que "podemos estar frente a un segundo semestre bueno".

Desde el sector remarcan la urgencia por plantear reglas claras que perduren y por procesos veloces, ágiles y de baja carga fiscal, que desemboquen en incentivar la producción y el empleo al mismo tiempo que eliminen los controles que han generado tantas distorsiones y trabas a la producción. "Esperamos que haya un punto de inflexión en algun momento del año en el que se genere un clima amigable para el tan ansiado crecimiento, en especial para el sector. Ese punto de inflexión se esta empezando a ver en los precios de los activos. Si la tendencia se consolida, aquellos que se animen a invertir en los primeros meses del año, pueden tener ganancias extraordinarias ", advierte Sebastián Sommer, director de Tayron Capital.

2- ¿En 2023 se mantendrá el envión de los últimos meses del 2022?

En los primeros once meses de 2022 se realizaron un 15,9% más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires que en el mismo periodo del año pasado. "Estamos alcanzando las 30.000 operaciones y todo hace suponer que el 2022 completo quedará en niveles prepandemia", adelanta el presidente del Colegio de Escribanos porteño, Jorge De Bártolo.

Otro dato que fue una buena señal para el año fue lo que sucedió en junio, julio y agosto. Tres meses en los que se escrituraron más de 3000 propiedades cada mes, un fenómeno que no ocurría desde el boom de los créditos UVA en 2018. "La demanda de propiedades está muy atenta a los precios desde hace meses. El leve repunte en la cantidad de escrituras y que se haya mantenido por tres meses hace pensar que algo distinto comenzó a suceder. Quizá estemos frente al cambio de tendencia que todo el mercado está esperando", adelanta Martín Boquete, director de Toribio Achával.

3-¿Qué pasará con los precios?

El repunte del mercado acompaña, además, dos tendencias anticipadas por LA NACION : por un lado, que los precios de venta tocaron piso y, por el otro, la vuelta a la ciudad tras la fiebre de la mudanza al verde que se vivió tras la pandemia.

En ese sentido, Schuff se anima con la respuesta: los precios en varios segmentos parecen haber tocado fondo. "A medida que esa tendencia se confirme y sea percibida por los compradores podría acelerar decisiones de compra previendo incrementos futuros", analiza.

Para Diego Cazes, director de L.J Ramos, a pesar de que el comprador está más pensante, el piso actual de valores hace que sea un buen momento para comprar, algo que también comparte Agustín Walger, director de Lepore: "la gente investiga, ve los valores y tiene idea si están bien o no. Es el mejor valor histórico, hay oportunidad", sostiene.

Leandro Molina, director de Zona Prop augura que estamos ante un cambio de ciclo , según un trabajo que realizaron junto con una inmobiliaria de zona norte: "En los...