Propiedades: entre las oportunidades que genera la corrida del dólar y la amenaza de alquileres más caros

El mercado inmobiliario paralizado por el aumento del dólar genera oportunidades por la baja del costo de construcción

Mientras la escalada del dólar blue no para y ya registra una suba de más del 30% en lo que va de julio , son muchos los sectores que empiezan a sentir una paralización de las actividades, ante la incertidumbre que arrastra la inestabilidad financiera y un aumento futuro aún más pronunciado de la inflación.

Esta suba del tipo de cambio paralelo que acumuló un avance de $54 en la última semana encendió las alarmas entre referentes del mercado inmobiliario que comenzaban a ilusionarse con un cambio de ciclo con algunas señales como, por ejemplo, el amesetamiento de la baja de los precios. De hecho, el último Index publicado por ZonaProp, detalla que en los primeros seis meses del año, los valores de venta de publicación apenas bajaron 3,3 por ciento con un precio medio que se ubicó en US$2276/m2 en el mes de junio, 0,5% menos que el registrado en mayo, según datos relevados por el portal Zona Prop. "Esta baja fue impulsada mayormente por el nuevo stock de venta que ingresó con precios por debajo del promedio del stock preexistente en venta", explica Leandro Molina, director de la plataforma.

En este contexto, qué pasará con las operaciones de compraventa y cómo afectará el avance de los proyectos la disparada del dólar es un enigma.

La respuesta inmediata es que hoy el costo de construir un metro cuadrado es, en dólares, más bajo que el de principio de la semana. " Esta es la foto y quienes puedan aprovechar esta ventana de oportunidad podrán hacer alguna diferencia . Ahora, la película es muy difícil de describir. Lo que sí es claro es que quien apuesta al ladrillo y puede esperarlo se capitaliza", analiza Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier. El ejecutivo agrega que, si bien los inmuebles bajaron, no lo hicieron al mismo ritmo que los bonos y las acciones: " Quien compró un bono en 2018 a 100 hoy tiene 20, el que compró una propiedad ese mismo año a ese valor hoy puede venderla a 75/80 dependiendo del inmueble ″, ejemplifica uno de los desarrolladores con más metros cuadrados en ejecución en este momento: 270.000.

A la hora de hablar de efectos directos, los especialistas reconocen que los grandes movimientos del dólar paralizan al mercado. "Siempre en todas las ocasiones en las que el dólar se mueve abruptamente o cuando hay fuertes devaluaciones el mercado se congela", señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario a LA NACION .

Para hacerlo gráfico, los compradores no quieren sacar los dólares del colchón - se estima que en la Argentina hay US$238.000 millones que se devalúan al ritmo que avanza la inflación en los Estados Unidos que es record- porque especulan con una posible baja de los valores de venta pero, en la práctica, la realidad es que los dueños de los inmuebles nunca bajan los precios en forma inmediata. Es decir, también esperan. "Con esta suba del dólar la gente está confundida y los posibles compradores, vendedores e inversores no toman decisiones. Los precios no se modificaron porque no suelen ajustar tan rápido, habrá que esperar para ver cómo se acomodan las demás variables de la economía ", agrega Martín Boquete, socio director de Toribio Achával.

Desde marzo de 2018 el dólar paralelo escaló un 1400%: pasó de $20,76 a $320 . La cantidad de inmuebles vendidos cayó más del 50%, la oferta subió un 160%, pero los precios de los inmuebles bajaron en promedio entre 25% y 30% - considerando el valor al que se cierra una operación y no sólo el publicado- dependiendo del barrio de la Ciudad de Buenos Aires.

Por otra parte, los precios de publicación ya se sinceraron, lo que explica la caída en el margen de negociación entre lo que se oferta y el valor en el que se termina cerrando una operación. Históricamente fue del 5%, hoy ronda el 6,8%, según el índice que releva Re/Max junto a Reporte Inmobiliario y en plena pandemia llegó a superar el 12%.

De hecho, en el mercado, previo al cimbronazo del dólar, ya se hablaba de precios de venta que "habían tocado su piso" y un posible cambio de ciclo para el 2024. Tal vez una pueba de ello es la cantidad de obras en construcción que hay en marcha en la ciudad de Buenos Aires: un dato, 2021 fue el segundo año en los últimos diez en los que se permisaron más metros para obras nuevas según el relevamiento que realiza el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). Fueron 2.503.883 metros permisados,es uno de los registros más alto desde 2012. El record se dio en 2018 con poco más de 4...