Propiedad horizontal en el Proyecto de Código Civil de 2012

Autor:Pablo M. Corna
Páginas:569-579
 
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El título VI del proyecto de 2012 regula el derecho real de Propiedad Horizontal entre los artículos 2037 al 2069, dividido en nueve capítulos, reemplazando a la ley 13.512 la que suprime el proyecto de ley especíica de derogaciones.

Como antecedentes nacionales importantes posteriores a la sanción de la ley 13.512 tenemos

• el proyecto de Código Civil de 1954 que incorpora en los artículos 1606 a 1621 el texto de la ley 13.512

• Proyecto de la Comisión Federal de la Cámara de Diputados de 1993, que enumera el derecho de propiedad horizontal entre los artículos 3108 a 3152.

• El proyecto de código civil de 1998 regula este instituto entre los artículos 1972 a 2017.

El capítulo 1° del proyecto de 2012 se reiere a las Disposiciones generales y deine el concepto de propiedad horizontal en el artículo 2037 de la siguiente manera:

“Artículo 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un ediicio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

Esta norma tiene su antecedente en el artículo 1972 del proyecto de 1988, agregando en su parte inal la interdependencia de las partes privativas y comunes entre sí, y que son inescindibles entre ellas.

Es una deinición más precisa que la dada por el artículo 1° de la ley 13512 que dice. “Los distintos pisos de un ediicio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un ediicio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona”.

Se recoge la existencia de partes privativas del artículo 1° del la ley 13.512 que menciona a los departamentos o pisos de un ediicio con salida independiente o a través de un pasillo común. El artículo 2° enumera las partes comunes que las considera en copropiedad con indivisión forzosa de los titulares del derecho real de propiedad horizontal. Debemos destacar que existe alguna doctrina que considera propietaria de las partes comunes al consorcio de propietarios como persona jurídica1.

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El proyecto recoge el concepto de unidad funcional adoptado por la doctrina y aceptado por la jurisprudencia en el artículo 2039: “Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”. Corresponde al artículo 1974 del proyecto de 1998. Cabe destacar, que cambia el término de “alícuota” del proyecto de 1998 por el de parte indivisa, por lo que indicaría que no recoge la teoría de la propiedad del consorcio de las partes comunes.

El artículo 2043 se reiere a las Cosas y partes propias. “Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad y
administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia
ordenada”. La fuente de esta norma se encuentra en el artículo 1977 del proyecto de 1998.

Se adopta el criterio expuesto por la doctrina que la unidad funcional consiste en la utilización del “cubo de aire” limitado por partes comunes, como los tabiques divisorios de los departamentos, la losa del techo y del piso, el frente y el contra frente. Sin perjuicio de ello, el dueño tiene la propiedad del revestimiento interno de ellos, tabiques internos no portantes de carga, artefactos entre otros elementos, y aun el revestimiento de los balcones. Esto último podría llegar a ser excesivo, en los casos de no estar regulado en el reglamento de copropiedad, los titulares de las unidades funcionales puedan de esta manera romper la armonía del frente del ediicio con colores disonantes.

En cuanto a las partes comunes, el artículo 2040 dice: Cosas y partes comunes. “Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad y administración. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios”.

El artículo 2041 enumera partes comunes al decir:” Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

  1. el terreno;
    b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a estas con el exterior;
    c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
    d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

  2. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
    f) las cañerías que conducen luidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional;

  3. los locales para alojamiento del encargado;
    h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
    i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
    j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, ijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

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  4. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneicio común. Esta enumeración tiene carácter enunciativo”.

    La fuente de esta norma la encontramos en el artículo 1976 del proyecto de 1998. Recibe en gran medida las recomendaciones de la doctrina que ya había receptado el proyecto antedicho. Podemos comentar que el inciso c) establece expresamente que son comunes “los techos, azoteas, terrazas y patios solares” a contrario de la ley 13512 en el artículo 2° in ine establece “Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario”. Se suprime la opción que los sótanos y azoteas puedan constituirse como unidades funcionales o propiedad del titular del último piso o del propietario de planta baja. Pero ello no quita, que a pesar de ser común, se pueda dar en uso exclusivo de estos propietarios como serían los balcones conforme el inciso d) de la norma en estudio.

    Mantiene los patios solares como la ley actual en propiedad común, pudiendo establecerse como de uso exclusivo.

    El artículo 2042 del proyecto se reiere a cosas y partes comunes no indispensable mencionando en ellos, la piscina, el solárium , el gimnasio, el lavadero, el salón de usos múltiples, siendo esta enumeración de carácter enunciativo. La norma es superlua, porque si se señala cuales son las cosas necesariamente comunes queda a cargo del redactor del Reglamento dejarla como común o privativa a favor de todos o de algún grupo de consorcistas.

Consorcio Su personalidad

El artículo 2044 se reiere al consorcio de propietarios siguiendo las pautas del artículo 1979 y 1981 del proyecto de 1998. A tal efecto el artículo mencionado del proyecto dice así:

“Artículo 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario”.

El proyecto no transcribe el artículo 1980 el que se refería al patrimonio del consorcio, No hay ninguna duda que conforma el patrimonio el fondo de reserva, los créditos a cobrar a los copropietarios, a terceros. La duda se plantea si el reglamento le puede asignar unidades o si las puede adquirir, cuestión que era permitida en el artículo 1998 del proyecto anterior.

Constitución

Con respecto a la constitución de la propiedad horizontal el artículo 2038 establece: “Constitución: A los ines de la división jurídica del ediicio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad y...

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