Promotions And Licensing S.A. C Chacras De Buenos Aires Comercializadora De Tierras S.A. Y Otro S Ordinario

• Número de expediente: 5871/2011
• Fecha: 27 Marzo 2014
• Número de registro: 223810

Poder Judicial de la Nación 005871/2011 En Buenos Aires, a los 27días del mes de marzo de dos mil catorce, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Señora Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados “PROMOTIONS AND LICENSING S.A. C/ CHACRAS DE BUENOS AIRES COMERCIALIZADORA DE TIERRAS S.A. Y OTRO S/ ORDINARIO” (Expte. n° 092398, Registro de Cámara n° 005871/2011), originarios del Juzgado del Fuero Nro. 7, S.N.. 14, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 C.P.C.C.N., resultó que debían votar en el siguiente orden: Doctor A.A.K.F. (2), D.M.E.U. (3) y D.I.M. (1).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor A.A.K.F. dijo:

1. LOS HECHOS RELEVANTES DEL LITIGIO.

   (1.) “Promotions and Licensing S.A.” promovió demanda contra “Chacras de Buenos Aires Comercializadora de Tierras S.A.” (en adelante “Chacras”) y contra M.N.M., persiguiendo: (a.) que se declare que en fecha 30.08.2010 se produjo la resolución extrajudicial del boleto de compraventa suscripto entre las partes el día 02.02.2007 –modificado parcialmente mediante la addenda de fecha 08.09.2008–, por graves incumplimientos de la vendedora; (b.) en subsidio, se disponga la resolución judicial del citado contrato, por las mismas causas; (c.) que se condene a los demandados, en forma solidaria, al pago de la suma de dólares estadounidenses quinientos sesenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta (u$s 565.440.-), en concepto de restitución de lo abonado por el boleto de compraventa, con más sus respectivos intereses; y (d.) que se condene, además, al pago del importe de dólares estadounidenses ciento ochenta mil (u$s 180.000.-) en concepto de “cláusula penal”, también con más los respectivos intereses.

   Solicitó, asimismo, la citación como tercero de “Mamelma S.A.”

   en virtud de ser la fiduciante y fideicomisaria del remanente del fideicomiso correspondiente al emprendimiento denominado “Chacras del Paraná”, respecto del cual la codemandada “Chacras” es titular del dominio fiduciario de las parcelas en las que se asienta el emprendimiento.

   Relató que, en fecha 02.02.2007, el Sr. H.L., actuando en comisión para con su parte, celebró con la codemandada “Chacras” un boleto de compraventa en virtud del cual esta última le vendió veinte (20)

   acciones clase “B” de la sociedad “Chacras del Paraná Club de Campo S.A.”

   y veinte (20) fracciones de terreno que se encontraban ubicadas dentro del emprendimiento denominado “Chacras del Paraná” por la suma de dólares estadounidenses seiscientos mil (u$s 600.000.-).

   Explicó que, del precio pactado, el importe de dólares estadounidenses cuatrocientos mil (u$s 400.000.-) debía abonarse en pesos ($1.240.000.) –al tipo de cambio u$s 1 = $ 3.10– dentro de los quince (15)

   días de la firma del boleto –importe que fue debidamente pagado– y el saldo debía ser cancelado en cuatro (4) cuotas de dólares estadounidenses cincuenta mil (u$s 50.000.-) cada una, ello contra el avance de la ejecución de ciertas obras que se obligaba a realizar la demandada dentro del emprendimiento.

   Refirió que, en fecha 22.08.2007, el ingeniero D.P. –designado en el boleto de compraventa para certificar la ejecución de las referidas obras– expidió un certificado en el que constaba que el avance de los trabajos en cuestión era del 42,72% del total, por lo que su parte le abonó a la vendedora la cantidad de dólares estadounidenses ochenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta (u$s 85.440.-).

   Adujo que, a principios de septiembre del año 2008, todavía no habían sido totalmente cumplimentadas las obligaciones asumidas por “Chacras” respecto de las obras mencionadas –no obstante encontrarse el plazo vencido– por lo que las partes suscribieron una “addenda” del boleto de compraventa, instrumento mediante el cual acordaron que su parte tomaría, a su exclusivo cargo y costo, la realización de las obras inconclusas, compensándose el costo de éstas y los daños moratorios derivados de ese incumplimiento, con el precio pendiente de pago. Agregó que, en el mentado documento, se dejó expresa constancia que la vendedora nada más tenía para reclamarle a la compradora por el saldo del precio.

   Sostuvo que, en el mes de agosto del año 2009, las partes firmaron un instrumento privado, en el que se dejó expresa constancia de que se habían realizado las obras comprometidas, quedando pendiente únicamente la construcción de una pasarela o muelle de madera.

   Puntualizó que, en fecha 05.11.2009, el ingeniero Pena realizó

   un croquis de la pasarela a construirse, siendo éste conformado por la demandada, no obstante lo cual no se pudo iniciar inmediatamente la obra, debido a una inusual crecida del río Paraná, razón por la cual solicitó, mediante la remisión de una carta documento, la conformidad de “Chacras”

   para postergar el inicio de los trabajos hasta que el río volviera a su cauce normal, lo cual fue aceptado por esta última.

   Destacó que al 28.04.2010 se encontraban pendientes de cumplimiento las siguientes obligaciones a cargo de la accionada: (a.) otorgar la escritura traslativa de dominio de las veinte (20) chacras adquiridas –el plazo había vencido el 03.02.2010–; (b.) transferir a “Chacras de Paraná

   Club de Campo S.A.” el área afectada a espacios comunes; (c.) entregar a la compradora las veinte (20) acciones clase “B” de “Chacras de Paraná Club de Campo S.A.”; y (d.) completar la construcción, antes del 31.05.2008, de los primeros nueve (9) hoyos del campo de golf y construir los restantes hoyos conforme al proyecto realizado por la empresa “Resorts S.A.”.

   Explicó que, por los citados motivos, en dicha fecha –28.04.2010– el Sr. Horario L., en su doble carácter de comprador en comisión y presidente de la actora, remitió una carta documento en la cual, además de informar la designación de “Promotions and Licensing S.A.” como comitente, le requirió a la accionada que en el plazo de quince (15) días diera cumplimiento a la totalidad de las referidas obligaciones.

   Arguyó que si bien al contestar la misiva su contraria había reconocido la falta de cumplimiento de las mentadas obligaciones, lo cierto es que ésta, invocando falsedades y generalidades, aseveró no encontrarse en mora en el cumplimiento de tales obligaciones, carta documento que fue debidamente rechazada por su parte.

   Indicó que, en fecha 27.08.2010, le remitió una nueva misiva a la accionada en la cual, además de hacerle saber la finalización de la construcción de la pasarela de madera comprometida, le comunicó la resolución del boleto de compraventa suscripto el día 02.02.2007, debido a la subsistencia de los incumplimientos invocados, por exclusiva culpa “Chacras”, intimándola a la restitución del precio pagado, con más la “cláusula penal” fijada, misiva que fue rechazada por su contraria.

   Solicitó, en consecuencia, que se declarara que el contrato de marras fue resuelto extrajudicialmente en la fecha en que se efectuó esta última comunicación –27.08.2010–, debido a los graves incumplimientos en los que había incurrido la accionada. En subsidio, peticionó que se dispusiera la resolución judicial de ese contrato por idénticas razones.

   Destacó –en esa línea– que ninguno de los incumplimientos invocados por su parte fue subsanado, en tanto la vendedora no escrituró ni fijó un plazo prudencial para hacerlo, no entregó las respectivas acciones, no transfirió el dominio del área afectada a espacios comunes y tampoco construyó los segundos nueve (9) hoyos de la cancha de golf proyectada, puntualizando que este último incumplimiento fue uno de los expresamente pactados como “graves” y susceptibles de ocasionar la resolución del contrato.

   P., una vez declarada la resolución del contrato, la restitución de lo abonado, justipreciando dicho monto en la suma de dólares estadounidenses quinientos sesenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta (u$s 565.440.-), de los cuales el importe de dólares estadounidenses cuatrocientos mil (u$s 400.000.-) correspondían a la suma abonada al momento de la firma del boleto –$ 1.240.000.- convertidos a la paridad u$s 1 = $ 3.10–, la cantidad de dólares estadounidenses ochenta y cinco mil cuatrocientos cuarenta (u$s 85.440.-) al importe pagado al momento de verificarse el avance de las obras comprometidas y la suma de dólares estadounidenses ochenta mil (u$s 80.000.-) al monto que su parte se vio obligada a desembolsar para hacerse cargo de las obras indicadas en el contrato.

   Solicitó también que a los importes de condena les fuera adicionado el interés moratorio pactado en el contrato, que ascendía al 12 %

   anual y se aplicara, además, la “cláusula penal” allí prevista, la cual se encontraba establecida en la cantidad de dólares estadounidenses ciento ochenta mil (u$s 180.000.-).

   Finalmente, peticionó que se extendiera la condena en forma solidaria al coaccionado M.N.M., en su carácter de codeudor solidario y principal pagador del boleto de compraventa que aquí se trata.

   (2.) Corrido el pertinente traslado de ley, la codemandada “Chacras” compareció primero al juicio mediante la presentación de fs.

   220/30, contestando la demanda incoada y solicitando el rechazo de ella con expresa imposición de costas.

   Efectuó una pormenorizada negativa de los extremos esgrimidos por su contraria, no obstante lo cual reconoció la autenticidad de la documental adjunta, así como también que las partes se vincularon a través del boleto de compraventa acompañado.

   Reconoció, asimismo, que el mencionado boleto fue resuelto por decisión exclusiva de la actora en fecha 28.08.2010, motivo por el cual adujo que resultaba abstracto pronunciarse sobre las pretensiones relativas a la declaración judicial de resolución, debiendo limitarse la cuestión a decidir respecto de la procedencia de los reclamos indemnizatorios articulados por la actora.

   Rechazó, a todo evento, las causales...