Prescripción adquisitiva

• Autor: Miguel Ángel Bustos Argañarás
• Páginas: 75-132

CAPÍTULO X

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

I. NOCIÓN DEL TIEMPO

La prescripción adquisitiva es un instituto que tiene como fin —al cumplimiento de

sus condiciones—, estabilizar las relaciones del derecho, impidiendo que sea atacada con

el transcurso del tiempo.

Su origen se remonta al Derecho Romano y proviene de Usu Capere (adquirir por el

uso). GAIUS decía que servía para que el dominio no quedara incierto por mucho tiempo.

El Derecho Romano es reconocido en la Edad Media a través de Las Partidas. La Partida

III sostiene que el hombre —con el tiempo—, puede perder o ganar el señorío de las

cosas. De allí se traslada al Derecho de Indias y luego al Derecho Español, y en nuestro

Código Civil y Comercial es recibida en los artículos 1895/1907, 2532/2553.

La importancia de la figura, es en el ámbito de aplicación para lograr la adquisición

del dominio y de los demás derechos reales referidos, y en la aplicación práctica el gran

logro es la solución a la prueba del dominio que se encuentra limitada en el tiempo, por

lo que debe efectuarse un tratamiento diferenciado de los otros modos de adquisición,

teniendo en cuenta que frente al poseedor se trata de dar sustento a su situación

mutándola desde una de hecho a una de derecho por el tiempo transcurrido gozando del

inmueble.

La prescripción adquisitiva, tiene en miras beneficiar al sujeto que al poseer la cosa

durante años, se ha comportado como titular del derecho, con el agregado de publicitar

que los bienes se mantengan productivos o útiles, otorgando así seguridad a las

situaciones de hecho, en desmérito de aquellos sujetos que abandonan los bienes,

adoptada en los distintos códigos, hasta en los individualistas, para conciliar el derecho

particular con el de la sociedad y logrando incentivar al poseedor premiando la

constancia y sosteniendo la utilidad de los bienes56.

Asimismo, LAFFAILLE expone otros argumentos trayendo la opinión de MOURLÓN y

TROPLONG, cuando expone “Existen, sin duda, razones de otro orden que se agregan a

éstas y que ciertos autores juzgan como exclusivas. MOURLÓN quiere asentar dicha

figura en la dificulta de la prueba: la ley presume que el ocupante adquirió

legítimamente cuando ha continuado en el inmueble por un largo término, en forma

quieta e ininterrumpida. TROPLONG, a su vez, enseña que los derechos son eternos en

principio, y que el tiempo, por sí sólo, sería ineficaz para extinguirlos; tan es así que el

hombre envejece y muere; pero aquellos lo sobreviven. La prescripción deriva de otras

causas: abandono por parte del uno y ejercicio por parte del otro, que hacen presumir la

renuncia del primero, siendo el tiempo las medidas de tales factores. En definitiva,

reconoce como verdadera razón, los intereses superiores de la sociedad que reclaman un

final para las controversias y una base inquebrantable de solidez en qué asentar sus

instituciones jurídicas”57.

Los distintos códigos de la actualidad tienen reguladas la prescripción tanto de

bienes muebles como la de los inmuebles. Al referirnos a la prescripción larga o

veinteañal, se la comprende como uno de los modos de adquirir el dominio y otra clase

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56 Cfr. en similar sentido LAFFAILLE, Héctor, Derecho civil. Tratado de los derechos reales, t. III, vol. I,

Ediar, Buenos Aires, 1943, ps. 580 y ss.

57 Conf. LAFAILLE, Héctor, ob. cit., p. 582.

de derechos reales, sea el usufructo, el uso o la habitación, como también las

servidumbres reales. Importa esta figura tanto en su ámbito de aplicación, para la

adquisición el dominio —y de los otros derechos reales referidos—, como en su aspecto

práctico; su gran logro es la concreción de la prueba del dominio que se encuentra

limitada en el tiempo, por lo que debe efectuarse un tratamiento diferenciado de los

otros medios de adquisición, teniendo en miras una circunstanciada sobre la figura

jurídica que analizamos, ya que con ella se trata de dar sustento a la situación del

poseedor y mutándola en una de hecho a una de derecho por el tiempo transcurrido en

el goce de ella, sumado s la actitud pasiva del titular dominial, que nada hizo para

recuperar la posesión58.

A los fines de tener un resultado positivo y tener un corte entre el dominio del titular

y el adquirido por el usucapiente, se lo debe limitar en el tiempo, lo que se va a aplicar

en el estudio de títulos que tendrá su cómputo al cumplirse los veinte años, lo que

saneará cualquier defecto que se le puede enrostrar al titular dominial, resultando así

corregidos y pudiendo sostener el derecho del ocupante.

Los comentaristas franceses nos dicen que: “En materia de prescripción adquisitiva,

o de prescripción de acciones reales, el punto de partida del límite temporal de la

prescripción será el día que ha comenzado la posesión del detentador”59.

El Codificador al plantear la prescripción, refiere que es un modo de adquirir un

derecho real, por el transcurso del tiempo, y que el artículo 1897, CCyCN, la sindica

como un modo de adquirir determinados derechos reales. Nos referimos a la usucapión,

en la que resulta de suma importancia la posesión, y sobre la que hace referencia Julio

DASSEN, cuando afirma: “[…] la posesión es un medio para la adquisición de los derecho s

reales, sea en virtud de usucapión, sea por tradición”60.

La posesión es un elemento de la prescripción adquisitiva, a la que deben concurrir

los caracteres que le asigna el artículo 1909, CCyCN, y al sumar la tesis de SAVIGNY, se

requiere que se sumen al concepto los elementos que la componen como el corpus y el

animus. Es así que para la existencia de la posesión se debe poder disponer de la cosa

poseída (corpus), agregado a ello el elemento intencional que llega a poder tener la cosa

sin reconocer en otro el derecho de propiedad (animus domini). Asimismo de los dictados

del artículo 1897, CCyCN, que sindican al poseedor (así sin calificativos), y el artículo

1899, CCyCN, que expresa que no puede invocarse en contra del adquirente ni la falta

del título, ni la nulidad del mismo, ni de la nulidad de su inscripción, ni la mala fe en su

posesión, utilizando el principio romano del animus rem sibi habendi, y que en su

consecuencia, no podrá adquirir el dominio por usucapión aquel que tenga la cosa bajo

su poder y que reconoce en otro el dominio, quedando excluído el tenedor (como también

el arrendatario, comodatario o depositario), de la figura de la prescripción adquisitiva.

Debemos agregar que existen conductas de poseedores que no generan consecuencias

jurídicas, como son los actos de mera tolerancia por el que se permite el acto ajeno en

forma voluntaria por razones de buena vecindad, y en los actos de mera facultad en los

que el titular de un inmueble no ha ejercido el derecho de edificar, permitiendo el goce

de vistas por parte del inmueble colindante, por lo que es el titular del derecho el que no

promueve su derecho inherente a su derecho de propiedad. Así es que la ley no va a

permitir que progrese una usucapión, sostenida en un acto que se realiza

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58 Conf. en similar sentido, WINDSCHEID, citado por PEÑA GUZMÁN, Luis Alberto, Derecho civil - Derechos

reales, t. II, Buenos Aires, 1973, p. 200.

59 Conf. GUILLOUARD, L., Traité de la prescription, t. I, A Pedone Editeur, París, 1900, p. 71.

60 Conf. DASSEN, Julio -VERA VILLALOBOS, Enrique, Manual de derechos reales –Parte general - Posesión -

Defensa posesoria, TEA, Buenos Aires, 1952, p. 51.

cotidianamente de favor, con el fin de mantener la normal convivencia entre colindantes,

y por ello le pueda acarrear consecuencias gravosas para aquel que actuó de forma

correcta y socializante, acarreándole la pérdida de su derecho.

Se comprende que la posesión que se adquiere y ejerce en carácter de dueño, puede ser

útil para convertirse en un título para adquirir el dominio, y el modo más apropiado

para adquirir el dominio por medio del ejercicio de la posesión, es la usucapión. Como la

posesión en concepto de dueño se puede expresar en términos estrictos (al referirse sólo

a la propiedad), o en términos amplios (al referirse a todos los derechos reales que se

ejercen por la posesión), el contenido de la clase de poseedores en concepto distinto

depende de la formulación que se escoja. Así es que para la usucapión debe entenderse

a la posesión en su acepción amplia, por comprender aquella la pro piedad y los derechos

reales y requiere de la posesión en concepto de dueño. No se opone a ello, el que quien

posea lo haga en carácter de usufructuario, reconozca el dominio en otra persona, como

puede acontecer en ese orden con el arrendatario.

El inicio del curso de la prescripción, se explica por la realización de los actos

posesorios que den cuenta efectivamente de la posesión, resultando más difícil de

lograrlo en la prescripción larga, porque en la prescripción breve se toma el tiempo desde

la fecha del título o de su registración si ésta es constitutiva, presentando una

presunción iuris tantum.

La posesión ocupa un lugar equidistante entre la propiedad y la tenencia. Con

aquella, la diferencia radica en que se manifiestan el hecho y el derecho, y sobre esta

última se distingue si produce o no efectos jurídicos. Los principales efectos de la

posesión se encuentran en la usucapión y las acciones posesorias, siendo estos los únicos

efectos de la posesión propiamente dicha.

La posesión se integra al derecho de propiedad y como un modo de su manifestación,

o sólo como posesión. En tanto que la propiedad se abstrae del uso, lo contario ocurre

con la posesión, porque el existir de esta está directamente relacionado con una situación

puntual que es ejercida por el poseedor.

Así es que la posesión puede presentarse una imagen exterior de ella o como

ingrediente de la propiedad.

El goce o utilización de los bienes asume importancia jurídica fuera de la propiedad,

y aquí la importancia que adquiere el animus possidendi —voluntad o intención de

poseer—, como elemento constitutivo de la posesión, y la voluntad de poseer lleva a

comportarse como si fuera el verdadero propietario.

Ante ello se le entiende como la adquisición del dominio, por medio del ejercicio de la

posesión, que debe ser ostensible y continua, por el plazo que la ley determina. Dicho

plazo es diferente si se tiene justo título y buena fe (representa una variante de la

prescripción adquisitiva sobre inmuebles), que es de diez años, y si se carece de título el

plazo es de veinte años. Así resulta que el hecho de haber permanecido en el ejercicio de

la posesión por el término de veinte años, lo habilita a iniciar el juicio de usucapión, y

que éste luego de desarrollar toda la prueba que se requiere para arribar a una

resolución positiva a los intereses del usucapiente, culmine con dicha sentencia que

declare su derecho, inscribiendo el mismo en el registro de la propiedad pertinente, que

regulan los dictados de la ley registral nº 17.801.

Al informarnos del término incluido en el nuevo Código se lee: Ostensible: Que puede

manifestarse o mostrarse. 2. Claro, manifiesto, patente61.

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61 Cfr. DICCIONARIO REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, XXIª ed., Espasa Calpe, Madrid, 1992.