Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala M, 3 de Julio de 2018, expediente CIV 104852/2012

• Fecha de Resolución: 3 de Julio de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala M

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M ACUERDO. En Buenos Aires, a los días del mes de julio del año dos mil dieciocho, hallándose reunidas las señoras jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dras.

E.M.D. de V., M. De los Santos y M.I.B., a fin de pronunciarse en los autos “P., C.O.R. y otyros c/Diaz V.R. y otros s/daños y perjuicios”, expediente n°104852/2012, la Dra. D. de V. dijo:

El E.A.C. rechazó la demanda promovida por C.O.P. y M.S.D.G. contra R., X. y D.D.V., M.E.N.M., C.G.S. y Tizado Emprendimientos Inmobiliarios SRL, con costas.

1. El caso y la sentencia.

   Brevemente señalo que se trata de un reclamo originado en la compraventa del inmueble sito en la calle Ortega y G. 1661/73/75, 17º “A”, UF 30 de esta ciudad, mediante escritura nº

   414 del 19 de septiembre de 2011, extendida por ante el escribano M.E.N.M..-

   Los actores -adquirentes de la unidad 30 del piso 17° que no estaba en el sector con ventanas antirreglamentarias sobre la medianera-, sostuvieron que habían sido perjudicados por el “actuar doloso” de diversas personas que debían informarle sobre las obligaciones que pesaban sobre el inmueble, ocultándole que el mismo se hallaba afectado al cumplimiento de una sentencia firme dictada por la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, S.H., de fecha 22 de noviembre de 2007, en los autos “Consorcio de Propietarios Ortega y Gasset 1685/87 c/ Consorcio de Propietarios Ortega y Gasset 1661/75”.

   Fecha de firma: 03/07/2018 Alta en sistema: 24/08/2018 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA 1 Firmado por: S.P.I., SECRETARIO DE CAMARA Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA #12020446#210595844#20180704134110708 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M Allí se resolvió hacer lugar a la demanda contra el Consorcio allí

   demandado ordenando el cierre de las ventanas existentes en las unidades ubicadas en la medianera de los pisos 13 a 21, por ilegales y antirreglamentarias. Frente al incumplimiento de Consorcio condenado se aplicaron astreintes, pero el conflicto terminó en un acuerdo, cuando autorizados por Asamblea se propuso al Consorcio obtener una servidumbre de vista por un plazo de 99 años, evitando así el cierre de los ventanales a cambio del pago de la suma de U$S200.000. La propuesta fue aceptada y el acuerdo fue homologado el 14 de marzo de 2012.

   Sostuvieron los actores que ese acuerdo, a pesar de haberse realizado con posterioridad a la escritura, no les fue puesto en conocimiento y recién se advirtió la situación, cuando pagaron las expensas correspondientes al mes de septiembre 2011. Sostuvieron que el pago fue hecho por error y pidieron la repetición de $4.751,09 y $82.472 y la indemnización por daño moral inferido a ambos cónyuges, $40.000 para ella y $ 30.000 para él (fs.39).-

   En el fallo de grado el señor J. dijo que “si bien todo sugiere que al firmar el boleto de compraventa (el 31 de agosto de 2011), los actores ignoraban la existencia del juicio pendiente y su consecuente deuda (ver certificado de deuda expedido por el administrador con fecha 5 de septiembre de 2011, es decir 5 días después de la firma del boleto), lo cierto es que la postura adoptada con posterioridad cuanto menos convalidó esa situación” (fs. 474).-

   Así, con fecha 9 de diciembre de 2011, el administrador del consorcio envió un correo electrónico a P. consultándole si iba a abonar la cuota extraordinaria por el juicio de las aberturas, a lo que éste contestó que lo haría el martes 13 de diciembre Fecha de firma: 03/07/2018 Alta en sistema: 24/08/2018 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA 2 Firmado por: S.P.I., SECRETARIO DE CAMARA Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA #12020446#210595844#20180704134110708 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M (fs. 372). El pago lo efectuó el 15 de diciembre, conforme da cuenta el oficio del Banco Francés de fs. 273/287. Además del monto antes indicado, continuó el fallo, también se abonó la parte proporcional de las astreintes devengadas en el juicio, desde septiembre hasta noviembre.

   Es decir, durante tres meses los actores pagaron la suma de $1.576,08 (según sus propios dichos) y en diciembre la suma de $ 82.472, sin hacer reproche alguno al consorcio, ni a los ex propietarios.

   Por ello, el señor J. rechazó la demanda con sustento en la teoría de los actos propios - conceptualizada por la jurisprudencia en el sentido de que "las partes no pueden contradecir en juicio sus propios actos anteriores, deliberados, jurídicamente relevantes y plenamente eficaces, como asimismo, devienen inadmisibles las pretensiones que ponen a la parte en contradicción con sus comportamientos anteriores jurídicamente relevantes" (conf. autos "M.J.C.", Cámara Segunda Penal San Nicolás, 18-11-81, La Ley Tomo 1984-A, pág.152, citado por B.A. "La teoría de los actos propios", Ed. A.P., pág.55 y ss.)- y en el adagio del “nemo auditur propriam turpitudinem allegans”. No hubo reserva alguna y además, consideró que existió una manifestación tácita de voluntad por parte de los actores. También rechazó la posibilidad de “omisión dolosa”, ya que la carga probatoria que gravita sobre la parte que invoca el dolo no sólo comprende los hechos y situaciones aprehendidos por el art. 931 de Cód. Civil, sino también los requisitos impuestos por su art.

   932 (CNCiv., sala G, 16/11/1984, LA LEY, 1986-C, 553), lo que –dijo-

   evidentemente no ocurrió en la especie, sino que en todo caso, fueron los actores quienes no obraron con la diligencia debida al requerir información sobre las deudas del inmueble y, en última instancia, al abonar las expensas no hicieron reserva alguna.-

   Fecha de firma: 03/07/2018 Alta en sistema: 24/08/2018 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA 3 Firmado por: S.P.I., SECRETARIO DE CAMARA Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA #12020446#210595844#20180704134110708 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M

2. Los actores expresaron agravios a fs.514 y sgtes, en donde sostuvieron que al recibir en diciembre de 2011, un resumen de la deuda por expensas de $82.472, ante el exiguo plazo para abonar, la naturaleza ejecutiva de la deuda y el carácter “propter rem” de la obligación por expensas, pagaron con la convicción de que si no les correspondía afrontarlo, repetirían la suma pagada de los reales deudores o sea los vendedores. Señalo en este punto, que se había pactado que desde el momento de la escritura las expensas quedaban a cargo de los adquirentes y el consorcio fue pagando las astreintes al 19 de julio de 2010 (fs. 13 vta, cláusula 5°).-

   A partir de fs. 519 se rebatieron los argumentos del fallo indicando que en primer lugar que la ley aplicable es la ley de Defensa al Consumidor, que la omisión dolosa de la que fueron víctimas tiene que ver con el art. 42 de la Constitución y la normativa consecuente, ya que puede generar una interpretación viciada de error el no cumplir con la ley de DC que exige claridad y sinceridad en la información. El certificado de deuda emitido el 5 de septiembre de 2011 no tiene constancia alguna de haber sido conocida por ellos, conforme lo determina la Constitución y la Ley de Defensa al Consumidor y además debió constar en la escritura del 19 de septiembre de 2011.

   Continuaron sosteniendo que no tuvieron intervención en los acuerdos con el consorcio vecino, porque siendo previa la asamblea del 8 de septiembre de 2011 ellos no tuvieron participación alguna. Por otra parte, el supuesto correo electrónico invocado no está probado y en todo caso sería un instrumento agregado tardíamente. La restitución de fondos corresponde hacerla a los vendedores no al Consorcio y en cuanto a la teoría de los actos propios no hay nada relevante frente a los demandados. Señalaron que el art. 902 Fecha de firma: 03/07/2018 Alta en sistema: 24/08/2018 Firmado por: M.A. DE LOS SANTOS, JUEZ DE CAMARA Firmado por: E.D.D.V., JUEZ DE CAMARA 4 Firmado por: SANTIAGO PEDRO IRIBARNE, SECRETARIO DE CAMARA Firmado por: M.I.B., JUEZ DE CAMARA #12020446#210595844#20180704134110708 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA M que exige el deber de diligencia en todo caso se dirige a los prestadores de servicios profesionales no al consumidor.

   La presunción del Juez de que conocían el origen y existencia de deudas contradice las cargas de la prueba y la inviolabilidad de la defensa en juicio El error de encuadre adecuado, irrazonable del juicio basado en suposiciones del Juez conducen a la tacha de arbitrariedad del fallo.

   Por todo ello se...