Pragmatismo homologado

• Autor: Marcela Agustina Ibáñez
• Páginas: 137-205

Capítulo cuarto

PRAGMATISMO HOMOLOGADO

1. PAUTA GENERAL EN EL TECNICISMO. LA CIENCIA DE VALUAR Y SU

VISIÓN GLOBAL

Referirse a un pragmatismo homologado es hablar de un

“proceso práctico” adoptado y acordado para la aplicación de

reglas, normas, doctrinas o fundamentos teóricos. El proce-

so práctico —mediante su tecnicismo— es reconocido y consi-

derado en su oportuno uso por la mayoría de los profesionales

en el ámbito de las valuaciones, ya que se constituye como la

herramienta esencial.

Recordemos que en capítulos anteriores se destacan las

doctrinas que nos orientan coherentemente en la explicación

de dos visiones conceptuales (objetiva o subjetiva) de la va-

luación, no obstante, se ha consensuado entre la mayoría de

los profesionales en esta especialidad, la necesidad de apli-

car reglas técnicas (doctrina objetiva) que sustenten el contex-

to teórico y así se logre evidenciar a la valuación o tasación

con una ciencia37.

37 El pragmatismo fue propagado como corriente filosófica por William James.

El psicólogo estadounidense acentúo un carácter empirista que considera nece-

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sario los efectos prácticos de una teoría o doctrina, como criterio válido o de-

mostrable de la verdad. La orientación deviene de la realidad fáctica de las

cosas. El conocimiento humano recibe su “sentido lógico y su valor” —enten-

dimiento, comprensión, valoración— desde un “destino práctico”, que eviden-

cia congruencia en razón de las cosas (materiales o inmateriales).

Dentro de la generalidad o “visión global”, la mayoría de

valuadores identifica una perspectiva básica para la “desig-

nación” de los métodos usuales, por lo que surgen como pro-

puestas de trabajo, los siguientes procesos:

•Presupuesto de valores o método de coste bruto (CRB:

Coste de reposición bruto). Simplemente rescata el coste (va-

lor de reemplazo a nuevo) en esta apreciación no sólo com-

prende un cómputo de materiales y mano de obra, sino la

percepción de intangibles como “el tiempo, momento de la

construcción”, si hay financiaciones o créditos para la cons-

trucción, se consideran los intereses compensatorios que

amortizan el capital financiado, entre otros.

La ciencia

de la

valuación

se

conforma:

Sobre la base de un conjunto de cono-

cimientos específicos, los que efectiva-

mente son demostrables, verificables o

comprobables.

Mediante el “proceso empírico” —el

que nos orienta en la observación de

las características del bien a tasar y la

experiencia profesional— surge la ini-

ciativa para la selección de la técnica,

ya que sólo con el empleo de la formu-

lación se logra la verificación de una

hipótesis, para demostrar un resultado

ideal.

La selección de la metodología adecuada

(técnica de balance) para el bien —obje-

to de valuación— es la que consagra

un resultado sustentado por los cono-

cimientos, criterios y experiencias del

tasador.

CAPÍTULO CUARTO: PRAGMATISMO HOMOLOGADO 139

•Método de coste. Aquel que permite calcular el “coste”

—ejemplo: las mejoras sobre un inmueble— mediante el “va-

lor de reemplazo neto”. Se emplean antecedentes económi-

cos de “valor a nuevo o de reposición”, sobre los que se deben

aplicar la depreciación correspondiente, ya sea por antigüe-

dad y/o estado de conservación, sobre el fundamento de un

valor residual (CRN: Coste de reposición neto).

•Método de comparación directa. Se basa en el conocimien-

to del mercado inmobiliario, tras la identificación precisa de las

características de la propiedad inmueble que se debe tasar.

Hay que seleccionar los antecedentes económicos oportunos

en virtud a la “similitud” de propiedades “ofrecidas en el

mercado/plaza”, para poder orientarse en la determinación

de un precio justo del bien inmueble a tasar. Este proceso

técnico, también es identificado por algunos autores como

Método separativo directo, ya que ciertamente “separa el lote

o parcela de las mejoras” para poder tasar individualmente

cada elemento —aplicando las técnicas correspondientes para

cada caso— y luego suma los resultados de ambos elementos

(parcela con mejoras), a fin de establecer el precio total del

capital inmobiliario.

•Método de capitalización o método indirecto. Su funda-

mento se basa en que la propiedad “no vale” por lo que es,

sino por lo que produce en “beneficio” (rentas-arrendamien-

tos). Cabe agregar que si bien el punto de partida para la va-

luación es el beneficio actual que produce, también se puede

aplicar en propiedades que no son rentadas, estimando la

posible potencialidad que brindaría una supuesta renta o

alquiler mensual.

Dentro de la generalidad de reglas o pautas que nos brin-

da el pragmatismo homologado, veremos que en la experien-

cia profesional hay métodos de trabajo que combinan procesos

“analíticos” (técnicos-prácticos) con los “no analíticos” (teóri-

cos-metodológicos). En este contexto se podrá evidenciar en

una valuación: a) una técnica perfectamente aplicada que

arroja un resultado numérico indicativo para el bien raíz, y

b) con el impacto o incidencia posterior de una apreciación

teórica —perfectamente justificada— que otorgue plus valías