Pragmatismo homologado

Autor:Marcela Agustina Ibáñez
Páginas:137-205
 
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Capítulo cuarto
PRAGMATISMO HOMOLOGADO
1. PAUTA GENERAL EN EL TECNICISMO. LA CIENCIA DE VALUAR Y SU
VISIÓN GLOBAL
Referirse a un pragmatismo homologado es hablar de un
“proceso práctico” adoptado y acordado para la aplicación de
reglas, normas, doctrinas o fundamentos teóricos. El proce-
so práctico —mediante su tecnicismo— es reconocido y consi-
derado en su oportuno uso por la mayoría de los profesionales
en el ámbito de las valuaciones, ya que se constituye como la
herramienta esencial.
Recordemos que en capítulos anteriores se destacan las
doctrinas que nos orientan coherentemente en la explicación
de dos visiones conceptuales (objetiva o subjetiva) de la va-
luación, no obstante, se ha consensuado entre la mayoría de
los profesionales en esta especialidad, la necesidad de apli-
car reglas técnicas (doctrina objetiva) que sustenten el contex-
to teórico y así se logre evidenciar a la valuación o tasación
con una ciencia37.
37 El pragmatismo fue propagado como corriente filosófica por William James.
El psicólogo estadounidense acentúo un carácter empirista que considera nece-
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sario los efectos prácticos de una teoría o doctrina, como criterio válido o de-
mostrable de la verdad. La orientación deviene de la realidad fáctica de las
cosas. El conocimiento humano recibe su “sentido lógico y su valor” —enten-
dimiento, comprensión, valoración— desde un “destino práctico”, que eviden-
cia congruencia en razón de las cosas (materiales o inmateriales).
Dentro de la generalidad o “visión global”, la mayoría de
valuadores identifica una perspectiva básica para la “desig-
nación” de los métodos usuales, por lo que surgen como pro-
puestas de trabajo, los siguientes procesos:
Presupuesto de valores o método de coste bruto (CRB:
Coste de reposición bruto). Simplemente rescata el coste (va-
lor de reemplazo a nuevo) en esta apreciación no sólo com-
prende un cómputo de materiales y mano de obra, sino la
percepción de intangibles como “el tiempo, momento de la
construcción”, si hay financiaciones o créditos para la cons-
trucción, se consideran los intereses compensatorios que
amortizan el capital financiado, entre otros.
La ciencia
de la
valuación
se
conforma:
Sobre la base de un conjunto de cono-
cimientos específicos, los que efectiva-
mente son demostrables, verificables o
comprobables.
Mediante el “proceso empírico” —el
que nos orienta en la observación de
las características del bien a tasar y la
experiencia profesional— surge la ini-
ciativa para la selección de la técnica,
ya que sólo con el empleo de la formu-
lación se logra la verificación de una
hipótesis, para demostrar un resultado
ideal.
La selección de la metodología adecuada
(técnica de balance) para el bien —obje-
to de valuación— es la que consagra
un resultado sustentado por los cono-
cimientos, criterios y experiencias del
tasador.
CAPÍTULO CUARTO: PRAGMATISMO HOMOLOGADO 139
•Método de coste. Aquel que permite calcular el “coste”
—ejemplo: las mejoras sobre un inmueble— mediante el “va-
lor de reemplazo neto”. Se emplean antecedentes económi-
cos de “valor a nuevo o de reposición”, sobre los que se deben
aplicar la depreciación correspondiente, ya sea por antigüe-
dad y/o estado de conservación, sobre el fundamento de un
valor residual (CRN: Coste de reposición neto).
Método de comparación directa. Se basa en el conocimien-
to del mercado inmobiliario, tras la identificación precisa de las
características de la propiedad inmueble que se debe tasar.
Hay que seleccionar los antecedentes económicos oportunos
en virtud a la “similitud” de propiedades “ofrecidas en el
mercado/plaza”, para poder orientarse en la determinación
de un precio justo del bien inmueble a tasar. Este proceso
técnico, también es identificado por algunos autores como
Método separativo directo, ya que ciertamente “separa el lote
o parcela de las mejoras” para poder tasar individualmente
cada elemento —aplicando las técnicas correspondientes para
cada caso— y luego suma los resultados de ambos elementos
(parcela con mejoras), a fin de establecer el precio total del
capital inmobiliario.
Método de capitalización o método indirecto. Su funda-
mento se basa en que la propiedad “no vale” por lo que es,
sino por lo que produce en “beneficio” (rentas-arrendamien-
tos). Cabe agregar que si bien el punto de partida para la va-
luación es el beneficio actual que produce, también se puede
aplicar en propiedades que no son rentadas, estimando la
posible potencialidad que brindaría una supuesta renta o
alquiler mensual.
Dentro de la generalidad de reglas o pautas que nos brin-
da el pragmatismo homologado, veremos que en la experien-
cia profesional hay métodos de trabajo que combinan procesos
“analíticos” (técnicos-prácticos) con los “no analíticos” (teóri-
cos-metodológicos). En este contexto se podrá evidenciar en
una valuación: a) una técnica perfectamente aplicada que
arroja un resultado numérico indicativo para el bien raíz, y
b) con el impacto o incidencia posterior de una apreciación
teórica —perfectamente justificada— que otorgue plus valías

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