Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 23 de Mayo de 2017, expediente CIV 088526/2012/CA001

• Fecha de Resolución: 23 de Mayo de 2017
• Emisor: Camara Civil - Sala J

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J Expte. Nº 88.526/2012 “P., S. c/ Milenio Bienes Raíces S.A.

s/ escrituración” J.. Nº 58 nos Aires, a los 23 días del mes de mayo de 2017, reunidas

las Señoras Jueces de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de

Apelaciones en lo Civil, a fin de pronunciarse en los autos caratulados. “P.,

S. c/ Milenio Bienes Raíces S.A. s/ escrituración”

La Dra. M. dijo:

I. La sentencia obrante a fs. 406/411 hizo lugar a la demanda por

escrituración, estableciendo que cumplidas las gestiones municipales de

aprobación de planos, se otorga un plazo de 60 días para que el escribano

designado por la vendedora cumpla con la escrituración de la subdivisión del

inmueble, reglamento de copropiedad y administración y escritura traslativa de

dominio de las unidades objeto de autos, bajo apercibimiento de otorgarse la

escritura por el Tribunal a costa de la demandada, imponiendo las costas en un

30 % a cargo del actor y en un 70 % a cargo de la accionada (art. 71 del Cód.

Procesal).

Dicho pronunciamiento estableció además que si se tornara imposible la

elevación a escritura pública en la etapa de ejecución de sentencia, podría

convertirse dicha obligación en la de pagar daños e intereses derivados de la

frustración de la promesa de venta; rechazó la demanda de daños y perjuicios

planteada en los puntos IV y V de fs. 84/5. III, e hizo lugar parcialmente a la

reconvención, condenando al actor a abonar a “Milenio Bienes Raíces S.A.” en

el acto escriturario el saldo de precio determinado en el considerando II, con más

los intereses allí explicitados.

En dicho considerando la sentenciante expresó que no podía

considerarse a la compradora morosa en su cancelación, por lo que no es de

aplicación la cláusula décima que acuerda un 3 % de interés punitorio mensual,

para el supuesto que el comprador incumpliese los pagos. En consecuencia,

entendió ajustado a derecho imponer el pago de dicho saldo de precio acordado

en la estipulación parcial de fs. 402, en el plazo de 15 días de quedar firme el

pronunciamiento, reduciendo proporcionalmente las rentas pactadas en

concepto de cláusula penal (art. 656, segundo párrafo del C.. Civil) en un 3 %

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contraídas originariamente en dólares estadounidenses.

Asimismo, afirmó que no debe confundirse dicho interés punitorio

(estipulado por las partes en función de lo dispuesto por el art. 622 del Cód.

Civil), como cláusula sancionatoria por la demora en el pago, con el interés

compensatorio que instrumentaba el art. 621 del mismo cuerpo legal, precepto

éste que no es de aplicación al caso, por cuanto no existe crédito alguno

acordado que haya previsto tales rentas. Este aspecto de la pretensión vertida

en la litis, es manifiestamente inadmisible.

Contra dicho pronunciamiento interpone recurso de apelación la parte

actora, quien expresa agravios a fs. 419/426, cuyo traslado no fuera respondido.

A fs. 429 se dicta el llamado de autos a sentencia, providencia que fuera

consentida, encontrándose las actuaciones en estado de resolver.

II. En primer término, no existe controversia acerca de que la normativa

aplicable a las cuestiones aquí ventiladas en relación al contrato celebrado por

las partes es el Código Civil actualmente derogado.

La apelante plantea en esta instancia su disconformidad en relación a los

siguientes aspectos:

1) El rechazo a fijar una indemnización por la mora en la entrega y

escrituración:

En este aspecto, luego de reseñar los términos del acuerdo original y del

efectuado con posterioridad a la interposición de la demanda, señala que hubo

una mora de cuatro años y medio en la entrega de la posesión –que acaeciera

durante el trámite de la causa y que en cuanto a la escrituración, la mora

continúa y ya lleva 7 años, lo que produjo un daño indemnizable, que puede

calcularse como un interés sobre el dinero efectivamente abonado por el actor,

calculado desde la fecha de mora en la entrega de la posesión hasta el

cumplimiento del contrato por parte de la demandada.

Por ello, considera que la sentenciante no entendió el reclamo, pues su

pretensión no era que se le restituyeran las sumas abonadas (u$s 229.023), sino

que estimó una suma en concepto de intereses de ese capital como modo de

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prestaciones pactadas, que en su oportunidad estimara en u$s 2.290.

mensuales desde el 1310, fecha de vencimiento del plazo pactado para la

entrega de posesión. Dicho importe debería calcularse –según postula hasta el

11914, fecha en la que la demandada finalmente entregó, y calcular una

indemnización (ciertamente menor) hasta la fecha en que otorgue la escritura

traslativa de dominio.

Señala que a la quo se refiere a ciertos defectos constructivos que no

considera indemnizables y seguidamente concluye que no corresponde pagar

intereses por la mora en la entrega, como si fuera su consecuencia, sin analizar

el reclamo formulado en el acápite IV de la demanda. Destaca que –

contrariamente a lo presumido por la magistrada no existió ninguna prórroga

concedida por su parte, que fue quien intimó a la demandada al cumplimiento de

las obligaciones a su cargo.

De modo pues que la accionante no cuestiona en esta instancia el

rechazo del resarcimiento originariamente pretendido por el hecho de que la

accionada hubiera construido un piso más de los previstos originariamente, o se

hubiera apartado de los detalles constructivos que fueron manuscritos al dorso

de la documentación glosada a fs. 220, por lo que respecto de estas cuestiones

la sentencia ha quedado firme.

2) Condena a pagar un interés sobre el saldo de precio:

En este punto estima que la sentencia es groseramente arbitraria al

considerar que ambas partes incurrieron en mora –cuando en otro párrafo

señala que no existió mora del adquirente y que se concedieron esperas, pero

no hace lugar al reclamo de indemnización en favor de la actora por la mora en

la entrega y escrituración de las unidades y en cambio sí hace lugar al pago de

un interés en favor de la demandada sobre el saldo de precio, sin decir desde

cuándo habría de calcularse ese interés.

Refiere al respecto que en el "Acuerdo Parcial" de fecha 8113,

celebrado con motivo de la trasferencia de una de las unidades a un tercero, la

demandada no sólo no pretendió incrementar el valor de la última cuota con los

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de manera exactamente proporcional a la unidad que "salía" del boleto,

quedando claro que a esa fecha el adquirente debía abonar únicamente un

saldo de u$s 37.800., sin intereses de ninguna especie, porque no había mora

en el pago del saldo de precio.

3) Inexistencia de plazo para escriturar:

Se agravia en este aspecto la accionante por cuanto estima que el fallo,

en la práctica, significa no fijar plazo alguno para el cumplimiento de la sentencia

de escrituración, desde el momento en que no se fija un plazo para que la

demandada cumpla con la previa gestión municipal de aprobación de planos, no

hay plazo para escriturar, lo que implaría que puede escriturar cuando quiera, sin

que por ello reciba sanción alguna.

También en este aspecto plantea la existencia de una particular

arbitrariedad, desde el momento en que condena a la accionante a pagar un

interés sobre el saldo de precio que se abonará al momento de escriturar las

unidades, pero no fija plazo para escriturar esas unidades: la consecuencia es

que se devengará un interés durante un lapso indeterminado de tiempo, tal vez

años, en beneficio de la demandada y dependiendo tan sólo de su voluntad. “O,

dicho en otras palabras, a la demandada le conviene incumplir la sentencia: no

sufrirá sanción alguna por no escriturar las unidades y recibirá como beneficio un

interés sobre el saldo de precio. De acuerdo a la sentencia, depende

exclusivamente de la voluntad demandada el importe que recibirá al momento

de la escritura: si hace las cosas rápido y bien, cobrará menos; pero si demora

durante años los trámites municipales, cobrará más”.

En virtud de ello, solicito que se fije un plazo determinado dentro del cual

la empresa accionada deberá cumplir las gestiones municipales de aprobación

de planos, inscribir la subdivisión del inmueble, otorgar el reglamento de

copropiedad y las escrituras traslativas de dominio, fijándose también una

sanción para el caso de incumplimiento del plazo de escrituración,

encontrándose acreditado en el informe pericial que las unidades no pueden ser

vendidas a su valor de mercado, ya que sólo se puede ceder el boleto.

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las costas del juicio establecido en el pronunciamiento recurrido.

III. Se han sintetizado los diversos agravios sin dar respuesta

individualmente a cada uno de ellos, por cuanto existe una íntima correlación en

cuanto a las distintas cuestiones propuestas. A simple vista, aun cuando hayan

existido incumplimientos recíprocos, quien incumpliera gravemente con las

obligaciones a su cargo resultaría finalmente favorecido, al extremo que cuanto

mayor sea su contumacia más beneficiado se vería en caso de no modificarse

los aspectos de la sentencia que se cuestionan.

Afirma correctamente la sentencia que “En tales condiciones, el

intercambio epistolar del cual dan cuenta las cartas documento de...