Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 15 de Noviembre de 2023, expediente CIV 040162/2019/CA001

Fecha de Resolución15 de Noviembre de 2023
EmisorCamara Civil - Sala B

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B

POMERANC, MARTIN c/FELIPE VALLESE 1463 S.R.L. Y OTRO

s/DAÑOS Y PERJUICIOS

(EXPTE. N° 40162/2019) - JUZGADO

NACIONAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Nº 42.-

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de noviembre de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados:

Pomeranc, M.c.V. 1463 S.R.L. y otro s/Daños y perjuicios

(Expte. N° 40162/2019), respecto de la sentencia del 28 de marzo de 2023, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. LORENA FERNANDA MAGGIO - Dr. CLAUDIO RAMOS

FEIJOO - Dr. R.P..

A la cuestión planteada, la Dra. M. dijo:

  1. Antecedentes I.1.- En el escrito inaugural de estas actuaciones, obrante a fs. 81/100,

    M.P. vino “a incoar formal demanda por incumplimiento contractual y daños y perjuicios”, contra F.V.1.S., R.E.F. y B.C.F. -respecto de quien la desistió poco después, a f. 151-.

    Al explicar los hechos fundantes de la acción, relató que “por medio de la inmobiliaria COLDWELL BANKER ALAS a través de REMAX, accedí a la publicación del inmueble sito en la calle F.V. 1463 de esta Ciudad de Buenos Aires (eso fue aproximadamente en el mes de abril 2018) en donde explícitamente se ofrecían departamentos CON TERRAZA CON PARRILLA

    PARA USOS MÚLTIPLES Y LAUNDRY, DUCHAS Y SOLARIUM.”; que “concerté una visita”, a la que “fui acompañado por la Sra. A.D.V.,

    de la primera inmobiliaria nombrada; que “me fue mostrado el departamento propiamente dicho junto con las distintas ‘amenities’ del edificio (terraza de usos Fecha de firma: 15/11/2023

    Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

    Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

    múltiples con parrilla, etc.)”, luego de lo cual “comuniqué mi interés en avanzar con la compra del departamento en las condiciones ofrecidas.”; que “En ese contexto, entré en contacto con la empresa constructora y comercializadora del inmueble”, “FELIPE VALLESE 1463 SRL cuyo socio gerente es el co-accionado R.E.F., y que “con fecha 17 de Mayo de 2018 POR MEDIO

    DEL E.C.M.L. QUE PUSO LA VENDEDORA”, “me hicieron firmar una escritura de transmisión de dominio del inmueble que NUNCA ME FUE LEIDA EN SU TOTALIDAD YA QUE EN SU ÚLTIMA PARTE

    Y CON COMPLETA MALA FE CONTRACTUAL, SE ESTIPULA” una “CLÁUSULA PREDISPUESTA (LA NUMERO 8 ‘USO DE LOS BIENES

    COMUNES’)”, que transcribió y que, en síntesis, dispone que “Tendrán el uso perpetuo” de determinados espacios asignados en el plano del edificio como “espacios comunes”, dos unidades funcionales: la N° 29 y la N° 30, conforme detalle efectuado en dicha cláusula.

    Así, afirmó que “en esa fecha, adquirí la unidad funcional n° 2 de F.V. 1463/1465 (piso 1°B) de la Capital Federal, EN UN EDIFICIO QUE

    TIENE AMENITIES QUE ME FUERON OFRECIDAS EN LA PROPUESTA DE

    COMPRA PERO QUE (POR UN ACCIONAR MALICIOSO DE LOS

    VENDEDORES COMERCIANTES) ME RESULTAN AJENAS EN SU USO A

    PERPETUIDAD.”; que “Esta particular circunstancia establecida fraudulentamente en la escritura de marras contra mi voluntad y mediante engaños, no me fue advertida por nadie (ni por los vendedores, ni por el escribano actuante, etc.)”, y que tampoco él la advirtió, “sino nunca hubiera firmado la misma.”

    Continuó relatando que “Ya mudado, pretendí utilizar la parrilla de la terraza (DE USO PERPETUO DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE

    FERRARIS) a lo que fui informado que para ello debía solicitar autorización previa.”; que ello “no me pareció del todo extraño”, “porque así suele ocurrir en los edificios por razones de orden, por lo que accedí a ser autorizado a tal efecto.”; lo que sucedió una “única vez” y que, “Tiempo después”, “ME FUE

    COMUNICADO QUE NUNCA MAS NADIE DEL EDIFICIO (A EXCEPCION

    DE LA UNIDAD FUNCIONAL 29 DE FERRARIS) HABRIA DE PODER

    INGRESAR EN ESA PARTE COMUN.”

    Apuntó que “con miras a evitar mayores trámites en línea con la redargución de falsedad de la escritura pública de marras”, vino a solicitar que Fecha de firma: 15/11/2023

    Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

    Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B

    se me indemnice por los daños y perjuicios que la compra del inmueble me ha generado

    .

    Arguyó que las demandadas “han INCURRIDO EN UN

    INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL POR VIOLACION DE LA NORMATIVA

    VIGENTE EN MATERIA DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR LEY N° 24.240 Y

    DE LEALTAD COMERCIAL LEY N° 22.802 (ENTRE OTRAS).”; transcribiendo el art. 9 de esta última y un precedente jurisprudencial de otro fuero en el que se confirmó la sanción de multa impuesta a una inmobiliaria por publicidad engañosa, violatoria de esa norma y del derecho a información del consumidor previsto en el art. 42 de la Constitución Nacional y en la ley 24.240. Por ello, -

    informó- “denuncié penalmente a los aquí accionados por el delito de estafa”.

    En fin, solicitó que “se haga lugar a la demanda, condenándose a los accionados por los daños y perjuicios (patrimoniales y extrapatrimoniales) que su mala fe me ha generado.”; reclamando, concretamente, “daño emergente”,

    que estimó en “la diferencia entre el valor actual del mercado del inmueble con y sin amenities, es decir U$S 10.000”, y “daño moral”, que estimó en $ 200.000.

    (Todas las mayúsculas corresponden al original).

    I.2.- A su tiempo, la representación letrada de los emplazados peticionó el rechazo de esa demanda (ver contestación de F.V.S. a fs. 259/265,

    a la que adhirió R.E.F. en su presentación de fs. 269/270).

    En ese sentido, tras efectuar una serie de negativas específicas, se refirió a la “realidad de los hechos”, empezando por precisar, sobre la palabra “amenities”,

    que “la única inmobiliaria a la cual los demandados otorgamos autorización de venta” fue a REMAX, “la cual jamás hizo mención de ese término, sino de adicionales”.

    Señaló que “el Reglamento de Copropiedad y Administración de fecha 22

    de Abril del año 2014, en plena vigencia, estipula en su cláusula octava el uso perpetuo de bienes comunes por propietarios de unidades funcionales.”; y reseñó

    el contenido de dicha cláusula, indicando luego que “Lo transcripto no implica que los servicios adicionales de parrilla, solárium, ducha y laundry (éste ubicado en la PB), no puedan utilizarse por los restantes consorcistas sino que solo se necesita para terraza, parrilla y ducha, la pertinente reserva y autorización por vía de la Administración, cuya llave será entregada por el encargado del edificio,

    a los fines de un orden elemental dentro del normal desenvolvimiento del consorcio”.

    Fecha de firma: 15/11/2023

    Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

    Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

    Agregó que “Tal como se manifestara en el Reglamento, se dio estricto cumplimiento a la copia y lectura de las cláusulas de transcripción obligatoria en la escritura traslativa de dominio” -entre ellas, la aludida cláusula octava-,

    entregándose a cada una de las partes firmantes un ejemplar, en el acto de la escritura, a los efectos de poder corroborar personalmente lo leído por el escribano actuante.

    Siguiendo esa línea, adujo que “la mala fe procesal y contractual del actor, queda plasmada en los diferentes asertos que vuelca en la denuncia penal en la cual dice: ‘el escribano leyó delante mío (la escritura), de R.E.F. y de su hija A.B.F.’ mientras que en la demanda civil que nos ocupa, manifiesta que: ‘nunca me fue leída en su totalidad’”; y que “resulta improcedente la posición asumida por la contraria, la cual parece desconocer uno de los principios generales del derecho que sostiene ‘nadie puede alegar su propia torpeza’.”; añadiendo que otra circunstancia que en el libelo de inicio parece ignorarse es que también fue “firmado de plena conformidad”, “que el art. 6to. del Reglamento de Copropiedad y Administración autoriza la modificación de destinos y distribución de medidas y la confección de los planos pertinentes, de corresponder.”

    Distinguió las “distintas posibilidades” que Ferraris “exhibió y ofreció a la venta -como hace con todos y cada uno de los eventuales adquirentes de unidades del edificio-”; aseverando luego que P. “jamás compró -ni consecuentemente podrá vender- con ‘amenities’, dado que nunca existieron las mismas en el contrato de compraventa firmado entre las partes de estos actuados.”; y que, en consecuencia, no existió daño “alguno al actor/comprador,

    con motivo de la operación comercial realizada”.

    Achacó que “el peticionante no distinga entre lo que significa uso perpetuo y uso exclusivo de las facilidades adicionales que el inmueble posee en beneficio de todos los copropietarios.”; mencionando que aquel “solicitó

    autorización para el uso de la terraza en una sola oportunidad”, que “le fue concedida por la Administración” y que, al usarla, “provocó deterioros en dichas instalaciones”; tras lo cual apuntó que, “En la actualidad”, “dicha terraza se encuentra condicionada de utilizar por filtraciones que dañan a la unidad que se encuentra por debajo de la misma y que el consorcio todavía no le ha dado solución”, documentándolo con “fotografías certificadas notarialmente”.

    Puso en conocimiento que las unidades funcionales 29 y 30 son de propiedad de los hijos de Ferraris.

    Fecha de firma: 15/11/2023

    Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA

    Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B

    Finalmente, esgrimió que surge “del mismo estudio de mercado acompañado por la actora que el contrato de compraventa celebrado con la demandada no le produjo ni le producirá perjuicio...

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