Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 28 de Abril de 2023, expediente CIV 089845/2019
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2023 |
| Emisor | Camara Civil - Sala K |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
PLAZA LOGISTICA S.R.L. c/ ALBANO, F.J. Y OTROS
s/DAÑOS Y PERJUICIOS
Expediente n°89845/2019
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n°70
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los 28 días del mes de abril del 2023, hallándose reunidas las Señoras Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a fin de entender en el recurso de apelación interpuesto por una de las partes en los autos caratulados “PLAZA LOGISTICA
S.R.L. c/ ALBANO, F.J. Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS”,
habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo a estudio,
la Dra. S.P.B. dijo:
I- Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora (18 de agosto del 2022), contra la sentencia de primera instancia (12 de agosto del 2022). Oportunamente, se fundó (10 de noviembre del 2022) y recibió réplica de los emplazados (5 de diciembre del 2022
y 5 de diciembre del 2022). Finalmente, se llamó autos para sentencia (16 de diciembre del 2022).
II- Los antecedentes del caso La actora “Plaza Logísta S.R.L.” demandó a los señores F.J.,
L.M., A.M.S., J.A. e I.R.A. por el incumplimiento con culpa de las obligaciones contraídas en el que denominó
boleto de compraventa de inmueble, celebrado con fecha 21 de julio de 2016.
Peticionó que se los condene solidariamente a restituirle la suma de US$6.930.000 oportunamente abonada en concepto de lo que identificaron como pago inicial y abonar el pago de US$3.465.000 como penalidad contractualmente prevista, con más los respectivos intereses desde la fecha de mora hasta el efectivo pago y costas (fs. 673/732).
En subsidio, para el caso que se considere que las causas del incumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados -vendedores-
no les fuesen imputables, solicitó se los condene solidariamente a devolverle el monto de US$6.930.000 de pago inicial, junto con la suma dada para cubrir parcialmente ciertos gastos relacionados con la subdivisión del inmueble que hubieran correspondido por entero a ellos, las cuales dijo que ascienden al monto de $24.369.210,88. Solicitaron asimismo los intereses desde la fecha de mora hasta el efectivo pago y las costas.
Relató que es una empresa que desarrolla y administra parques logísticos multicliente triple A en la República Argentina y se dedica, principalmente, a adquirir terrenos para luego supervisar el diseño, la planificación y la construcción (y/o la adquisición) de sus parques logísticos, con el objeto de alquilarlos a Fecha de firma: 28/04/2023
Alta en sistema: 02/05/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.A.L., SECRETARIO DE CAMARA
empresas u operadores logísticos y realizar su administración. Asimismo, señaló
que brinda alquiler de instalaciones, equipamientos y maquinarias para a ese fin.
Refirió que, a comienzos del año 2015, analizó la posibilidad de adquirir una fracción de terreno de aproximadamente 21 hectáreas que forman parte de un inmueble de 61 hectáreas, ubicado en Avenida de los Constituyentes n°4533,
Localidad de B., Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires (nomenclatura catastral: Circunscripción III, Sección V, Parcela 152 b, Partida N°
057-025564-9), propiedad de los accionados.
Expuso que, finalmente, las partes celebraron un boleto de compraventa de la fracción del inmueble indicada. Apuntó que, de dicho contrato, nació una obligación solidaria en cabeza de los vendedores de otorgar la escritura traslativa en favor de “Plaza Logística Tigre S.R.L.” y, de esta última, de pagar el precio correspondiente dentro del tercer aniversario de la fecha de efectuado el pago inicial.
Expresó que la escrituración estaba subordinada a la previa gestión y obtención de la subdivisión del inmueble, en el plazo de tres años a partir de la fecha del pago inicial.
Contó que el pago inicial se realizó el día 8 de agosto de 2016, por lo que tenían hasta el 8 de agosto de 2019 para gestionar y obtener la subdivisión del inmueble -obligaciones asumidas por los vendedores- y escriturar.
Indicó que para esa fecha no sólo no se encontraba en condiciones de escriturar, sino que ni siquiera se había obtenido la subdivisión.
Sostuvo que, debido a ello, optó por ejercer la facultad resolutoria prevista en el boleto de compraventa, resolverlo a partir de esa fecha y reclamar, en consecuencia, la restitución de las sumas de dinero debidas, conforme lo establecido en el contrato, adicionando la multa prevista.
Alegó que los emplazados desconocieron el ejercicio de la facultad resolutoria efectuada y se negaron a devolver los importes oportunamente abonados y a pagar la penalidad. Detalló que habían convenido que, en caso de incumplimiento, los accionados debían entregarle una suma equivalente al 50%
del monto pagado en concepto de penalidad.
Por lo tanto, entendió que deben restituirle la suma de U$S 6.930.000 de pago inicial y la de U$S3.465.000 de penalidad, más los respectivos intereses desde la fecha de mora hasta el efectivo pago y las costas.
Aseveró que, en este caso, se configuraron todos los presupuestos de la responsabilidad contractual y que no existen eximentes que permitan a soslayar su deber de reparación por los daños causados.
A su vez, requirió que, para el caso que no se considere suficientemente probada la culpa de los legitimados activos en su obligación de obtener la subdivisión del inmueble y otorgar la escritura traslativa de dominio en el plazo de tres años, se los condene en forma solidaria a restituir el pago inicial, junto con las restantes sumas de dinero abonadas para cubrir parcialmente ciertos gastos Fecha de firma: 28/04/2023
Alta en sistema: 02/05/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.A.L., SECRETARIO DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
relacionados con la subdivisión del inmueble que hubieran correspondido por entero a ellos. Aseguró que, de lo contrario, se configuraría un enriquecimiento sin causa que no puede convalidarse.
Los señores F.J., L.M. y A.M.A. se presentaron por apoderado y contestaron la demanda. En primer lugar, aclararon que las partes efectuaron un acuerdo de compraventa de inmueble y no un mero boleto, ello en tanto la actora se obligó a desarrollar un parque logístico según las pautas establecidas en el contrato. Señalaron que no se estipuló una contraprestación limitada al pago de un precio en dinero, sino que comprendió,
además, obligaciones de hacer en cabeza de la accionante.
Rebatieron las manifestaciones realizadas por la reclamante y brindaron su versión sobre el devenir de los acontecimientos (fs. 1757/1840). Opinaron que el plazo de tres años no resulta esencial como expresó la legitimada activa, sino que se estableció inicialmente como un término prudente, razonable y no rígido.
Alegaron que la resolución del contrato fue intempestiva y cuando la escrituración era inminente, toda vez que se habían finalizado todos los trámites.
Adujeron que se intenta hacer valer unilateralmente una cláusula de resolución del contrato originariamente prevista para un supuesto totalmente diferente. Aseveraron que su actitud contraría el espíritu que se tuvo al contratar y el principio de conservación del contrato que se pretendió resguardar.
Además, brindaron los motivos que demuestran que los plazos originales se postergaron en gran parte por causas atribuibles a la accionante.
Remarcaron que ambas partes asumieron un rol activo y protagónico en el inicio, prosecución y consecución de cada uno de los pasos necesarios para la subdivisión.
Afirmaron que, a la fecha de la interposición de la demanda, el proceso de subdivisión del inmueble se encontraba definitivamente concluido y en condiciones de escriturar la fracción a nombre de la emplazante.
Por consiguiente, solicitaron el rechazo de la acción impetrada.
A su turno, los señores J.A. e I.R.A. comparecieron -por apoderado- y adhirieron a la contestación de demanda del señor F.J.A. (fs. 777/797 y fs. 1977/1980, respectivamente).
Sustanciada la causa, se dictó pronunciamiento sobre el mérito (12 de agosto del 2022).
III- La sentencia La jueza de grado rechazó la demanda incoada por “Plaza Logística S.R.L.” contra los señores F.J., L.M., A.M.S., J.A. e I.R.A.. Impuso las costas a la reclamante y reguló los honorarios de los profesionales intervinientes (12 de agosto del 2022).
IV- Los agravios La parte actora debate la decisión. Alega que resulta incongruente, toda vez que en la demanda se dedujeron dos pretensiones, una principal y otra Fecha de firma: 28/04/2023
Alta en sistema: 02/05/2023
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: J.M.A.L., SECRETARIO DE CAMARA
subsidiaria, pero que sólo se juzgó sobre la improcedencia de la primera y se omitió tratar la segunda. Por consiguiente, peticiona que se resuelva esta última.
Además, solicita la declaración de nulidad de la sentencia por incongruente.
Expone que no cuestiona el rechazo de la solicitud principal referida al cobro de una penalidad a la contraparte, pero sí en cuanto a que desestima la pretensión de devolver la suma antes abonada a la demandada.
Describe los argumentos del fallo que dan cuenta de que el único tema jurídico abordado fue el de la resolución por incumplimiento contractual. Señala que no se trató la pretensión subsidiaria basada en el ejercicio de la facultad de rescindir el contrato que tenían ambas partes, una vez transcurrido el plazo de tres años previsto en la cláusula 7.03 del boleto compraventa.
Aduce que la sentencia rechaza la acción, pero no explica en modo alguno la razón que obstaría a la rescisión del boleto de compraventa sin culpa, como surge del contrato.
Por otra parte, sostiene que en caso de que se entendiera que el fallo desestimó la...
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