Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 19 de Abril de 2018, expediente CIV 096104/2008/CA001

• Fecha de Resolución: 19 de Abril de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala K

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K “P., F.H. c/V.H., G.E. s/ escrituración”

(Expediente Nº 96.104/08).

V.H., G.E. c/P., F.H. s/ vicios redhibitorios

(Expediente N° 56.706/10).

Juzgado N º 13 En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los días del mes de abril de 2018, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de dictar sentencia en los autos “P., F.H. c/V.H., G.E. s/ escrituración” y “V.H., G.E. c/P., F.H. s/ vicios redhibitorios” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. A. dijo:

1. Vienen estos autos a este Tribunal con motivo de los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia de Primera Instancia dictada a fs. 591/610 de los autos N° 96.104/08 y a fs. 760/79 del E.. N° 56.706/10.

En la primera de las actuaciones mencionadas, la demandada expresó agravios en el escrito de fs. 631/56 y el accionante en la memoria de fs. 658/60, siendo contestado el traslado a fs. 662/67 y fs. 669/73.

En el expediente N° 56.706/10, la actora presentó su memorial a fs. 805/30 y el emplazado a fs. 832/38. El respectivo traslado fue respondido a fs. 840/47 y fs.

849/52.

Antecedentes

Autos “P., F.H. c/V.H., G.E. s/

escrituración”.

F.H.P. promovió demanda de escrituración contra G.E.V.H. en virtud del boleto de compraventa suscripto entre las partes el 12 de marzo de 2008, respecto de la Unidad Funcional 7 del inmueble sito en la Av.

Caseros 2042/44, entre las calles J.C.G. y Av. V.S. (Piso 1° y Fecha de firma: 19/04/2018 Alta en sistema: 16/05/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #12631779#202893550#20180423083357696 parte Piso 2°), nomenclatura catastral: Circ. 2; S.. 24; M.. 95; P.. 5, Matrícula FR2-9621/07.

Detalló el accionante las cláusulas del contrato; el precio total de venta (US$

65.000); las sumas abonadas conforme lo pactado (US$ 19.650 en el acto de suscripción del Boleto, a cuenta de precio y como principio de ejecución del Contrato, y la de US$ 13.100 a la fecha de entrega de la Posesión del inmueble -15 de abril de 2008-); el saldo de precio (US$ 32.750), el que debía ser abonado dentro del plazo de 120 días corridos de la toma de posesión del inmueble; como la cláusula penal convenida en el caso de incumplimiento de una de las partes y para el supuesto de optarse por el cumplimiento del contrato (US$ 150 por cada día de mora).

Invocó el incumplimiento de la demandada al no presentarse al acto de escrituración fijado por el escribano E.P.G., una vez aprobados los planos municipales, para el día el día 15 de septiembre de 2008, a las 12 hs. en la Sucursal del Banco Nación Argentina, sita en la Av. Caseros 2902, piso 1° de esta ciudad, habiendo sido debidamente notificada, lo que motivó la Carta Documento N°

94814970 3, por la que colocó en mora a la compradora de conformidad con los términos de la Cláusula Tercera del contrato.

Reclamó además de la escrituración, los daños y perjuicios por privación de uso de capital y los montos establecidos en la cláusula penal pactada.

G.E.V.H., negó los hechos esgrimidos, reconoció la celebración del boleto de compraventa, las sumas abonadas conforme lo convenido y la entrega de la posesión el día 15 de abril de 2008, al momento de abonar la cantidad de US$ 13.100.

Manifestó, sin embargo, que transcurridos en exceso los 120 días corridos para realizar la escritura traslativa de dominio (conforme lo pactado), remitió carta documento al domicilio del vendedor con la finalidad de constituirlo en mora e intimarlo a efectuar la escritura.

Agregó que jamás fue debida y legalmente notificada de la fecha en que hipotéticamente se llevaría a cabo el acto notarial en tanto al momento de recibir la posesión del inmueble, su domicilio real y efectivo paso a ser Avda. Caseros 2042, piso 1° “B”.

Fecha de firma: 19/04/2018 Alta en sistema: 16/05/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #12631779#202893550#20180423083357696 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K En tal sentido, aludió al abusivo proceder de la actora, quien para constituirla en mora le remitió carta documento a su verdadero domicilio (Avda. Caseros 2042, 1° “B”); y, en cambio, a fin de informarle la fecha, hora y lugar de la escrituración, le notificó en el domicilio constituido en el contrato.

Manifestó que no se ha opuesto ni se opone en esta instancia a la realización de la escritura traslativa de dominio, todo ello conforme las pautas fijadas en la cláusula Octava del contrato oportunamente celebrado, con expresa imposición de costas al actor.

En función de lo expuesto, reconvino solicitando la escrituración del inmueble de marras y el pago de los montos generados por las multas pactadas en el boleto de compraventa.

A fs. 98, el actor contestó el traslado de la reconvención, negó los hechos sostenidos por la parte demandada y reiteró la versión esgrimida en la demanda.

Autos “V.H., G.E. c/P., F.H. s/ vicios redhibitorios” (Expediente N° 56.706/10).

G.E.V.H., inició acción judicial quanti minoris a raíz de la aparición de vicios redhibitorios a partir del día 25 de junio del año 2010, en la propiedad ubicada en la Av. Caseros 2042, piso 1° “B” UF N° 7 que adquiriera mediante boleto de compraventa celebrado con el demandado el día 12 de marzo de 2008 y cuya posesión le fuera entregada desde el día 15 de abril de ese año.

Dirigió la acción contra el constructor y vendedor, F.H.P., quien habiéndola adquirido con fecha 3 de enero de 2005, la refaccionó y subdividió en "7”

unidades funcionales diferentes.

Indicó que al momento de la entrega de la posesión (15 de abril de 2008), la propiedad aparentaba estar en perfecto estado, recientemente pintada y remodelada, por lo que el demandado deberá responder in totum en la presente acción por los vicios de construcción que detenta (grietas, rajaduras, caídas de cielorraso, filtraciones y humedad en todos y cada uno de los ambientes de la finca) y que dolosamente ocultó con pintura, revoques y terminaciones de pésima calidad, los que comenzaron a aparecer a partir de la fecha mencionada y desde ese momento no han cesado.

Fecha de firma: 19/04/2018 Alta en sistema: 16/05/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #12631779#202893550#20180423083357696 En consecuencia, solicitó se descuente del saldo de precio, la suma de $65.000 en virtud de los diversos daños sufridos por la propiedad.

A fs. 89/97 amplió la demanda por la cantidad de $ 181.693,50, indicando que ante la situación dada, solicitó una Inspección en la Dirección General de Guardia de Auxilio y Emergencia del GCBA cuyo informe técnico adjunta y del que surgen los daños que presenta el inmueble debido a deficiencias en la construcción e impermeabilización de las cubiertas.

Acompañó, asimismo, un presupuesto de reparación integral elaborado por la firma “Estrategias de intervención – Terapéuticas de Arquitectura”.

F.H.P., negó los hechos sostenidos por la parte actora, interpuso excepción de prescripción de la acción; y señaló que los supuestos daños denunciados, no son más que una consecuencia común de la antigüedad del inmueble, el cual fue remodelado en parte y subdividido en Propiedad Horizontal, estando la actora en cabal conocimiento de ello y sopesado junto al precio de venta de la unidad al momento de su adquisición.

Agregó que las obras de ampliación fueron realizadas en el año 2005, por lo que las fallas por consolidación estructural tendrían que haber aparecido con anterioridad a la fecha de posesión del inmueble por la demandante.

Solicitó el rechazo de la reconvención, con costas.

3. Sentencia.

   Autos “P., F.H. c/V.H., G.E. s/

   escrituración”.

   El Sr. juez de grado, luego de analizar la prueba producida, entendió que fue la accionada quien incurrió en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, y en consecuencia, hizo lugar a la demanda interpuesta, condenando a G.E.V.H. a escriturar el inmueble sito en la Av. Caseros 2042/44 (Piso 1° y parte Piso 2°), Nomenclatura Catastral: Circ. 2; S.. 24; M.. 95; P.. 5, Matrícula FR2-

   9621/07, en el término de treinta días, con las formalidades que indica el artículo 1184 del Código Civil, bajo apercibimiento de actuar según lo establecido por el artículo 512 del Código Procesal; otorgó, asimismo, fuerza cancelatoria al pago del que da cuenta el depósito de fs. 106, teniendo por satisfecho el saldo de precio de la compraventa; y Fecha de firma: 19/04/2018 Alta en sistema: 16/05/2018 Firmado por: O.J.A., JUEZ DE CAMARA Firmado por: O.O.A. , JUEZ DE CAMARA #12631779#202893550#20180423083357696 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K autorizó la efectivización de la multa a favor del Sr. P. conforme las pautas y términos establecidos en el Considerando III), con costas.

   Rechazó, en cambio, la reconvención deducida por la demandada G.E.V.H..

   Autos “V.H., G.E. c/P., F.H. s/ vicios redhibitorios” (Expediente N° 56.706/10).

   El a quo rechazó la excepción de prescripción interpuesta por F.H.P., consideró parcialmente acreditado los extremos invocados en el escrito de inicio en relación a los vicios ocultos, e hizo lugar a la demanda y ampliación de fs. 1/8 y 89/97, respectivamente, condenando al emplazado, a abonar a G.E.V.H., en el término de diez días, las sumas indicadas en el considerando VI, a) de la sentencia, con más los intereses a liquidar de acuerdo al sistema establecido en el considerando VIII, B), con costas.

   IV- Agravios.

   El pronunciamiento es apelado por las partes en ambos expedientes.

   Autos “P., F.H. c/V.H., G.E. s/

   Escrituración”.

   La demandada apela el progreso de la demanda, el rechazo de la reconvención, como los intereses fijados sobre la multa establecida a favor del actor.

   El accionante cuestiona la morigeración de la cláusula penal y el plazo fijado a tal efecto.

   Autos: “V.H., G.E. c/P., F.H. s/ Vicios Redhibitorios”.

   La actora se agravia en relación a la...