Perspectiva de aplicación

• Autor: Marcela Agustina Ibáñez
• Páginas: 65-98

Capítulo segundo

PERSPECTIVA DE APLICACIÓN

1. PRINCIPIOS DE LA TASACIÓN (ARGENTINA Y ESPAÑA)

Antes de abordar la temática planteada es oportuno

que consideremos lo que etimológicamente significa el

vocablo principio, a los efectos de obtener un ideal cono-

cimiento de referencia en la materia. Se indica que esta

palabra deriva del latín principium, aquello que en lo ge-

nérico implicaría: comienzo, primera parte o parte fun-

damental y, a lo que podemos agregar además, como

aquello que conforma una ley o regla conductora que se

debe cumplir con un cierto propósito; asimismo, también

se diría que se identifica como la gestión, actividad o he-

cho necesario a los efectos de alcanzar el objetivo.

En este contexto podemos concebir al principio como

algo inherente a un sistema o disciplina en donde cons-

tan sus características sustanciales y, de donde se valen

los investigadores para analizar, comprender y transmitir

los conocimientos que los sustentan. Aristóteles indica

que el principio es también la parte esencial y primera

de donde proviene una cosa24 por lo que podemos sinte-

tizar el vocablo en aquella razón fundamental sobre la

cual se procede discurriendo en cualquier materia o

ciencia.

24 Aristóteles, Metafísica Libro V - 1 (1013 a).

66 MARCELA AGUSTINA IBÁÑEZ

Evidentemente para lograr el propósito de la valua-

ción en el mercado de comercialización del producto

inmobiliario, necesariamente el profesional de bienes raí-

ces debe conocer a ciencia cierta los “principios” fun-

damentales que sustentan toda valuación o tasación, a

sabiendas que coexisten en la práctica profesional algu-

nos oficializados como regla esencial y otros incorpora-

dos o propuestos devenidos de los usos y costumbres en

el ejercicio de la valuación. Los primeros son aquellos

que se encuentran reconocidos y homologados por ins-

tituciones públicas de un Estado, como por ejemplo los

aplicados por los denominados tribunales de tasaciones,

consejo de valuadores, comité de técnicos en valuacio-

nes, etc., que nacen y ejecutan sus funciones desde el

orden público y, los segundos, son aquellos que se desa-

rrollan, consensuan y aplican desde las prácticas pro-

fesionales particulares cumpliendo óptimamente en la

tarea de lograr el propósito buscado, es decir determi-

nar un valor.

Principios

de la

Tasación

PROPUESTOS

Devenidos

de los usos

y costumbres

en valuaciones

generales

OFICIALIZADOS

Homologados

y aplicados

desde las

instituciones

públicas

de valuación

En Argentina, por ejemplo, los principios de valuación

sobre los que se ejecuta la labor en el Tribunal de Tasa-

ciones de la Nación se enumeran como: Principios de

sustitución (el valor de un bien es equivalente al de otros

activos de similares características sustitutivos de

aquél), de temporalidad (el valor de un bien está en fun-

ción de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo

del tiempo) y de finalidad (la finalidad de la valoración

CAPÍTULO SEGUNDO: PERSPECTIVA DE APLICACIÓN 67

condiciona el enfoque, el método y las técnicas por se-

guir), puesto que valuar es determinar el valor económico

que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha

precisa, para un fin establecido.

Asimismo tenemos también en España25 una mayor

propuesta oficializada en cuanto a los principios de

valuación, quienes establecen para esta ciencia diez

puntos fundamentales sobre los que debe basarse el

profesional, a saber:

1. Principio de mayor y mejor uso (el valor de un

inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos

o de ser construido con distintas intensidades edifica-

torias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las

posibilidades legales y físicas, al uso más probable y

financieramente aconsejable, con la intensidad que per-

mita obtener el mayor valor).

La visión aquí planteada toma como base las poten-

cialidades que ofrece la propiedad, cabe agregar al res-

pecto que la misma puede ser de impacto externo o

interno. Esto nos está indicando que internamente el

bien raíz tendrá una incidencia en su valoración que será

en relación directa con las distintas posibilidades de uso

que pueda brindar a futuro, al margen del destino actual

de empleo. Las potencialidades externas pueden surgir

en virtud a cambios significativos en el sector, ya sea por

inversiones públicas o privadas, en cuanto a obras de in-

fraestructura, nueva determinación de espacios verdes,

desarrollos inmobiliarios de calidad, etc., que generen

cambios de uso en el inmueble en particular, como por

ejemplo la posibilidad de transformar su uso familiar a

25 Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de

Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos Para Ciertas Finalidades

Financieras (B.O.E. Nº 85, del 9 de abril de 2003; Corrección de errores B.O.E.

Nº 120, de 20 de mayo de 2003) Modificaciones parciales por: Real Decre-

to 1332/2005, de 11 de noviembre, Orden EHA/3011/2007, de 4 de octu-

bre, Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, sobre Edición 01/02/2012.