Perspectiva de aplicación

Autor:Marcela Agustina Ibáñez
Páginas:65-98
 
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Capítulo segundo
PERSPECTIVA DE APLICACIÓN
1. PRINCIPIOS DE LA TASACIÓN (ARGENTINA Y ESPAÑA)
Antes de abordar la temática planteada es oportuno
que consideremos lo que etimológicamente significa el
vocablo principio, a los efectos de obtener un ideal cono-
cimiento de referencia en la materia. Se indica que esta
palabra deriva del latín principium, aquello que en lo ge-
nérico implicaría: comienzo, primera parte o parte fun-
damental y, a lo que podemos agregar además, como
aquello que conforma una ley o regla conductora que se
debe cumplir con un cierto propósito; asimismo, también
se diría que se identifica como la gestión, actividad o he-
cho necesario a los efectos de alcanzar el objetivo.
En este contexto podemos concebir al principio como
algo inherente a un sistema o disciplina en donde cons-
tan sus características sustanciales y, de donde se valen
los investigadores para analizar, comprender y transmitir
los conocimientos que los sustentan. Aristóteles indica
que el principio es también la parte esencial y primera
de donde proviene una cosa24 por lo que podemos sinte-
tizar el vocablo en aquella razón fundamental sobre la
cual se procede discurriendo en cualquier materia o
ciencia.
24 Aristóteles, Metafísica Libro V - 1 (1013 a).
66 MARCELA AGUSTINA IBÁÑEZ
Evidentemente para lograr el propósito de la valua-
ción en el mercado de comercialización del producto
inmobiliario, necesariamente el profesional de bienes raí-
ces debe conocer a ciencia cierta los “principios” fun-
damentales que sustentan toda valuación o tasación, a
sabiendas que coexisten en la práctica profesional algu-
nos oficializados como regla esencial y otros incorpora-
dos o propuestos devenidos de los usos y costumbres en
el ejercicio de la valuación. Los primeros son aquellos
que se encuentran reconocidos y homologados por ins-
tituciones públicas de un Estado, como por ejemplo los
aplicados por los denominados tribunales de tasaciones,
consejo de valuadores, comité de técnicos en valuacio-
nes, etc., que nacen y ejecutan sus funciones desde el
orden público y, los segundos, son aquellos que se desa-
rrollan, consensuan y aplican desde las prácticas pro-
fesionales particulares cumpliendo óptimamente en la
tarea de lograr el propósito buscado, es decir determi-
nar un valor.
Principios
de la
Tasación
PROPUESTOS
Devenidos
de los usos
y costumbres
en valuaciones
generales
OFICIALIZADOS
Homologados
y aplicados
desde las
instituciones
públicas
de valuación
En Argentina, por ejemplo, los principios de valuación
sobre los que se ejecuta la labor en el Tribunal de Tasa-
ciones de la Nación se enumeran como: Principios de
sustitución (el valor de un bien es equivalente al de otros
activos de similares características sustitutivos de
aquél), de temporalidad (el valor de un bien está en fun-
ción de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo
del tiempo) y de finalidad (la finalidad de la valoración
CAPÍTULO SEGUNDO: PERSPECTIVA DE APLICACIÓN 67
condiciona el enfoque, el método y las técnicas por se-
guir), puesto que valuar es determinar el valor económico
que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha
precisa, para un fin establecido.
Asimismo tenemos también en España25 una mayor
propuesta oficializada en cuanto a los principios de
valuación, quienes establecen para esta ciencia diez
puntos fundamentales sobre los que debe basarse el
profesional, a saber:
1. Principio de mayor y mejor uso (el valor de un
inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos
o de ser construido con distintas intensidades edifica-
torias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al uso más probable y
financieramente aconsejable, con la intensidad que per-
mita obtener el mayor valor).
La visión aquí planteada toma como base las poten-
cialidades que ofrece la propiedad, cabe agregar al res-
pecto que la misma puede ser de impacto externo o
interno. Esto nos está indicando que internamente el
bien raíz tendrá una incidencia en su valoración que será
en relación directa con las distintas posibilidades de uso
que pueda brindar a futuro, al margen del destino actual
de empleo. Las potencialidades externas pueden surgir
en virtud a cambios significativos en el sector, ya sea por
inversiones públicas o privadas, en cuanto a obras de in-
fraestructura, nueva determinación de espacios verdes,
desarrollos inmobiliarios de calidad, etc., que generen
cambios de uso en el inmueble en particular, como por
ejemplo la posibilidad de transformar su uso familiar a
25 Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de
Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos Para Ciertas Finalidades
Financieras (B.O.E. Nº 85, del 9 de abril de 2003; Corrección de errores B.O.E.
Nº 120, de 20 de mayo de 2003) Modificaciones parciales por: Real Decre-
to 1332/2005, de 11 de noviembre, Orden EHA/3011/2007, de 4 de octu-
bre, Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, sobre Edición 01/02/2012.

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