Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 7 de Marzo de 2018, expediente CIV 023044/2014/CA001

• Fecha de Resolución: 7 de Marzo de 2018
• Emisor: Camara Civil - Sala H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “P.B.G.I. y otro C/ Club Cultural Matienzo Asociación Civil y otros s/ Daños y perjuicios - ordinario” (Expediente No. 23044/2014) – Juzgado No. 3.

En Buenos Aires, a días del mes de marzo del año 2018, hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “P.B.G.I. y otro C/ Club Cultural Matienzo Asociación Civil y otros s/ Daños y perjuicios -

ordinario” y habiendo acordado seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. F. dijo:

I.- La sentencia de fs. 663/673 hizo lugar a la demanda interpuesta por G.I.P.B. y S.J.P.B. contra Club Cultural Matienzo Asociación Civil, C.G., J.P., J.M.A., M.M. y A.J., como así

también a los fiadores R.J.J. y J.I.B. y los condenó a pagar la suma de $199.200, con más los intereses y las costas del proceso.

Contra dicho pronunciamiento se alzaron los actores y los demandados. Los primeros expresaron agravios a fs. 447/466, los que merecieron la respuesta de fs. 486/488.

Se quejan por entender que el inmueble objeto del contrato de locación es una casa de dos plantas de mas de 90 años de antigüedad, protegida como Patrimonio de la Ciudad, que no resulta apta para eventos que excedieran el marco de las actividades específicas en un Club Social y Cultural, por ello se estableció contractualmente la limitación de uso exclusivo como Centro Cultural y Social, lo que no fue cumplido por su contraria y a raíz de ello es que el coactor G.P. presentó una denuncia ante la Agencia Gubernamental de Control (AGC), solicitando la clausura del comercio.

Destacan que el inmueble fue restituido al finalizar el segundo contrato celebrado entre las partes, en pésimo estado de conservación y mantenimiento, intentando los codemandados ocultar esta situación Fecha de firma: 07/03/2018 Alta en sistema: 09/03/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #19626954#200318262#20180307154442160 mediante una “lavada de cara” al inmueble, tal como fue descripto por la perito arquitecta A. y el consultor técnico arquitecto M.. Se agravian respecto de lo decidido por el a quo en tanto consideró que los reclamantes cometieron el fatal descuido de no ofrecer prueba respecto del estado del inmueble al momento del inicio del vínculo locativo y, bajo tal premisa, hizo lugar parcialmente a los montos de los daños reclamados sin tener en cuenta el numeroso material probatorio aportado. Entre el material probatorio agregado que da cuenta del buen estado de conservación del inmueble, mencionan el segundo contrato de locación, del que se desprende que los demandados recibieron la unidad en buen estado de conservación y que cualquier manifestación en sentido contrario de los demandados debió

ser materia de prueba de parte de ellos y no de los actores. Se quejan respecto de la supuesta omisión por parte del anterior sentenciante, de tener en cuenta el peritaje de la arquitecta A. y que únicamente haya tomado en cuenta el informe de la arquitecta C.. Destacan que los codemandados no impugnaron ni objetaron en la etapa procesal oportuna el informe pericial de la profesional mencionada en segundo término, es decir luego del traslado conferido, lo que impide se reedite en esta instancia un derecho precluido. Asimismo destacan que el anterior sentenciante no merituó adecuadamente la conducta de los codemandados como consecuencia directa (causa eficiente) respecto de los daños causados.

Los condenados Club Cultural Matienzo, Aranovich, Benseñor, A.J., R.J. y Milinovich expresaron sus agravios a fs.468/478, los que fueron respondidos a fs. 480/484.

Se agravian en primer término, por considerar que la decisión a la que se arribó en la sentencia de grado omitió sustanciar la única defensa planteada por la demandada respecto del reclamo de daños y perjuicios, toda vez que en la contestación de demanda se sostuvo que los actores carecían de derecho para reclamar en tal sentido dado que al momento de interponer la demanda no había nacido la obligación de restituir el inmueble en las condiciones pactadas en la cláusula sexta del contrato de locación, lo que tornaba improcedente cualquier reclamo por su incumplimiento. En tal sentido sostuvieron que la fecha de terminación del Fecha de firma: 07/03/2018 Alta en sistema: 09/03/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #19626954#200318262#20180307154442160 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H vínculo contractual -30 de noviembre de 2014- fue posterior a la traba de la litis, por ende el contrato se ejecutó en su totalidad, restituyéndose la propiedad en tiempo y forma con posterioridad a la contestación de la demanda. Destacan por lo tanto que la presentación inicial fue extemporánea y su admisión implicó una violación al derecho de defensa en juicio en virtud de la inexistencia de daño al momento de entablarse el litigio, dado que no pudo conocer el verdadero reclamo sino hasta después de trabada la litis, lo que le impidió rebatir las manifestaciones de su contraria u ofrecer prueba detallada y acorde a lo peticionado, lo que entienden corroborado con la forma en que se dispuso el cálculo de los intereses, esto es, desde la fecha de finalización de la útlima relación locativa. Se agravian respecto del argumento expuesto por el anterior sentenciante tendiente a justificar la omisión de sustanciar la presentación mediante la que los actores en oportunidad de contestar el traslado del hecho nuevo invocado respecto de la restitución de la tenencia de la finca locada, reiteraron su reclamo inicial con mas el de daño emergente, lucro cesante, pérdida de oportunidad y de valor del inmueble, eventuales servicios impagos, etc., estableciendo que en la audiencia prevista por el art. 360 del CPCCN se asentó la producción de la prueba que versó sobre los daños y perjuicios formulados por los reclamantes, sin que ello fuera objetado. Destacan asimismo la omisión en el análisis de los presupuestos de la responsabilidad contractual y la falta de determinación de daño cierto, circunstancia que según entienden, no sucedió dado que no se demandó por un monto cierto, no se discriminaron los rubros indemnizatorios, ni se practicó liquidación alguna, requiriendo al perito que lo hiciera, en violación al principio de congruencia en la determinación del daño.

Entienden que la valoración de la prueba efectuada por el a quo fue deficiente, dado que ante la falta de prueba fotográfica, documental o testimonial pareciera indicar que corresponde indemnizar a los actores haciendo una interpretación conjunta de ambos contratos, mientras que no se ha aportado criterio alguno para distinguir los daños que se produjeron entre el 2012 y el 2014 de los ocurridos durante la vigencia del primer contrato de locación y que fueron consentidos por la actora. Se agravian por Fecha de firma: 07/03/2018 Alta en sistema: 09/03/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #19626954#200318262#20180307154442160 la imposición de las costas decidida en la sentencia en crisis, por considerar que la demandada no resultó ser la única parte vencida, dado que únicamente resultó perdidosa respecto del reclamo por daños y perjuicios, mientras que fue la actora quien resultó vencida en el pedido de rescisión anticipada. Por último alegan la mala fe de su contraria.

II. Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvo lugar el incumplimiento que la generó, entiendo que resulta de aplicación al caso lo dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por aplicación de lo dispuesto en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigente.

Ello es así, por tratarse del incumplimiento de una relación jurídica obligatoria nacida del contrato, que no es un efecto o consecuencia de esa relación, sino un hecho modificatorio, y, como tal, se debe regir por la ley vigente al momento en que ese hecho se produjo, no el de la celebración el contrato, sino el del incumplimiento (conf. H., P.D., El derecho transitorio en materia contractual, 1/7/2015, La ley Online AR/DOC2137/2015).

III.- Ante todo y a tenor del contenido de las presentaciones efectuadas en esta instancia, cabe recordar que los jueces no están obligados a analizar todos los argumentos desarrollados en las expresiones de agravios de las partes, sino tan solo aquellos que resultan de interés para resolver el caso.

Sentado ello, diré que luce a fs. 169/171 la copia de un contrato de locación suscripto el 29 de agosto de 2008 entre G.I.P.B., en carácter de locador y C.M.G., J.M.A., A.A.J. y M.A.S. como locatarios, ante la presencia del notario L.M.L., titular de la matrícula N° 4356.

Del mismo surge que la relación contractual se extendió por el plazo de 36 meses contados desde el 1° de septiembre de 2008 hasta el 31 de agosto de 2011.

Fecha de firma: 07/03/2018 Alta en sistema: 09/03/2018 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #19626954#200318262#20180307154442160 Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H En la cláusula sexta se dispuso que “el “LOCATARIO”, que ha inspeccionado la unidad objeto de este contrato, declara recibir la tenencia de conformidad, sirviendo el presente de suficiente recibo, desocupada, obligándose a devolverla al término del contrato y dado el valor histórico que la misma posee con la pared, ventana, zócalo y molduras interiores y exteriores restituidas, como los baños y la cocina vueltos a su estado original y en buenas condiciones, salvo el desgaste natural producido por la acción del tiempo y que con el buen uso no pueda evitarse. LAS REFORMAS QUE SE REALIZARAN EN LA PROPIEDAD SON LAS SIGUIENTES: ALBAÑILERIA: 1) RETIRO VANTANA, C.P.B. HACIA PATIO EN PLANTA BAJA 2)

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