Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala J, 31 de Marzo de 2022, expediente CIV 013822/2016/CA001

Fecha de Resolución31 de Marzo de 2022
EmisorCamara Civil - Sala J

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA J

EXPTE.13.822/2016 “P., J. J. C/ B., J.M.S./ DAÑOS Y

PERJUICIOS”

En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 31 días del mes de marzo del año dos mil veintidós, reunidos en acuerdo las señoras juezas y el señor juez de la Sala “J” de la Excma.

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “P., J. J.

c/ B., J. M. s/ daños y perjuicios” , respecto de la sentencia de fecha 31 de agosto de 2021, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señor juez de cámara doctor: Maximiliano L.

Caia, señoras juezas de cámara doctoras: Beatriz A. Verón -

Gabriela M. Scolarici.

A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:

La sentencia recurrida rechazó la demanda promovida por J. J.

P. contra J. M. B., y admitió parcialmente la reconvención entablada por éste contra aquél; condenándolo a abonar al reconviniente la suma de pesos ciento ochenta mil novecientos ochenta y cuatro ($ 180.984)

descontando de dicho importe las sumas percibidas por el locador en concepto de depósito. Ello, con más los intereses. Las costas se impusieron a la parte actora reconvenida, por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

Con fecha de 16 de febrero del corriente, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

Fecha de firma: 31/03/2022

Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

  1. Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN,

    Fallos 228:279 y 243:563).

    Relata el actor, que el 27 de abril de 2015 suscribió con el accionado un contrato de locación respecto de dos locales comerciales situado en la calle

  2. nro. 2099, esquina A. nro. 3003 de esta ciudad,

    destinados a su explotación comercial dentro del rubro pizzería y rotisería.

    Sostiene, que el inmueble locado carecía del servicio de gas razón por la cual contrató a un gasista matriculado para la realización de los trámites pertinentes ante la empresa “Metrogas”

    para obtener la habilitación y provisión de tal servicio. Que, iniciados los trámites de factibilidad por ante la empresa prestataria del servicio (trámites nro. 438994 del 28/5/2015 y nro. 440716 del 10/6/2015),

    fueron observados por esta última, consignando “Se debe proyectar regulación sobre línea municipal y en libre acceso permanente”. Que,

    tal observación importaba la necesidad que el consorcio realizara obras para obtener la habilitación para el suministro de gas, por lo que puso en conocimiento al locador de tal circunstancia. Que, luego de consultar con los restantes condóminos del edificio, el locador le informó que las obras que pretendía llevar a cabo no contaban con autorización del consorcio, por lo que no se podían realizar hasta tanto eso no ocurriera, y tampoco los consorcistas estaban dispuestos a afrontar el costo de dichos trabajos.

    Afirma, que ante tal situación y dado que la imposibilidad de contar con suministro de gas tornaba imposible la explotación comercial para la cual habían sido alquilados los locales comerciales, ofreciendo al demandado rescindir el contrato de alquiler, propuesta que fue rechazada por el locador quien le exigió su Fecha de firma: 31/03/2022

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

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    cabal cumplimiento. Que, tal actitud motivó el intercambio telegráfico que describe, dando por resuelto el contrato.

    Atribuye responsabilidad por los daños en que tuvo que incurrir al locador, ya que incumplió con las obligaciones emergentes del contrato.

    Asevera, que cuando un inmueble es locado con un destino determinado, tal circunstancia impone la entrega de la cosa con los accesorios necesarios para cumplir con la finalidad del contrato, posibilitando que el inmueble sea adecuado para el uso para la cual fue contratado. Que, conforme a los términos del contrato y a su finalidad allí expresada, el objeto o destino de la locación devino imposible por no encontrarse el edificio en condiciones para obtener el servicio de gas, por lo que cabe entender que el locador incumplió

    las obligaciones asumidas en el contrato. Que, ello se evidencia en su inacción ante el consorcio para adaptar las condiciones edilicias y posibilitar la habilitación del servicio.

    Alega como causal de extinción la frustración de la finalidad del contrato.

    A fs.262/269 compareció J.M.B. a contestar demanda y deducir reconvención.

    Reconoció el vínculo contractual.

    Señala, que el contratante se desempeñaba en el rubro gastronómico, evaluando e inspeccionando desde su experiencia el local donde se desarrollaría su proyecto comercial, para lo cual debió

    haber considerado no solo la ubicación y dimensiones del inmueble,

    sino también los elementos básicos para desarrollar su objetivo comercial.

    Refiere, que los locales no sólo fueron entregados en perfecto estado de conservación, sino que además contaban con muebles, útiles e instalaciones que fueron detallados en los Fecha de firma: 31/03/2022

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

    inventarios anexos al contrato, entre los cuales no se incluía ningún artefacto de gas.

    Alega, que el local comercial del actor se inauguró, y comenzó a funcionar bajo la denominación “Pizzería Los Juanes”,

    conforme se visualiza en las fotos adunadas, de las que se observa al local en plena actividad, con empleados, uniformes y pedidos de clientes. Que, también existió publicidad, volantes y folletería que fue distribuida ofertando el servicio de “delivery”, además de una página de Facebook donde distintos usuarios comentaban acerca de los productos consumidos, demostrando de este modo que el actor sí pudo llevar adelante la actividad comercial que motivó la contratación.

    Manifiesta, que la alegada imposibilidad de explotación comercial debido a la ausencia de suministro de gas no fue tal,

    máxime si se considera que existen hornos industriales eléctricos que permiten el desarrollo de la actividad gastronómica mediante el uso de electricidad.

    Afirma, que no surge de los términos del contrato que el suministro del servicio de gas hubiese sido una condición necesaria para la actividad comercial a emprenderse, por lo que no puede pretender que dicha omisión pueda generar al locatario algún tipo de derecho o resarcimiento. Que, no obstante ello y demostrando su buena voluntad para brindar una respuesta satisfactoria al locatario,

    comunicó al consorcio lo informado por Metrogas, pese a lo cual no hubo acuerdo entre los copropietarios para posibilitar la realización de los trabajos, por lo que tampoco puede endilgársele responsabilidad sobre este aspecto, en la medida que el propio actor reconoció que la viabilidad del suministro de gas dependía del consorcio, y no del locador.

    Admite el intercambio epistolar que tuvo lugar entre los contratantes, pero adujo que el demandante resolvió el contrato indebidamente, sin causa ni motivo que lo habilitara a obrar de tal Fecha de firma: 31/03/2022

    Firmado por: MARIANO CARLOS GIGLI, SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: G.M.S., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ DE CAMARA

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    modo, resultando la instalación del servicio de gas absolutamente ajena a las obligaciones asumidas por su parte como locador.

    Dice, que con fecha 17/9/2015 el inquilino procedió a restituir la tenencia de los locales entregándole las llaves.

    R. contra el locador y los garantes J.J.P. (padre) y J.A.S.S., reclamando los daños causados por el inquilino a los inmuebles locados, además de los alquileres,

    servicios adeudados y lucro cesante devengado ante la imposibilidad de volver a alquilar los locales en forma inmediata.

    A fs. 280 se desestimó la reconvención respecto de los garantes dado que revisten carácter de accionantes en autos; y a fs.286/287 el actor contestó la reconvención.

  3. La decisión recurrida La sentencia recurrida rechazó la demanda promovida por J.J.P. contra J.M.B.; y admitió

    parcialmente la reconvención entablada por éste contra aquél,

    condenándolo a abonar al reconviniente la suma de pesos ciento ochenta mil novecientos ochenta y cuatro ($180.984) descontando de dicho importe las sumas percibidas por el locador en concepto de depósito. Ello, con más los intereses. Las costas se impusieron a la parte actora reconvenida, por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del Código Procesal).

    Para así decidir, la distinguida sentenciante de grado entendió, que en este caso particular, el locatario asumió la obligación de adecuar el inmueble a las necesidades del emprendimiento que pretendía llevar a cabo, y no solo eso, también lo hizo respecto de los riesgos que ello implicaba. Que, las partes voluntariamente restringieron el alcance de la obligación, y pusieron en cabeza del locatario las consecuencias que se deriven de dicha instalación. Que, en el contrato en estudio, las partes establecieron el Fecha de firma: 31/03/2022

    Firmado por: MARIANO CARLOS...

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