Prescripción de la obligación de escriturar originada en el boleto de compraventa de inmuebles: Análisis de sus problemas prácticos

Autor:Andrés Federico Varizat
Páginas:169-205
PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE ESCRITU-
RAR ORIGINADA EN EL BOLETO DE COMPRAVEN-
TA DE INMUEBLES: ANÁLISIS DE SUS PROBLE-
MAS PRÁCTICOS
Andrés Federico Varizat
Sumario: I. El boleto de compraventa de inmuebles y
la “obligación de escriturar”. II. Caracteres de la obli-
gación de escriturar. 1. Obligación de hacer cuya pres-
tación es de carácter fungible. 2. Se trata de una obli-
gación que alcanza a ambas partes. El proyecto de Có-
digo Unificado del año 2012. 3. Supone el cumplimien-
to de deberes secundarios de conducta para ambas par-
tes. 4. Es una obligación indivisible “impropia” y “com-
pleja”. III. Prescripción liberatoria de las acciones en el
derecho privado. Principio general. IV. Prescripción de
la obligación de escriturar. Distintos supuestos. V. Casos
en los que no existe posesión pacífica y continuada. 1.
Plazo de prescripción para exigir la escrituración. 2.
Pago y recepción del precio como causal de interrup-
ción. 3. El problema del momento inicial del plazo de
cumplimiento: la no aplicación de la mora ex re. VI.
Casos en los cuales existe posesión pacífica y continua-
da. 1. Interrupción “continua” del curso prescriptivo de
la obligación de escriturar. 2. Las particularidades de
este efecto interruptivo. 3. La necesidad de que exista
adquisición bilateral de la posesión (tradición). 4. Fun-
damentos. a. Ejercicio “permanente” del derecho por
parte del acreedor. b. “Reconocimiento” tácito y perma-
nente por parte del deudor. c. Razones de justicia y
moralidad. d. Protección del tráfico inmobiliario. e.
COMPLETO.pmd 05/06/2014, 12:26169
ANDRÉS FEDERICO VARIZAT170
Nuestra opinión. 5. Recapitulación. VII. Conclusiones.
VIII. Bibliografía.
I. EL BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y LAOBLIGACIÓN
DE ESCRITURAR
A modo de conceptualización previa, cabe señalar que la
denominada obligación de escriturar consiste en una obliga-
ción de hacer. La prestación de esta obligación comprende
todas aquellas actividades principales —y también acceso-
rias— que en cada caso resultan necesarias para poder ins-
trumentar el acto de trasmisión del dominio de un inmueble
en escritura pública. Por su parte, el interés perseguido por
el acreedor, consiste en cumplir acabadamente con dicho re-
quisito de forma que impone la ley.
La obligación de escriturar puede reconocer diferentes
causas fuentes. Así los herederos y los beneficiarios (legata-
rio) de bienes inmuebles, resultarán acreedores de esta obli-
gación pudiendo exigir su cumplimiento luego de acreditar
tal carácter en el respectivo proceso de declaratoria de he-
rederos o sucesorio según los casos. Pero sin dudas el su-
puesto de obligación de escriturar más frecuente y que ma-
yores problemas prácticos ocasiona, se origina en los casos
de compraventas de inmuebles instrumentadas en boletos de
compraventa, lo cual nos conduce a realizar una breve refe-
rencia a la forma de los contratos.
- En los contratos formales la eficacia de la manifestación
del consentimiento se halla supeditada a la observancia de
ciertos requisitos sin cuya observancia el acto no producirá
los efectos esperados (arts. 1183, 1184, 1185 del Cód. Civil,
- En los contratos solemnes “absolutos” la ausencia de for-
ma produce su invalidez, pudiendo citarse como ejemplo la
donación de bienes inmuebles la cual debe ser hecha ante
escribano público bajo pena de nulidad (art. 1810, Cod. Civ.).
COMPLETO.pmd 05/06/2014, 12:26170
PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR ORIGINADA... 171
Algo similar ocurre en el caso de la transacción sobre dere-
chos litigiosos (art. 838, Cod. Civ.).
- Y finalmente, en los contratos solemnes “relativos” la
falta de la forma no produce su nulidad, pero tampoco per-
mite que el contrato quede plenamente concluido como tal.
En este último caso, se verifica una suerte de efecto “inter-
medio”, a partir del cual nacen deberes obligacionales a car-
go de las partes tendientes a que estas últimas cumplan la
formalidad que no ha sido observada y que ha quedado pen-
diente de ser llevada a cabo.
Tal vez el ejemplo más conocido de este último supuesto
es el contrato de compraventa de inmuebles, el cual como lo
señala el art. 1184, inc. 1 del Cod. Civ. debe ser instrumentado
en escritura pública. Pero razones de orden “práctico” que
frecuentemente se verifican en las transacciones inmobilia-
rias (Ej. no hallar disponible un notario al momento de cele-
brar el contrato, no poder concurrir las partes en ese momen-
to a la Escribanía, no disponer del dinero para abonar los
honorarios del notario lo que obliga a posponer la confección
de la escritura, entre otros), han impuesto que en los hechos
concretos, y a manera de uso y costumbre, en lugar del ins-
trumento público requerido por ley, se recurra a un instru-
mento privado de probada practicidad: el ya referido boleto
de compraventa.
Respecto a la naturaleza jurídica del boleto de compra-
venta1, pueden señalarse a grandes rasgos dos posturas:
1 Con respecto a la naturaleza jurídica del boleto y sus proyecciones prácticas
remitimos a obras tales como: MORELLO, Augusto Mario, El boleto de compra-
venta inmobiliaria, t. 1, 3ª ed., Platense, La Plata, 1981, (obra que cuenta con
sucesivas ediciones); MOSSET ITURRASPE, Jorge, “La discutida naturaleza jurí-
dica del ‘boleto de compraventa’. ¿Contrato preliminar de promesa o contrato
obligacional definitivo? Consecuencias de una y otra posición”, en Revista de
Derecho Privado y Comunitario, Nº 3, Rubinzal-Culzoni, 2000, ps. 7 y ss;
LORENZETTI, Ricardo L., Tratado de los contratos. Parte general, 2ª ed., Rubinzal-
Culzoni, Santa Fé, 2004, ps. 343 y ss.
COMPLETO.pmd 05/06/2014, 12:26171

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba