Orígenes de la ley 17.801. Valoración comparada del folio real y la reserva de prioridad

Autor:Edgardo Augusto Scotti
Páginas:59-99
RESUMEN

1. Génesis de la ley 17.801 - 2. Estudio comparado de las técnicas de registración - Brasil - Chile - Colombia - Costa Rica - México - Perú - Puerto Rico - Uruguay - Alemania - Francia - España - Italia - Inglaterra e Irlanda - El folio real argentino - Archivo de los folios reales en fichas - Microfilmación - Limitaciones en la aplicación del folio real manual. Ventajas del folio real... (ver resumen completo)

 
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CAPITULO III
ORIGENES DE LA LEY 17.801
VALORACION COMPARADA DEL FOLIO REAL
Y LA RESERVA DE PRIORIDAD
1. GENESIS DE LA LEY 17.801
A poco de ser sancionado el Código Civil(1) fue advertida la
necesidad de implementar normas reguladoras de la transmisión
inmobiliaria, debido a que el régimen impuesto por el codificador
basado en la tradición romanística, no garantizaba suficiente-
mente la propiedad, ni ejercía una saludable influencia en la
prosperidad pública asentada sobre las sólidas bases del dominio
territorial.
Ello imponía una radical reforma de nuestro sistema inmobi-
liario, apoyada en la creación de los registros, fundados sustan-
cialmente en los principios de publicidad y legalidad, en resguardo
de la situación legitimada por la publicidad registral.
En el ámbito de la provincia de Buenos Aires fue la ley 1.276
del 21 de mayo de 1879 la encargada de abrir el sendero de la
registración inmobiliaria, en la convicción que la protección de los
derechos reales generados en esa materia, se debía asentar
sobre signos tan visibles y públicos que obligaran a la sociedad a
respetarlo, en orden a su importancia y por el interés de asegurar
las relaciones jurídicas de trascendencia real.
(1) Ley 340 del 25/9/1869.
NE: La versión original de este estudio se publicó en Revista Notarial, n.914, p.5, 1993.
APORTES AL DERECHO REGISTRAL ARGENTINO
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Dicha ley crea el Registro de Propiedades, Embargos e
Inhibiciones con una organización descentralizada por departa-
mentos judiciales.
Implanta el certificado previo a todo documento inscribible.
Dispone la formación de un índice general centralizado y divide al
Registro en dos secciones, Propiedades e Hipotecas, Embargos
e Inhibiciones. Su puesta en marcha para asegurar el tráfico legal
inmobiliario tuvo lugar el 19 de enero de 1882.
La Corte Suprema de Justicia bonaerense, por aquello de que
la justicia cumple la misión de adoptar las normas a las necesida-
des favoreciendo la interpretación evolutiva del derecho, por
acuerdo 226 de fecha 26 de setiembre de 1888, fija la vigencia de
los certificados en ocho días para el asiento de cada registro,
quince fuera de ellos y veinticinco para ciertas localidades más
alejadas (ej. Carmen de Patagones). Los plazos son de días
corridos.
A posteriori la ley 2.378 sancionada el 10 de octubre de 1890
amplía el número de oficinas, una en cada partido, centralizando
en La Plata la registración de las inhibiciones y el índice general.
Fija asimismo en veinte días el plazo de inscripción de títulos con
carácter obligatorio, impone la aplicación de multas por incumpli-
miento de esa carga e igual tipo de sanción para el notario que no
tenga el título antecedente ni certificado previo a la vista.
Dicha norma legal consagra el principio de rogación al exigir la
presentación de una solicitud para la toma de razón de documentos
con vocación registral. Como un contrasentido a este avance del
sistema registral impone la obsoleta técnica de la protocolización
cronológica, a la vez que organiza índices generales.
Por decreto de fecha 17 de julio de 1914 se comete otro
desacierto en orden a la futura complejidad de la registración
provincial bonaerense, al centralizar las inscripciones y anotacio-
nes en la ciudad de La Plata, suprimiendo las oficinas departa-
mentales. Se atenta así contra la agilización del procedimiento
registral desprotegiéndose la seguridad del tráfico y pergeñando
el nacimiento de una super estructura de difícil manejo en orden
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a la enorme extensión territorial y el elevado número de poblado-
res, por lo cual lleva el triste privilegio de ser el registro más grande
del mundo.
Un antecedente destacable del decreto ley provincial 11.643/
63 fue el decreto 591 (v. pág. 95) dictado en la provincia de
Buenos Aires con fecha 26 de noviembre de 1915.
Implanta el folio real, en libros foliados al estilo español, en los
cuales se dejaban varias hojas en blanco para receptar todos los
tulos y documentos relativos a un inmueble determinado, con la
totalidad de las registraciones que afectaren al bien, con carácter
real.
Los fundamentos de esta reglamentación fueron por demás
ambiciosos, teniendo en cuenta que el régimen del Código Civil
no posibilitaba darle un valor sustantivo a la registración de títulos,
ya que contemplaba la necesidad de otorgar al sistema registral
todos los adelantos de la doctrina jurídica en la materia, de modo
tal que confiriese a la inscripción del inmueble la eficacia de una
garantía ofrecida por el Estado.
El texto del decreto exigía para la matriculación la perfecta
individualización del inmueble y sus titulares. La inscripción del
bien por número de orden que se le asignaba, la determinación del
acto causal por el cual se accedía al dominio, restricciones
jurídicas del mismo y la inscripción de las sucesivas transmisio-
nes, constitución de gravámenes, medidas cautelares y declara-
toria de herederos en breves notas asentadas al mismo folio.
Preveía asimismo los supuestos de fraccionamientos de
inmuebles que generaban tantos folios como lotes resultantes.
Disponía la obligatoriedad de la inscripción, las modalidades
de la rogación y de la rectificación de características determinan-
tes de los inmuebles.
Por último, al tratar las certificaciones previas al acto analiza-
ba todos los requisitos de la solicitud tomando como pauta los
principios de rogación y especialidad, exigiendo la acreditación
del interés legítimo para producir la publicidad formal.

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