Ordenanza Nº 5.791
| Emisor | Municipalidad de Maipu |
| Fecha de la disposición | 23 de Diciembre de 2015 |
Visto: El Expediente Municipalidad de Maipú n° 16434/2015 Dirección de Desarrollo Territorial y Ambiente S/Conjuntos Inmobiliarios. Las leyes provinciales de loteo Nº 4341 y Nº 8778; y la ordenanza nº 4847 referida a barrios privados
CONSIDERANDO:
Que la ley de Loteos Provincial nº 4341 y su modificatoria nº 8778 norma a todo tipo de fraccionamiento y/o loteo que se efectúe en la provincia.
Que se hace necesario ajustar la ordenanza nº 4847 luego del tiempo transcurrido, en el cual se ha producido un dinámico desarrollo de barrios privados, han cambiado las demandas que los mismos efectúan al municipio; se ha constatado un considerable impacto en el entorno territorial y población en donde se insertan este tipo de emprendimientos; además de que se ha detectado la necesidad de ajustar el proceso de tramitaciones de estos barrios a la legislación vigente.
Que se evalúa como creciente a la demanda de la población con el propósito de vivir en barrios privados, teniendo como corolario, en los últimos años, a numerosas presentaciones de proyectos privados para la ejecución de barrios residenciales. Estos conjuntos habitacionales se muestran con características especiales de seguridad, tanto para los ingresos como para las vías de circulación internas; y actualmente constituyen en su conjunto, uno de los desafíos que la ciudad enfrenta y al que debe abordar de manera activa en su orientación
Que entre los desafíos que presentan estos barrios privados al Municipio, abarcan múltiples dimensiones, tales como la resolución de la provisión de servicios demandados; mantenimiento de la higiene y estética del sitio; sostenimiento de la funcionalidad urbana en materia de vinculaciones entre diferentes espacios urbanos, de fluidez de la circulación, de mantener la economía en la prestación de servicios, de conservar el dinamismo y atractivo de la ciudad; de disminuir las situaciones de vulnerabilidad y riesgo.
Que entre los diversos impactos hacia el entorno por parte de los barrios privados, se pueden mencionar:
El cambio de paisaje de la ciudad pública a una ciudad que incorpora barreras físicas relativamente extensas, a veces constituida por muros ciegos y otras con mejores tratamientos estéticos, pero que en definitiva la dividen y se convierten en células de segregación espacial en el territorio y socioeconómica en la población;
La modificación de la trama vial, la que se ve afectada doblemente: por un lado, la interrupción de la trama urbana pública, con células cerradas; y por otro lado la concentración y aumento de los flujos de tránsito vehicular, sobre algunas arterias, muchas de ellas manifestando problemas de congestión en su recorrido, en los puntos de salida/entrada a estos barrios y en los nudos viales de mayor jerarquía que forman parte de la ruta de acceso/salida de estos barrios.
La seguridad de los transeúntes en los espacios lineales de los bordes a estos barrios, ya que se convierten en espacios vacíos, desolados.
Que desde el punto de vista administrativo y de la gestión, el Departamento Ejecutivo a través de la Dirección de Desarrollo Territorial y Ambiente y las Comisiones Técnicas que asesoran, necesita tener respaldo legal a las decisiones que se toman en el seno de la misma, con el objeto de dar solución a este tipo de proyectos de barrios privados, mediante una regulación que asegure su inserción adecuada en el territorio, promueva el buen funcionamiento de la ciudad; como así también determine los derechos y obligaciones de cada parte durante todas las etapas del desarrollo de un Conjunto Inmobiliario; revistiendo de transparencia al proceso, y evitando discrecionalidades.
Que se hace necesario ampliar la norma referida a este tipo de proyectos con el propósito de garantizar su inserción en el entorno urbano de manera adecuada, previendo exigencias mínimas que contribuyan a la calidad del espacio urbano y a su sustentabilidad. Cabe destacar que se consideran necesarias medidas tales como:
establecer pautas para la continuidad de la trama urbana evitando que la misma se quiebre mediante la afectación de trazas de calles públicas;
El aseguramiento de la higiene en las zonas urbanizables a través de planes de gestión de residuos; incluido la incorporación del punto verde; y la clasificación de los residuos sólidos urbanos de manera diferenciada en origen.
Incorporar en el diseño de los barrios; y en las obras de urbanización internas y en vía pública, diversas exigencias. Pudiéndose mencionar las referidas a:
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La accesibilidad a los peatones, en el marco de la ley del Régimen de Protección de las Personas Discapacitadas establecidos por las leyes 5041 y 7211,
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La higiene y salubridad mediante perfiles de calles mínimos, la existencia del punto verde ya citado.
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La disminución de situaciones de vulnerabilidad a través del requisito de dos accesos/salidas diferenciadas y separadas.
favorecer la integración física en la ciudad y disminuir el impacto de la segregación urbana a través de requisitos para los cierres con frente a vía pública, y las aperturas de calles ya citadas.
Que la economía y administración del municipio precisa diferenciar los tipos y categoría de los servicios que se prestan, como así también los cánones de los mismos. Todo ello, acorde a las circunstancias de cada caso, tales como: el lugar donde se inserte el emprendimiento de Conjunto Inmobiliario, sus características socioeconómicas y de dimensiones, la capacidad de la oferta del servicio en el lugar; el tipo de demanda y su magnitud. Esto permitirá avanzar hacia el uso eficiente de los recursos
Que el espacio urbano posee características diferenciales respecto al adecuado desempeño urbano de la ciudad y el territorio, siendo menester el desarrollo de obras de mejora; que faciliten una gestión eficaz y el mayor desarrollo de capacidades para abordar las adversidades relacionadas con el funcionamiento del territorio.
Que se pretende con la concurrencia de los esfuerzos y colaboraciones privadas y públicas en la construcción de la ciudad, una relación más justa en cuanto el acceso al espacio urbano por parte de los diferentes grupos socioeconómicos, y favorecer la mejora del mismo. En tal sentido se considera oportuna la creación de un Cargo especial para desarrollo de obras estructurales urbanas y de infraestructura social básica.
Que es necesario establecer un régimen de sanción ante el incumplimiento en los diferentes aspectos reglados por esta ordenanza, en pos de: constituir una estrategia de prevención, fortalecer el cumplimiento de la norma, responsabilizar a los diferentes actores involucrados, y lograr los objetivos de la misma.
Que se deben reconocer los proyectos de barrios privados existentes y/o en trámite, los que se deben realizar algunos ajustes a esta nueva normativa, haciendo especial hincapié en la resolución de la prestación de servicios.
Que en pos de reajustar el entorno citadino a las necesidades humana y contribuir a la construcción de una ciudad más amigable, se propone la regulación de un componente significativo en el ordenamiento territorial, como son hoy los barrios privados, incluyendo acciones, muchas de ellas de carácter resiliente, tales como:
la renovación del régimen de prestación de servicios,
la incorporación de la clasificación de residuos sólidos urbanos en origen;
el establecimiento de pautas de diseño interno seguro,
la previsión de una integración mediada con el ámbito público de la ciudad;
el establecimiento de una tramitación y gestión más transparente;
la categorización de obras complementarias y su obligatoriedad: obras de mitigación del impacto ambiental, optimización del sistema de riego; mejora del sistema vial.
la incorporación de una contribución a la infraestructura social básica.
Pretendiendo la ocupación del territorio en las zonas consolidadas urbanamente, fortaleciendo el crecimiento urbano en las zonas de reserva urbana, desalentando el crecimiento urbano extendido y disperso, y protegiendo la forma de ocupación del área rural
Que a fs. 35 el Sr. Intendente Municipal eleva las presentes actuaciones a este Honorable Cuerpo para su consideración.
Por lo antes expuesto y de conformidad a las atribuciones conferidas por la Ley Nº 1.079 "Orgánica de Municipalidades";
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE MAIPÚ
ORDENA:
Objeto y Definición.
La presente ordenanza regirá a todo tipo de Conjunto Inmobiliario, entendiendo por tales a los barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales, clubes de campo, cualquier otro emprendimiento urbanístico, como así también a todo tipo de subdivisión de la tierra que reúna sus características esenciales: circulaciones privadas, cerramientos, partes comunes y privadas; independientemente del destino que tenga, en la etapa de creación, construcción, modificación, ampliación, y que pretendan establecerse en el Departamento de Maipú.
Normativa Aplicable El Código Civil y Comercial de la República Argentina, la ley nº 4341 y sus modificatorias referida a Loteos y fraccionamientos, la ley provincial nº 5961 de preservación ambiental, la ley n° 6044 de reordenamiento institucional del sector agua potable y saneamiento; la ley de uso del suelo nº 8051; la ley n° 5041 y n° 7211 referidas al régimen de protección de las personas discapacitadas; las ordenanzas de zonificación en vigencia; la ordenanza n° 3115 de preservación ambiental; la ordenanza nº 5407 de proyectos y tenencia de animales; la ordenanza N° 4653 referida a la prestación de servicios de agua y cloacas; la...
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