Nuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488

Autor:Abatti, Enrique L. - Rocca (h.), Ival
 
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Nuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488

Por Enrique L. Abatti - Ival Rocca (h.)

1. Antecedentes

El 22 de noviembre de 2001 se publicó en el Boletín Oficial la ley 25.488, sancionada por el Congreso y promulgada "de hecho" ­dada la inactividad al respecto del Poder Ejecutivo­ el 19 de noviembre de ese año. Así, nos hallamos ante una reforma de setenta artículos del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

Introdujo esta flamante norma una relevante y necesaria modificación al Código ritual, pero aquí trataremos sólo los cambios impuestos al juicio de desalojo.

La Cámara alta fue cuna del proyecto reformista, a instancias del senador Branda; se receptó un reclamo que la sociedad, los juristas, las asociaciones de propietarios e inmobiliarias y hasta entidades científicas, venían pidiendo desde antaño: simplificar y abreviar los procesos para desalojar inmuebles.

Acompañamos la reforma con nuestra permanente plegaria. Así, en el VIII Congreso Internacional Inmobiliario desarrollado en Buenos Aires en octubre de 2001, sostuvimos la imperiosa necesidad de reformar nuestro Código Civil en su capítulo de las locaciones y los códigos de procedimiento civil y comercial, tanto de la Nación como los provinciales, con relación al juicio de desalojo, con el objeto de abreviarlo y simplificarlo. Apuntábamos con ello a obtener una reactivación del mercado de las locaciones, infundiendo confianza a los locadores, para mejorar la oferta de inmuebles, con una consiguiente rebaja de alquileres y flexibilización de exigencias a locatarios, dando mayores facilidades en la recuperación de inmuebles ante incumplimientos, beneficiando también a los inquilinos cumplidores. Además, propusimos crear un registro de locatarios, a efectos de brindar mayor transparencia y seguridad al mercado.

2. La derogación no querida

Inexplicablemente los legisladores han derogado el proceso sumario (art. 320), transformado en ordinarios juicios que gozaban de su breve sustanciación. Creemos que se ha caído en un error y esperamos una "marcha atrás" que resuelva esa degradación.

3. Nuevo artículo 680 ter

Esta novísima reforma incorpora el art. 680 ter, estableciendo en forma obligatoria el reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda, en los desalojos por las causales de falta de pago, intrusión, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas y uso abusivo o deshonesto.

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Siguiendo los lineamientos del art. 479 del Cód. Proc. Civil y Com. de la Nación, dicho reconocimiento se refiere al de lugares o cosas y se trata del inmueble objeto de la litis. El magistrado, conforme el inc. 2° de dicha norma, también podrá disponer la concurrencia de peritos y testigos al acto y, de acuerdo con el inc. 3°, en orden al art. 475, podrá mandar confeccionar planos, relevamientos, fotografías, filmaciones, exámenes científicos e incluso reconstrucción de hechos, todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba anticipada, según el art. 326, inc. 2°, del Cód. Proc. Civil y Com. de la Nación, sin intervención de la parte contraria, pero con asistencia del defensor oficial (art. 327).

4. Agregado del artículo 684 bis

Una segunda modificación consiste en el agregado del art. 684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del plazo contractual un trámite de lanzamiento inmediato del inmueble, a solicitud del actor y previa caución real, conforme el procedimiento del art. 680 bis para la expulsión de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $...

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