Nuevas urbanizaciones y propiedad horizontal

• Autor: Pratesi, Juan C.

Nuevas urbanizaciones y propiedad horizontal

Derechos y responsabilidades Por Juan C. Pratesi

Es singularmente complejo enfrentar la problemática de las nuevas urbanizaciones (country clubs, barrios privados, etc.) organizadas bajo el régimen de propiedad horizontal, siendo para ello imprescindible definir la naturaleza jurídica y la titularidad del derecho de cada propietario respecto del terreno sobre el cual se desarrolla el emprendimiento, y sobre sus diversas partes.

Se debe entender inicialmente y en todo su alcance que "parcela" es el inmueble de extensión territorial continua, deslindada por un polígono de límites, perteneciente a un propietario o a varios en condominio, o poseída por una persona o por varias en común, cuya existencia y elementos esenciales constan en un documento cartográfico.

Corrientemente se acepta que el terreno es el único elemento necesariamente común en el inmueble afectado a propiedad horizontal, por lo que resulta difícil comprender cómo en los clubes de campo y barrios privados puede aplicarse el concepto de la propiedad horizontal cuando la parcela sobre la que se edifica debe ser necesariamente común, ya que el art. 2º de la ley 13.512 menciona el terreno en primer lugar, diferenciado de las restantes cosas comunes[1]. El terreno que es común es todo el lote de tierra utilizado según título y según catastro, aunque no se asiente el edificio en todas las partes de él o aunque el sistema se haya aplicado a casas separadas que no se tocan[2].

El Código Civil reguló rígidamente el dominio inmobiliario, prohibiendo la división superficiaria y desalentando la continuidad de las copropiedades, en procura del...