Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala A, 10 de Agosto de 2021, expediente CIV 073231/2016/CA005
| Fecha de Resolución | 10 de Agosto de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala A |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
N., M. c/ Complejo Bahía SA y otros s/
escrituración
Expte. n.º 73231/2016
Juzgado n.º 67
En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 10 días del mes de agosto del año dos mil veintiuno, en acuerdo –en los términos de los artículos 3 y 4 de la acordada n° 12/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la Sala “A”
de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “N., M. c/ Complejo Bahía SA y otros s/ escrituración”, respecto de la sentencia de fs. 623/628, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA
SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: SEBASTIÁN PICASSO - RICARDO LI ROSI
A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR.
S.P. DIJO:
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En la sentencia del 18/6/2020 (fs.
623/628) se hizo lugar a la demanda y, en consecuencia, se condenó a F.E. de Bahía Grande y a C.B.S., en su carácter de fiduciaria, a ejecutar todas las medidas que fueran necesarias para la finalización del emprendimiento, otorgar el reglamento de copropiedad y administración, y –finalmente–
escriturar a favor de M.N. la unidad provisoriamente designada como n.° 419 de E. de la Bahía, con una superficie total aproximada de 105 m2 (incluyendo metros cubiertos y una Fecha de firma: 10/08/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.M.C., SECRETARIA DE CÁMARA
cochera), localizada en Tigre, provincia de Buenos Aires, en el plazo de 40 días, bajo apercibimiento de ejecución, de ser esto jurídicamente posible (artículos 512, 513 y concordantes del Código Procesal); en caso contrario –se dispuso en la sentencia en crisis–, se resolvería el contrato en el pago de daños y perjuicios, que deberían liquidarse en la etapa de ejecución, y del que también sería responsable el cedente C.A.R.; con costas.
El pronunciamiento fue apelado por el Sr.
R., quien expresó agravios el 21/8/2020. El actor contestó el traslado el 25/8/2020.
A raíz de los términos en que fue adoptada la decisión de este tribunal el 25/11/2020, pero luego de haber declarado resuelto el contrato de compraventa, la magistrada de la anterior instancia –con fecha 14/4/2021– condenó a F.E. de Bahía Grande, C.B.S. y a C.A.R. a pagar a M.N. la suma de $ 1.189.000, en concepto de daños y perjuicios, con más los intereses, que deberían computarse a partir del 27/12/2012 con respecto a los $ 750.000
abonados a la firma del contrato de cesión y, respecto de los $ 439.000
(“lo que continuó abonando a cuenta de aportes”), desde la fecha de cada pago, de acuerdo con el informe de fs. 543, y hasta el total cumplimiento de la obligación, en el plazo de diez días, bajo apercibimiento de ejecución.
El actor apeló el pronunciamiento y expresó
agravios el 16/4/2021.
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Memoro que los jueces no están obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos expuestos por las partes ni a analizar las pruebas producidas en su totalidad, sino que pueden centrar su atención únicamente en aquellos que sean conducentes para la correcta decisión de la cuestión planteada (art. 386, Código Procesal).
Fecha de firma: 10/08/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.M.C., SECRETARIA DE CÁMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
Creo menester poner de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los hechos ventilados en el sub lite han acaecido durante la vigencia del Código Civil derogado. Por consiguiente, la cuestión debe juzgarse –en principio– a la luz de la legislación derogada, que mantiene ultractividad en este supuesto (art.
7 Código Civil y Comercial de la Nación; vid. R., P., Le droit transitoire. C. des lois dans le temps, D., Paris, 2008, p.
188/190; K. de C., A., La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes,
Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015, p. 158).
Por otra parte, incluso en los aspectos que continúan siendo regidos por la legislación derogada, las disposiciones del Código Civil y Comercial constituyen una valiosísima pauta interpretativa, en tanto condensan las actuales tendencias doctrinales y jurisprudenciales y expresan, además, la intención del legislador de nuestros días (esta sala, 25/6/2015, “., J.
M. c/ B., C.R. y otros s/ daños y perjuicios”; ídem, 30/3/2016, “., C.
E. c/ D. P.,
V.G. y otro s/ daños y perjuicios”, expte. n.° 11.725/2013;
ídem 11/10/2016, “., J.O.c.A., A.B. y otro s/ nulidad de acto jurídico” y “A., A.B. y otro c/ R., J.O. s/ restitución de bienes”,
exptes. n.° 47.289/2001 y 38.328/2003; CACyC Azul, sala II,
15/11/2016, “., R.A.c.F.M. y otra s/ desalojo”, LL 2017-B, 109,
RCCyC 2017 (abril), 180; G., J.M., “La responsabilidad civil y el derecho transitorio”, LL 16/11/2015, 3).
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M.N. inició este proceso a los fines de obtener la escrituración del inmueble de autos, más la indemnización de los daños que dijo haber padecido (vid. la resolución de esta sala del 30/11/2017, en la que se confirmó el rechazo de la excepción de defecto legal). Demandó a F.E. de Bahía Grande y citó como terceros a C.B.S.
Fecha de firma: 10/08/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.M.C., SECRETARIA DE CÁMARA
y a C.A.R..
En su demanda indicó que, el día 27/12/2012, el citado como tercero R. le había cedido, por la suma de $ 750.000, un boleto de compraventa de un inmueble destinado a oficina, de aproximadamente 105 m2 (identificado como unidad n.°
419), con cochera, en el edificio E. de la Bahía, que sería construido en Nordelta, partido de Tigre, en la provincia de Buenos Aires. Expuso que, al poco tiempo de la cesión, la obra se empezó a desarrollar a un ritmo cada vez más lento hasta que, finalmente, se paralizó. Añadió que los adquirentes de las unidades formaron un consorcio y llegaron a un acuerdo con la fiduciaria, por el cual recibieron la obra a los fines de concluirla, pero sin renunciar a ninguno de sus derechos.
En ese contexto, pidió el actor que se dictara una sentencia que condenase a la escrituración del bien y, ante su imposibilidad, a abonar los “daños y perjuicios” (sic) por él padecidos (fs. 136 vta.). En otro pasaje de la demanda, manifestó que “para el improbable caso que la demandada se allanara a la escrituración que por este medio se persigue, de todas maneras debería ser indemnizado…” (sic, fs. 138): a) por el mayor costo de la unidad –ya que había recibido la obra con un avance del 80%– , el que estimó en $ 600.000, y b) por el menor valor del inmueble a raíz de una disminución en su superficie, pues, como consecuencia de la readecuación del proyecto al reiniciarse las obras, su unidad, que llevaba el n.° 419, pasó a ser identificada como n.° 619, y a contar una superficie disminuida en un veinte por ciento.
Explicó que las sumas resultantes de esos ítems deberían ser abonadas también por los terceros citados, es decir,
además de F.E. de Bahía Grande, por C.B.S. y por C.A.R..
Respecto de este último sostuvo N. Fecha de firma: 10/08/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.M.C., SECRETARIA DE CÁMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA A
que, al haber sido R. socio fundador y director de C.B.S., no podía ignorar los problemas penales y financieros de la empresa. Mencionó ciertos hechos que, según su postura, darían cuenta del conocimiento de esas situaciones por parte del mencionado emplazado. Consideró que, en el mejor de los casos, R. había actuado negligentemente al ceder aquello que, según sabía, no sería cumplido.
Respecto de C.B.S., alegó el actor que también debía responder, al haber actuado negligentemente como fiduciaria del fideicomiso demandado.
Aseguró el demandante que, en este caso, se daba la particular situación del incumplimiento total de la obligación de escriturar y el cumplimiento parcial por entrega de la cosa a medio construir.
Al ampliar la demanda, refirió N. que la unidad habría sido vendida dos veces, lo que fue advertido en un listado efectuado a raíz de las obras que el consorcio estaba llevando adelante (fs. 145/146).
Resulta relevante señalar también que, al contestar el traslado de la excepción de defecto legal interpuesta por R. (fs. 165/167), el actor aclaró que este último debía ser condenado a indemnizar los daños y perjuicios que sufrió, que “obviamente esos daños (…) deberán ser objeto de liquidación en la etapa de sentencia”, que “la demanda ha sido muy clara en el sentido de pretender la escrituración del bien y, si en momento ello fuere absolutamente imposible, conforme nuestro ordenamiento legal,
debería resolverse los daños y perjuicios” y que “solamente una vez dictada la sentencia de rigor, recién ahí se pueden vislumbrar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento. No antes.” (sic, fs.
186/187).
A fs. 202 se declaró la rebeldía de Fecha de firma: 10/08/2021
Firmado por: S.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: RICARDO LI ROSI, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: P.M.C., SECRETARIA DE CÁMARA
F.E. Bahía Grande y C.B.S. A fs. 232,
la contestación presentada por C.A.R. fue considerada extemporánea.
A fs. 610 se presentó el síndico concursal designado de oficio en la quiebra de C.B.S., que tramita en el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial n°. 7 (expte. n°. 13481/2018).
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En oportunidad de dictar sentencia, la magistrada de grado, luego de hacer referencia a la buena fe con la que deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse los contratos,
consideró justo que Fideicomiso E. de...
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