Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala H, 15 de Marzo de 2017, expediente CIV 087968/2015/CA001

• Fecha de Resolución: 15 de Marzo de 2017
• Emisor: Camara Civil - Sala H

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA H “Nager, M.E. Y Otros C/ Cons De Prop Arcos 3137/3143 Caba S/Nulidad De Asamblea”. E.. N° 87.968/2015. J.. N° 32.-

En Buenos Aires, a 15 días del mes de Marzo del año 2017, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: “N., M.E. Y Otros C/ Cons De Prop Arcos 3137/3143 Caba S/Nulidad De Asamblea”, y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. C.M.K. dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 268/72), que rechazó la demanda que perseguía la declaración de nulidad de una asamblea realizada en el consorcio demandado, expresan agravios los actores (fs. 310/20), cuyo traslado es contestado a fs. 322/8. El letrado de la demandada apeló sus honorarios por bajos (fs. 273/4), mientras que la actora los apeló por considerarlos altos a fs. 276/81, cuyo traslado es contestado a fs. 283/5 y a fs. 286.

Se agravian los recurrentes de que el a quo haya considerado que las azoteas de ciertas unidades, a pesar de lo dispuesto en el reglamento, son de propiedad común y, por ende, que su arreglo debía ser soportado entre todos los propietarios. Alegan que la ley 13.512 permitía que las azoteas sean privativas, y que se ha desconocido el reglamento.

En lo que aquí interesa, debo señalar que el art. Tercero del Reglamento del edificio, luego de enumerar partes comunes, dice textualmente que “Las azoteas correspondientes a las Unidades Funcionales 44, 45, 47, 49, 50 y 51 del Cuarto Piso son propias y de uso exclusivo (…)

las restantes azoteas son de propiedad común” (ver fs. 13). El art. Sexto indica que los consorcistas deben pagar, de acuerdo a su porcentual, los gastos que demande la conservación y mantenimientos de los sectores comunes.

En la asamblea realizada el día 25 de agosto de 2015 se dispuso realizar la impermeabilización de las terrazas correspondientes a la portería, Fecha de firma: 15/03/2017 Firmado por: J.B.F., L.E.A.D.B., C.M.K., JUECES DE CÁMARA #27826375#173844478#20170315083907184 de las que se encuentran sobre las unidades 46 y 48, de los patios solares correspondientes a las unidades 22, 23, 24 y 25, y también –lo que motiva este litigio- de las terrazas mencionadas en el párrafo anterior. Sostienen los actores que si estas últimas, son privativas o propias de dichas unidades, no les corresponde a ellos abonar la reparación, ya que solo deben pagar el mantenimiento de los sectores o partes comunes. Solicitan el reintegro de lo abonado en tal concepto.

El juez de primera instancia rechazó la demanda por entender –entre otros motivos- que se trata de partes comunes, ya que no es posible que las azoteas sean privativas. Consideró que el reglamente se refiere al “uso exclusivo”, a la “utilización privativa”, mas no a la propiedad. Se invoca también el art. 2041 del actual Código Civil y Comercial, según el cual las terrazas son partes “necesariamente” comunes.

No comparto esta interpretación. El Reglamento fue dictado el 14 de mayo de 2001, bajo la vigencia de la ley 13.512. El art. 2 de dicha ley, luego de mencionar en forma simplemente enumerativa partes comunes, dice en su último párrafo que “Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario”. De modo que era perfectamente posible que las azoteas de un...