Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala B, 14 de Julio de 2021, expediente CIV 003332/2017/CA002
| Fecha de Resolución | 14 de Julio de 2021 |
| Emisor | Camara Civil - Sala B |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
N., W.S.c., DESARROLLOS Y PROYECTOS S.A.
s/ESCRITURACION
(EXPTE. N° 3332/2017) - JUZGADO NACIONAL
DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Nº 104.-
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de julio de dos mil veintiuno, reunidos en Acuerdo la Señora Jueza y los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “B”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: “N., W. S.
c/DYPSA, Desarrollos y Proyectos S.A. s/E.rituración” (Expte. N°
3332/2017), respecto de la sentencia de fs. 648/657, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Dra. L.F.M. - Dr. CLAUDIO RAMOS
FEIJOO - Dr. R.P..
A la cuestión planteada, la Dra. M. dijo:
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Antecedentes I.1.- En el escrito de inicio de estas actuaciones, obrante a fs. 180/197, la letrada apoderada de W.S.N. (en adelante, “WSN”) solicitó “venia judicial para escriturar, a fin de que Dypsa, Desarrollos y Proyectos S.A.”, “realice la escrituración inmediata” de la unidad funcional que describió, ubicada en el piso 49 del edificio sito en la calle M.L. números 451/485/489/551, esquina a la calle A.P.1., del área de Puerto Madero de esta Ciudad. A todo evento, hago notar que no se hizo referencia a unidades complementarias -ni espacios guardacoches, ni bauleras-.
Debido a ese confuso modo de expresar el objeto de la pretensión (¿venia judicial para escriturar, o condena a la vendedora a escriturar?), originalmente el expediente se caratuló “s/Autorización”, y luego el juez de grado ordenó:
Rectifíquese el objeto del presente juicio de escrituración e imprímase nueva carátula.
(ver punto XVIII del primer proveído, a f. 199 vta.).
Fecha de firma: 14/07/2021
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
I.2.- El a quo efectuó un análisis de los hechos alegados y las pruebas aportadas que, básicamente, lo llevó a concluir que “constituye un verdadero abuso de derecho la decisión de resolver el contrato formulada por la demandada”.
Así, falló: “Haciendo lugar a la demanda entablada y, en consecuencia,
condeno a DYPSA Desarrollos y Proyectos S.A. a escriturar el inmueble sito en la calle M.L.4./55, esquina a la calle A.P.1., unidad funcional nº 116 del piso 49, con más las unidades complementarias o guardacoches ubicados en el segundo subsuelo identificados con los nº 93 y 94 y la unidad complementaria destinada a baulera, designación interna ‘E’, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el término de treinta días, bajo apercibimiento en caso de resultar jurídicamente imposible de responder por los daños y perjuicios.”, e “Imponiendo las costas del proceso al demandado” (sic;
ver puntos I y II de la parte dispositiva de la sentencia de primera instancia, a fs.
656 vta./657).
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Agravios Contra el referido pronunciamiento se alzó -a través de su letrado apoderado- DYPSA, Desarrollos y Proyectos S.A. (en adelante, “DYPSA”),
expresando agravios mediante presentación digital de fecha 15/09/2020.
Allí, luego de repasar los antecedentes del caso y los fundamentos de la sentencia recurrida (ver apartados 2 y 3), critica que el magistrado de grado entendiera que “la resolución del contrato de W.N., constituyera un abuso de derecho”, exponiendo los errores que derivaron en esa conclusión (ver apartado 4).
En sustancia, esgrime que no se tomaron en cuenta los efectos del Acuerdo Preventivo Extrajudicial tramitado por DYPSA, y al que adhirió WSN, sobre el contrato original -boleto de compraventa- celebrado entre ellas (ver puntos 4.1 al 4.3); que se invocó un supuesto rechazo de DYPSA a una oferta de pago que no existió (ver punto 4.4); y que no se verificaron los extremos exigidos por el art.
1071 del Código Civil para que pueda considerarse que hubo un ejercicio abusivo de derechos, pues DYPSA ejerció regularmente la facultad conferida por el art. 69
de la ley Nº 24.522, de concursos y quiebras (en adelante, “LCQ”), lo que permitió superar las dificultades económicas y financieras de carácter general que la habilitaron para ello -por lo que se cumplió la finalidad tenida en mira por la Fecha de firma: 14/07/2021
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
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norma-, y no se demostró que se hubieran excedido los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres (ver punto 4.5).
Por otra parte, arguye que “la decisión que impugnamos, ante la concesión de un beneficio especial a W.N. dentro del concurso, daría lugar,
además, a la realización de un acto nulo”, según lo establecido por el art. 56 de la LCQ -aplicable por disposición del art. 76 de la misma ley- (ver apartado 5).
Sobre el final, suma argumentos en torno a la mora de la actora y a la aplicación del pacto comisorio, como elementos corroborantes de la legitimidad de la resolución del contrato de compraventa en cuestión (ver apartado 6).
Las referidas quejas merecieron la réplica de la accionante presentada digitalmente el 17/09/2020.
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Aclaraciones preliminares III.1.- Antes de entrar en el examen de los agravios, creo oportuno recordar que las juezas y los jueces no estamos obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquellas que sean conducentes y posean relevancia (cfr. C.S.J.N., Fallos: 258:304; 262:222;
265:301; 272:225; entre otros) y que tampoco es obligación ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las apropiadas para resolver (cfr. art. 386,
última parte, del C.P.C.C.N.; C.S.J.N., Fallos: 274:113; 280:3201; 144:611).
III.2.- Asimismo, es menester aclarar que, teniendo en cuenta el tiempo de ocurrencia de los hechos en debate y lo dispuesto por el art. 7 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (vigente desde el 1 de agosto de 2015), para la resolución del presente conflicto habré de aplicar el Código Civil de V.S., hoy derogado (cfr. CNCiv.Com.Fed., S.I., causa N° 2862/2010 del 17/11/2015; CNCiv., S.B., causa “., A.N. y otros c/Clínica Modelo Los Cedros S.A. y otros s/Daños y perjuicios”, del 06/08/2015; S.L., causa “G.R.,
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c/A., L.A. y otros s/Daños y perjuicios” y “.P., F. c/A., L.A. y otros s/Daños y perjuicios”, del 07/08/2015; L., R.L., Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2014, 1ª ed., t. I, pp. 45/49).
Al respecto, dado que en la demanda se invocaron normas del CCyCN,
tesitura que la pretensora repitió al alegar (a fs. 630/635) y con la que insiste incluso en esta instancia, en su contestación de agravios; destaco desde ya que -como veremos- el boleto, el APE, la adhesión a éste, su homologación, la Fecha de firma: 14/07/2021
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
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resolución del boleto y el intercambio epistolar, todo, sucedió antes de que aquel cuerpo normativo entrara en vigencia.
De hecho, en el Considerando II del pronunciamiento de grado (ver f.
649), el a quo estableció que al caso de autos “resulta de aplicación el Código Civil de V.S., y ese aspecto del decisorio no ha sido motivo de queja por ninguna de las partes.
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Estudio de los agravios Estimo conveniente guiar el estudio de las cuestiones traídas a revisión de esta Alzada y el consecuente desarrollo de fundamentos de la decisión que propondré al Acuerdo, siguiendo la cronología de los hechos y efectuando las aclaraciones que correspondan a medida que aparezcan relevantes. A saber:
IV.1.- De la “Reserva” a la que se aludió en el escrito de inicio (ver párrafos 4.1 a 4.4, a fs. 180 vta./181), sólo se aportó una copia simple -a fs. 7/13-.
Por lo demás, de esa copia se desprende que el documento en cuestión habría sido firmado el 4 de julio de 2011 por M.G.L. En ese acto, éste habría entregado la suma de “Dólares Estadounidenses Doscientos Mil” -si se considera lo consignado en letras- o de “U$S 550.000” -si se toma lo aclarado en números-
(diferencia que se advierte tanto en la estipulación I como en la VI.a), en concepto de reserva válida hasta el día 15 de enero del año 2012, para la compra de las unidades del emprendimiento edilicio denominado “R. - Residencias de Altura”, en proceso de construcción, designadas allí de manera provisoria. Se habría previsto un precio total de U$S 1.620.000 y la entrega de la posesión definitiva para el mes de abril del año 2013.
Transcurrieron más de 4 meses entre la fecha de expiración de la validez de la mentada reserva -que no se ha acreditado, ni alegado, que fuera prorrogada-,
y la fecha en la que la demandante -a través de apoderada- celebró el boleto de compraventa al que me referiré a continuación (en el que no se hace referencia alguna a aquella).
Lo expuesto impide analizar dicha reserva como parte del desarrollo del vínculo contractual de autos, como hizo el sentenciante anterior (a fs. 650 vta. y 654 vta.). Por el contrario, se impone descartar la consideración de tal elemento a los fines perseguidos en estas actuaciones.
Fecha de firma: 14/07/2021
Firmado por: C.R.F., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: R.P., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: L.F.M., JUEZA DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA B
IV.2.- Entonces, la relación jurídica de marras se inició con el boleto de compraventa firmado el 15 de mayo de 2012 por los apoderados de DYPSA,
como parte vendedora -por un lado-, y por la apoderada de WSN, como parte compradora -por el otro-, del que la accionada aportó un ejemplar original con certificación de firmas que obra reservado en sobre Nº 15880 -y la actora, copias simples- (en adelante, “el boleto”).
A tenor de las...
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