Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala I, 21 de Septiembre de 2021, expediente CIV 017117/2018/CA001
Fecha de Resolución | 21 de Septiembre de 2021 |
Emisor | Camara Civil - Sala I |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los veintiún días del mes de septiembre de dos mil veintiuno, reunidos de manera virtual los señores jueces de la Sala I
de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo C.il de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación y para conocer en los recursos de apelación interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “M.C.V. c/ C. de F.L.M. s/
Resolución de contrato” (expte. n° 17117/2018), el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el orden siguiente: Dra. P.M.G. y Dr. J.P.R..
Sobre la cuestión propuesta la Dra. G. dijo:
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Contra la sentencia de grado que admitió la demanda ́ ́
entablada por C.V.M. y condenó a L.M.C. ́
de F., a abonarle la suma de USD 60.000 con mas los intereses y las costas del proceso, se alza la parte demandada,
expresando agravios digitalmente, los que fueron contestados por su contraria.
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En su presentación liminar, M. solicitó se declare resuelto por culpa de C. de F. el contrato de ́
compraventa celebrado el dia 2 de noviembre de 2017, relativo al inmueble sito en la Av. C. 1926/1930/1934 de CABA, unidad nº
55 del piso 14 y 12 ava parte indivisa de la unidad n°1 de planta baja ́ ̃
y sotano del citado edificio, y se la condene al pago de los danos y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato,
́
equivalente al doble de la suma percibida en ocasion de contratar en concepto de adelanto a cuenta del precio pactado, es decir, la suma de USD 60.000, intereses y costas del proceso.
Fecha de firma: 21/09/2021
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Relató que el dia 2 de noviembre de 2017 suscribió el boleto de ́
compraventa que acompana con la demanda, donde pagó la suma de ̃
̃
USD 30.000 a cuenta del precio pactado. Senaló que luego de la firma tomó contacto con la escribana M.L.C., del Banco ́
́
Provincia -que otorgaria la escritura traslativa de dominio y la constitucion de hipoteca-, quien informó a las partes que la escritura ́
́
podria firmarse a partir del lunes 18 de diciembre de 2017. Sin ́
embargo, indicó que el dia viernes 15 se comunicaron con ella desde ́ ́ ́
la escribania para informarle que la administracion habia informado la existencia de un juicio promovido contra el Consorcio por un monto de $13.150.000 y que aquel no contaba con fondo de reserva.
Destacó que, a traves de sus abogados, verificó la existencia del ́
̃
proceso y que se trataba de un reclamo de danos y perjuicios,
originado el 15 de agosto de 2015 por la muerte de un joven y la grave ́
intoxicacion de su madre, ocasionados por las emanaciones de gases ́
de un calefon mal instalado en el departamento que alquilaban ubicado en otro piso del mismo edificio de la Avenida C.. La ́
demanda se dirigia contra los locadores, el consorcio y Metrogas.
Dijo que, ante esta cuestion le requirió explicaciones al agente ́
inmobiliario y a la vendedora ya que a lo largo del proceso de compra le habia sido ocultado este hecho y afirmó que la demandada rechazo ́
́
las quejas y minimizó la existencia de riesgo patrimonial derivado de aquel proceso. Agregó que, la vendedora le hizo saber a la actora que ́
el boleto ya se habia firmado y que si no escrituraba de inmediato la ́ ́
consideraria incumplidora y se quedaria con el dinero recibido a cuenta de precio.
Después de esa conversación, el 19 de diciembre, la vendedora la intimó por carta documento para escriturar subrayando que en caso ́
de no hacerlo tendria derecho a quedarse con la suma entregada en la firma del boleto a cuenta de precio.
Fecha de firma: 21/09/2021
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA I
Ante ello, la actora, el 21 de diciembre, cursó carta documento a la vendedora comunicándole que daba por resuelto el contrato por ́
culpa de la parte vendedora. Indicó que esta carta recien fue contestada por la demandada el 17-01-2018 en donde rechazó la ́
resolucion, reconoció la existencia del problema que condujo a la resolucion y manifestó que asumia el saneamiento, expresando su ́ ́
voluntad de ofrecer suma compensatoria del precio de venta para la ́
formalizacion de la escritura traslativa de dominio. Destacó que ́
rechazó el ofrecimiento, reiterando que el contrato ya habia sido resuelto por culpa de la vendedora. Por último, esta cursó otra carta de ́
fecha 8-2-2018 en la cual dio por resuelto el contrato por culpa de la compradora y expresó que se quedaría con el dinero pagado a cuenta ́
del precio de acuerdo con lo convenido en la clausula quinta del contrato. (Ver contestación de demanda parte 1, 2 y 3)
-
El juez de primera instancia estudió el caso a la luz de lo dispuesto por el Código C.il y Comercial de la Nación, ya que por imperio del art. 7 del nuevo Código la normativa aplicable para el tratamiento de la quejas es la vigente al momento en que se suscribió
el respectivo contrato, por cuanto los efectos de las relaciones jurídicas se rigen por la ley vigente al momento en que éstas se producen (conf. A.K. de C., “La aplicación del Código C.il y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, ed. R.C., doctrina y jurisprudencia allí
citada) y acogió la pretensión de M.. Entendió que la actora resolvió correctamente el contrato de compraventa, circunstancia que ́
la tornó acreedora a la restitucion de la suma de USD 30.000 que ́
entregara “a cuenta de precio y como principio de ejecucion de ́ ́
contrato” segun clausula segunda del boleto de compraventa y a una ́ ́
suma igual a la referida, en concepto de unica indemnizacion,
́
conforme lo previsto en la clausula quinta del referido instrumento.
Fecha de firma: 21/09/2021
Firmado por: P.M.G., JUEZA DE CÁMARA
Firmado por: J.P.R., JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: E.S.R., SECRETARIO DE CÁMARA
Para así decidir, tuvo en cuenta las declaraciones testimoniales producidas en autos. Consideró que, la escribana C. declaró que la información del juicio llegó a ultimo momento y que se le comunico ́ a la vendedora que se le retendría un importe en garantía de la eventual deuda que podría derivar del referido reclamo judicial, pero la vendedora se negó́ a aceptar tal retención. Asimismo, V., la abogada de la escribanía, señaló que tenían todo preparado para la escritura y que un día antes de la fecha establecida para tal acto, llegó
la información del consorcio relacionada con las deudas de la unidad.
Dijo expresamente que el vendedor no quiso que se le retuviera plata,
mientras que la compradora, sostenía que en caso de que se realizara una retención, escrituraría el inmueble. Por último, que el corredor inmobiliario, J.D., declaró -en relación a la reserva-, que en un principio el vendedor acepto, pero luego se negó senalando que iba a ́ ̃
hacer valer el boleto de compraventa ya que era un problema del ́
consorcio y no de el.
Con estas declaraciones, el magistrado tuvo por acreditado que la demandada rechazó la retención de una suma proporcional del precio de venta, para llevar adelante la escritura.
Igualmente, entendió que la vendedora estaba en...
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