Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala K, 30 de Agosto de 2022, expediente CIV 028999/2016/CA001 - CA002
| Fecha de Resolución | 30 de Agosto de 2022 |
| Emisor | Camara Civil - Sala K |
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
M., CESAR DAMIAN c/TRYSKIER, ELENA s/DIVISION DE
CONDOMINIO
Expediente n° 28999/2016
Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n° 109
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los 30 días del mes de Agosto del 2022, hallándose reunidas las Señoras Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de entender en el recurso de apelación interpuesto por una de las partes en los autos caratulados “M., CESAR DAMIAN
c/TRYSKIER, ELENA s/DIVISION DE CONDOMINIO”, habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo a estudio, la Dra. S.P.B. dijo:
I- Vienen los autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora (3 de febrero de 2022), contra la sentencia de primera instancia (28 de diciembre de 2021). Oportunamente, el emplazante lo fundó (15 de marzo de 2022) y la demandada replicó (28 de marzo de 2022). Luego, se llamó
autos para sentencia (16 de mayo de 2022) y se hizo saber la integración de sala (10 de junio de 2022).
II- Los antecedentes del caso El señor C.D.M. promovió la presente demanda por división de condominio y fijación de canon locativo contra la señora E.T. (fs. 30/37 y 50/51).
Relató que el 14 de septiembre de 2012, la señora R.L.T.,
hermana unilateral de la accionada, le transmitió por donación la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, de su parte indivisa de los inmuebles sitos en la calle A. n° 119/21, local, y A. n° 123, piso 1°, de esta ciudad.
Explicó que esos bienes provenían de una herencia familiar de la donante -esposa de su padre- y que compartía su titularidad con la demandada, propietaria del 75% indiviso de los mismos. Agregó que la aludida ejerce su tenencia de hecho y vive en el departamento ubicado en Acevedo n° 123.
Precisó que, tras la muerte de la donante, intentó llegar a un acuerdo con la legitimada pasiva, el que fracasó. Amplió que, oportunamente, le hizo saber su intención de dividir el condominio y fijar un canon locativo. Luego, estimó los períodos devengados y el monto.
Refirió que la demandada inició una causa por nulidad de acto jurídico para atacar las donaciones hechas a su favor, la que fue desestimada por falta de Fecha de firma: 30/08/2022
Alta en sistema: 31/08/2022
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
legitimación, pues él, además de ser donatario, es heredero testamentario de la donante.
Finalmente, ofreció prueba y solicitó se haga lugar a la demanda, con costas.
A su turno, la señora E.T. contestó el emplazamiento (fs. 86/93).
Efectuó una negativa pormenorizada de los hechos y desconoció la documental acompañada a la pretensión inicial, excepto el intercambio epistolar.
Ulteriormente, relató la cronología de los acontecimientos. Destacó que las propiedades son parte del acervo hereditario de su padre, por lo que no se trata de un condominio. Sostuvo que tanto ella como su hermana no tuvieron la intención,
expresa o tácita, de convertir la indivisión hereditaria en un condominio. Expuso que tal extremo tampoco fue invocado en la demanda.
Luego, planteó la improcedencia de la acción por falta de legitimación del reclamante. Argumentó que de la demanda no surge con claridad cuál es el título en el que basa su reclamo, si la donación o el testamento. Tras exponer las distintas hipótesis, concluyó que aquél sustentó su petición en la donación y la calificó de nula -de orden absoluto- (conforme el artículo 1807, inc. 1, del Código Civil).
A su vez, destacó que tal planteo no fue abordado por la sentencia dictada en los autos “Tryskier, E.c.ón, C.D. s/nulidad del acto jurídico”
(n° 88.399/2013). Detalló que allí se resolvió que carecía de legitimación activa para pedir la nulidad de la donación, mientras el testamento tuviera vigencia. Recalcó
que, precisamente, el testamento no tiene vigencia con respecto a los inmuebles en debate.
En su defecto, pidió, conforme lo expuesto precedentemente, que se desestime la demanda por no existir condominio sino indivisión hereditaria y amplió
los argumentos previamente reseñados.
En subsidio de lo anterior, entendió que el reclamo del canon locativo resultaba improcedente porque, al vincularse con la administración de bienes del sucesorio, debió tramitar ante el juez interviniente en el mismo. Por otra parte,
consideró que, en tanto es necesaria una partición previa, la acción resulta prematura.
Por último, precisó que su hermana se desinteresó de los inmuebles y renunció al cobro de los alquileres a su favor y destacó que, desde el intercambio epistolar con el actor hasta la interposición de la acción, transcurrió un largo tiempo,
lo que revela un desistimiento tácito de su voluntad. Adicionó que los inmuebles se encuentran deteriorados.
Finalmente, ofreció prueba y solicitó el rechazo del emplazamiento, con costas.
Fecha de firma: 30/08/2022
Alta en sistema: 31/08/2022
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA K
A su turno, el accionante replicó los planteos de excepción de falta de legitimación y nulidad interpuestos por la demandada (fs. 104/114). Con posterioridad, se difirió su tratamiento para el momento de dictar sentencia (fs. 120 y vta., esp. fs. 120, y 122).
Sustanciada la causa, se dictó el pronunciamiento sobre el mérito (28 de diciembre de 2021).
III- La sentencia El sentenciante de grado desestimó la acción de división de condominio promovida por el señor C.D.M. contra la señora E.T.,
con costas al vencido. A su vez, reguló los honorarios de los profesionales intervinientes (28 de diciembre de 2021).
IV- Los agravios El accionante solicita se revoque el fallo recurrido en tanto considera incorrecta la desestimación de la acción de división de condominio y la negativa a tratar la acción de cobro de cánones locativos. En su defecto, ataca la imposición de costas (15 de marzo de 2022).
Resalta que no hay justificación alguna para dilatar la división de los bienes comunes. Enuncia que, por un lado, no ha existido oposición real y justificada al pedido de división y venta sino una defensa temporal que deviene una discrepancia formal con el procedimiento que debería utilizarse. Destaca que la demandada sólo se opuso, momentáneamente, a que se hiciera en el marco de estos obrados, con una clara intención dilatoria.
Señala que el único fundamento de la sentencia es la supuesta inexistencia del condominio. Al respecto, recalca que las diferencias entre la comunidad hereditaria y el condominio son accidentales, ya que ambas son formas de propiedad colectiva que permiten la disponibilidad del bien hasta el límite de su parte indivisa.
Refiere que el magistrado de grado recurrió a una de las teorías existentes acerca de cuándo la comunidad hereditaria se transforma en condominio,
desentendiéndose del verdadero conflicto que fue traído a su jurisdicción. Adiciona que la partición de un condominio o de una comunidad hereditaria tienen un tratamiento casi idéntico, pues en ambos casos se procede según lo establecido para la división de las sucesiones (cfr. arts. 2698, CC; 1996, CCCN). Concluye que no existen en el caso ninguno de los peligros institucionales que desliza la resolución atacada.
Fecha de firma: 30/08/2022
Alta en sistema: 31/08/2022
Firmado por: S.P.B., JUEZ DE CAMARA
Firmado por: A.E.M., SECRETARIO DE CAMARA
Firmado por: B.A.V., JUEZ DE CAMARA
Considera que, aun de admitir que la finalización de la comunidad hereditaria se da con la partición y no con la simple inscripción de la declaratoria de herederos,
se debe tener en cuenta que, en el caso, transcurrieron cincuenta años desde tal inscripción. Aprecia que, por el tiempo transcurrido, corresponde se lo reconozca como un condominio, más aún cuando los coherederos se han comportado como comuneros.
Razona que, si los herederos dejan indivisos algunos inmuebles, la acción posterior no es de división de herencia, sino de división de cosa común. Aporta que la práctica registral del Registro de la Propiedad Inmueble se enrola en la teoría de que la anotación de la declaratoria convierte a la mencionada indivisión en un condominio. Al respecto, remite al asiento registral de los inmuebles de donde surge que no se inscribió una comunidad hereditaria sino la adquisición de un condominio directo. Ultima que eso es así porque la anotación de la declaratoria en el registro -al menos cuando esta anotación se instrumentó- otorgaba a cada heredero y a sus sucesores particulares, como es su caso, el carácter de condómino.
Luego, cita doctrina y jurisprudencia que estima aplicables.
En su defecto, requiere que, por aplicación del principio iura novit curia, se flexibilice la congruencia para no desperdiciar el tiempo y la actividad jurisdiccional cumplida. Expone que, si bien calificó a la relación entre las partes como un condominio -lo que podría ser observable-, el objetivo esencial perseguido es poner fin a la comunidad que mantiene con la demandada. Sostiene que ese pedido es procedente, cualquiera sea la naturaleza de la comunidad, conforme a lo dispuesto por los artículos 2692 y 3460 del Código Civil (cfr. arts. 1997 y 2364 CCCN).
Focaliza en que tanto los herederos como los condóminos pueden pedir en cualquier momento, salvo excepciones, la liquidación de la comunidad y que estando presentes, siendo mayores y capaces y no mediando oposición de terceros, pueden hacerlo del modo en que quieran (cfr. arts. 3452 y 3462, CC; 2369, CCCN). Por todo ello, considera que la decisión incurre en un excesivo rigorismo formal.
Agrega que se debe ponderar que el caso involucra una relación familiar disfuncional con sesgo conflictivo, lo que se evidencia por la multiplicidad de acciones intentadas.
Por otra parte...
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