Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala F, 23 de Febrero de 2017, expediente COM 023309/2012/CA001

• Fecha de Resolución: 23 de Febrero de 2017
• Emisor: Camara Comercial - Sala F

Poder Judicial de la Nación En Buenos Aires a los veintitrés días del mes de febrero de dos mil diecisiete, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos: “MOLINS GUILLERMO C/ DANIO INÉS RITA Y OTRO S/ ORDINARIO” (EXPTE. COM Nº 23309/2012) en los que al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: D.J.M.O.Q., A.N.T. y R.F.B..

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia de fs. 303/315?

El Dr. J.M.O.Q. dice:

1. El relato de los hechos 1. Se presentó en fs. 26/29 el Sr. G.M., en su calidad de socio gerente de Casas Inteligentes S.R.L promoviendo demanda contra la Sra. I.R.D. y el Sr. D.H.F., a fin de que se los condene por la suma de pesos cuatrocientos ocho mil seiscientos ($ 408.600)

   más IVA, en concepto de daños y perjuicios.

   Explicó que, en los autos “D.I.R. s/ sucesión ab-

   intestato”, fue declarada heredera —entre otras personas— la codemandada, y que el terreno sito en Av. Corrientes 3368/72, C., formó

   parte del acervo sucesorio.

   De seguido, relató que el 07.11.2012 la Sra. I.R.D. se presentó en la inmobiliaria de su propiedad, le exhibió el testimonio de los autos referidos y le requirió sus servicios de corretaje. Aclaró que, ante su requerimiento de autorización de venta por parte de todos los titulares del Fecha de firma: 23/02/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: J.M.O.Q., JUEZ DE CAMARA Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23070811#172362398#20170221120146645 Poder Judicial de la Nación inmueble, ella le indicó que, ante una eventual oferta de compra, conseguiría la conformidad de todos los herederos.

   C. diciendo que, como consecuencia de los avisos que publicó en el diario Clarín los días 10 y 11 de noviembre de 2011, se presentó

   en su oficina el codemandado Sr. D.H.F. el 16.11.2011 y realizó una oferta de compra por U$S 1.200.000, por la cual efectuó una reserva de $ 20.000 mediante el cheque del Banco Galicia N° 22.825.324.

   Indicó que el 27.12.2011 el codemandado le comentó que se había contactado con los vendedores y que, en virtud del rechazo de su oferta, decidió efectuar una nueva por U$S 1.450.000, para la cual dejó una reserva de $ 45.000 —con diez días de vigencia— por medio del cheque del Banco de Galicia N° 26.121.018.

   USO OFICIAL Expresó que, durante los primeros días de febrero de 2012 intercambió correos electrónicos con la Sra. I.R.D., quien le comunicó que los herederos estaban evaluando la propuesta y que, no bien se decidiera el asunto, lo contactaría. Manifestó que, el 10.01.2012, el Sr.

   F. retiró esta última reserva en tanto finalmente se rechazó su oferta.

   Finalmente, resaltó que conforme surge del certificado del dominio que adjuntó a la demanda, el inmueble fue adquirido en la suma de U$S 1.500.000 por Fejab S.R.L. —cuyo apoderado en la mediación del 08.05.2012 resultó ser el Sr. F.—, y aclaró que figuran como vendedores los herederos de los autos sucesorios referidos al inicio. Así, arguyó que existió un fraude en su contra, por parte de los codemandados, quienes eludieron el pago de su labor de intermediación en la venta del inmueble sito en Av. Corrientes 3368/72, C..

   Ofreció prueba y fundó en derecho.

   Fecha de firma: 23/02/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: J.M.O.Q., JUEZ DE CAMARA Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23070811#172362398#20170221120146645 Poder Judicial de la Nación 2. Corrido el traslado de la demanda, se presentó a fs. 48/65 el Sr.

   D.H.F..

   Opuso excepción de falta de personería y de falta de legitimación pasiva. Y luego de una pormenorizada y categórica negativa de los hechos relatados por la contraria, desconoció la prueba documental arrimada por el actor.

   De seguido, afirmó que el accionante no poseía la autorización de los propietarios del inmueble que intentaba vender, ya que supuestamente contaba con el aval de sólo una de los diez herederos de la causante Sra. I.R.D.. Asimismo resaltó que, conforme el art. 36 de la ley 25.028, resultan obligación del corredor —entre otras— comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios y convenir, por escrito, con USO OFICIAL el legitimado para disponer el bien los pormenores de la operación.

   Por otra parte, aclaró que las dos reservas mencionadas por el actor en su demanda fueron efectuadas ad referéndum de los vendedores y firmadas en representación de Lesedife S.A., y no a nombre propio. Sostuvo, también, que las reservas vencieron sin que el accionante hubiera logrado que su intermediación resultase útil para la conclusión del negocio, y sin que existiera relación de causalidad entre lo ahora reclamado y las condiciones de precio, personas y lugar en que efectivamente se procedió a la venta del inmueble.

   Finalmente, precisó que la suma reclamada en autos resulta exorbitante y que el actor no explicó cómo arribó a dicho importe; fundó en derecho y ofreció prueba.

   3. A fs. 70/71 el demandante solicitó el rechazo de las excepciones interpuestas a fs. 48/65, con costas.

   4. Corrido el traslado de la demanda, a fs. 89/106 se presentó la Fecha de firma: 23/02/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: J.M.O.Q., JUEZ DE CAMARA Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23070811#172362398#20170221120146645 Poder Judicial de la Nación Sra. I.R.D..

   Opuso excepción de falta de legitimación activa y de excepción de defecto legal. Negó categórica y pormenorizadamente los dichos del actor, y desconoció la prueba documental acompañada por aquél.

   De seguido, expuso su versión de los hechos. Refirió que tomó

   conocimiento de la inmobiliaria a través de M. delC.D. —quien también fue requerida en la mediación del 10.04.2012—, cuyos hijos concurren al mismo establecimiento escolar que los del Sr. G.M..

   Continuó diciendo que, en virtud de ese contacto, el actor tasó el terreno sito en Av. Corrientes 3368/72 y solicitó la firma de un convenio de exclusividad para la venta del inmueble, el cual fue rechazado por todos los herederos. Explicó que la decisión del grupo de vendedores consistió, desde USO OFICIAL el primer momento, en que cada uno tasara y ofreciera a la venta la propiedad con inmobiliarias de su elección. Especificó que también se había acordado que resultaba condición ineludible que la operación se realizara libre de todo gasto para la parte vendedora.

   Precisó, luego, que tuvo conocimiento de las dos reservas ad referéndum apuntadas por el actor, mas aclaró que nunca supo quién las había efectuado. Manifestó que recién conoció al Sr. D.H.F. el 16.03.2012, fecha en que se vendió la propiedad a nombre de Fejab S.R.L., ente representado en ese acto por el Sr. F..

   Indicó que, por dichos de los demás coherederos, se anotició de que el codemandado había visitado el terreno en cuestión —donde entonces funcionaba un estacionamiento— y fue entonces cuando le informaron que se contactara con la Sra. I.A.P., quien anteriormente administraba los bienes de la causante I.R.D..

   Sostuvo que no existió fraude alguno en contra del actor. Aclaró

   Fecha de firma: 23/02/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado por: J.M.O.Q., JUEZ DE CAMARA Firmado por: R.F.B., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.F.E., SECRETARIA DE CAMARA #23070811#172362398#20170221120146645 Poder Judicial de la Nación que las reservas apuntadas fueron suscriptas por el Sr. F. en nombre propio y no como apoderado de Fejab S.R.L.; y que ambas vencieron —por no concretarse la operación— en los días 27.12.2011 y 10.01.2012, respectivamente. Así, puntualizó que en los correos electrónicos de febrero de 2012 el actor continuaba refiriéndose a cierta reserva, pese a que ya no existía ninguna vigente.

   Por último, dijo que su parte nunca fue constituida en mora y resaltó que el actor omitió describir el daño sufrido y explicar las ecuaciones realizadas a fin de arribar a la suma reclamada.

   Ofreció prueba.

2. La sentencia de primera instancia Mediante el pronunciamiento de fs. 303/315, dictado el día 7 de USO OFICIAL marzo de 2016, la Sra. Juez rechazó la demanda interpuesta por G.M., en representación de G.M.P. y de Casas Inteligentes SRL, contra la Sra. I.R.D. y el Sr. D.H.F., a quienes absolvió.

   Aclaró que examinaría la falta de legitimación pasiva planteada por el codemandado junto con la cuestión de fondo, pues coincidían conceptualmente. Y entendió cerrado el debate respecto del planteo de falta de legitimación activa con la acreditación de representación efectuada por el actor con los escritos de fs. 123/7 y fs. 128, y lo decidido a fs. 140.

   A continuación, señaló que el accionante ofreció prueba documental únicamente, cuya autenticidad fue desconocida de modo íntegro por los demandados. Agregó que no ingresaría en el estudio de los testimonios producidos, dada la impugnación efectuada por el actor y por cuanto aparecían inútiles para la resolución de la causa.

   Luego, delineó el marco teórico del negocio de corretaje y, Fecha de firma: 23/02/2017 Firmado por: A.N.T., PRESIDENTA DE LA SALA F Firmado...