Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 5 de Noviembre de 2013 (caso Constructora Miramar S.R.L. S Quiebra S Usucapion Francisco Roberto Vaccaro)

Fecha de Resolución: 5 de Noviembre de 2013
Emisor:Camara Comercial - Sala A
 
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Poder Judicial de la Nación.

JMB.

J.. 2 - Sec. 4.

012209/2012.

CONSTRUCTORA MIRAMAR S.R.L. S/ QUIEBRA S/ USUCAPION

(F.R.V.).

Buenos Aires, 5 de Noviembre de 2013.-

Y VISTOS:

  1. ) Apeló F.R.V. la resolución dictada en fs. 138/141 que rechazó la demanda de usucapión incoada respecto del inmueble ubicado en la calle 23 N° 901/09/13, Piso 11° “F” (Edificio Premier)

    de Miramar, Partido de General A., Provincia de Buenos Aires (UF 68,

    Polígono 11-05, matrícula 7.118 N.C., Circunscripción 1, Sección B, manzana 199, parcela 7f, subparcela 68).-

    Los fundamentos fueron desarrollados en fs. 146/148, siendo respondidos por la sindicatura en fs. 151/154.-

    La Sra. Fiscal General actuante ante esta Cámara emitió su dictamen en fs. 172/175, sosteniendo la procedencia del recurso articulado por el incidentista.-

  2. ) Los antecedentes del caso 2.1. F.R.V. promovió demanda de usucapión contra Constructora Miramar SRL, respecto del inmueble individualizado ut supra.-

    Afirmó haber comprado la propiedad en el año 1965 a la firma La Cava Hermanos de la localidad de Mar del Plata, empresa que era proveedora de la materiales de construcción para la fallida y a la cual se le había abonado con unidades del Edificio Premier. Explicó que acaecida la quiebra de Constructora Miramar nunca formalizó el trámite escriturario respectivo por haber perdido parte de la documentación que acreditaba su derecho.-

    Refirió que detenta la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del inmueble referido desde el año 1966, lo cual y pese a haberlo comprado y pagado en su oportunidad, lo habilita a peticionar su adquisición dominial por el transcurso del tiempo.-

    2.2. Corrido el pertinente traslado, compareció la sindicatura de Constructora Miramar SRL, oponiéndose a lo peticionado por el accionante, por no hallarse satisfechos los recaudos exigidos por la ley 14.159

    en los incisos a) y b) del art. 24, debido a que no se adjuntó ni el certificado de informe de dominio del bien que se pretende usucapir ni el plano de mensura autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva.-

    2.3. Producida la prueba de que da cuenta la certificación actuarial de fs. 125, el síndico emitió el informe que luce en fs. 133/137

    ratificando su oposición a la usucapión perseguida y, finalmente, se dictó

    sentencia a fs. 138/141.-

    2.4. En el fallo apelado, la magistrada de la anterior instancia estimó que la pretensión deducida por el incidentista, destinada a que se inscribiese el aludido inmueble bajo su titularidad por usucapión, debía ser desestimada, toda vez que no se habían demostrado en forma indubitada los extremos legales exigibles para la procedencia de la acción, cual es la posesión efectiva en forma quieta, pacífica, pública e ininterrumpida a partir del año 1965 por todo el tiempo que marca el ordenamiento legal. En este sentido, la Sra. Juez a quo ponderó especialmente que: i) no se adjuntó informe de dominio del cual resulte la titularidad del inmueble a nombre de la fallida ni el plano de mensura debidamente intervenido por la Dirección Provincial de Catastro Territorial de la Provincia de Buenos Aires; ii) la prueba testimonial colectada en fs. 118/120 solo hace referencia a haberse alquilado el inmueble al accionante pero sin indicar los testigos fecha alguna y sin dar mayores precisiones acerca del por qué de esa afirmación, máxime que tampoco se han adjuntado los supuestos contratos de locación y/o documental alguna que acredite los dichos de los testigos.-

    2.5. Contra dicho pronunciamiento se alzó el accionante, quien se quejó de que: a) se hubiese considerado que no existían probanzas en la causa que acreditasen la posesión continuada del inmueble desde el año 1966,

    sosteniendo que de las pruebas aportadas al litigio surgía la existencia del presupuesto de hecho invocado por su parte; b) se hubiese omitido valorar, de acuerdo al principio de la sana crítica, la prueba testimonial rendida en autos y demás elementos instrumentales ofrecidos.-

    2.6. Efectuada esta síntesis, en el sub-judice ha de determinarse, en definitiva, si resultó acertada la decisión de la Señor Juez de grado de rechazar la pretensión de usucapión esgrimida por el actor, sobre la base de considerar que este último no ha cumplido con la carga de acreditar los extremos legalmente exigidos para la procedencia de dicha prescripción adquisitiva; o si, por el contrario, le asiste razón al incidentista cuando aduce que de un examen integrador de las probanzas producidas en la causa surgen acreditadas, no sólo la posesión pacífica, pública, continuada e ininterrumpida del inmueble por su parte desde el año 1966, sino, también, la realización de actos posesorios idóneos desde ese entonces, lo que justificaría ampliamente el acogimiento de la demanda, de conformidad con la normativa legal vigente en la materia.-

    Para el esclarecimiento de tales cuestiones resulta conducente recordar, en lo que aquí interesa, las particularidades normativas y doctrinarias del instituto de la usucapión en nuestro derecho.-

  3. ) Las notas caracterizantes y naturaleza jurídica del instituto de la “usucapión” y la cuestión probatoria.

    L., cabe señalar que el instituto de la prescripción,

    tanto en su modalidad liberatoria como en la adquisitiva o usucapión (que es la que aquí se discute) está directamente unido a la seguridad jurídica, pues las situaciones adquieren firmeza con la confluencia del transcurso del tiempo y de los demás requisitos previstos por la ley (cfr. L., H. -A.,

    J.H., “Derecho Civil - Tratado de los Derechos Reales”, t° II, 2°

    edición actualizada y ampliada, Ed. La Ley Ediar, Buenos Aires, 2010, pág.

    395).-

    De allí, que el ejercicio extemporáneo de las acciones respectivas deriva en la prescripción liberatoria o extintiva, mientras que la permanencia en el ejercicio posesorio por quien no es titular del derecho respectivo sustenta en su favor la prescripción adquisitiva o usucapión del derecho, hasta entonces ejercido de hecho (cfr. L., H. -A.,

    J.H., ob. cit., pág. 395).-

    En ese orden de ideas, la figura jurídica de la prescripción adquisitiva o usucapión, cuadra destacar que, en cualquiera de sus manifestaciones, se convierte en una causa originaria de la adquisición de derechos reales, que ante las dudas que despierta una realidad fáctica extendida en el tiempo, que no se corresponde con la realidad de derecho,

    concluye alumbrando una nueva situación jurídica en cabeza del usucapiente,

    para establecer la deseable coincidencia entre hechos y derecho (cfr. L.,

    1. -A., J.H., ob. cit., págs. 395/6).-

    Y es tan decisiva la conexión de la usucapión con la seguridad jurídica, que R. apunta que “… la necesidad a que responde la seguridad jurídica puede hacer también que los estados de hecho se conviertan en estados jurídicos (…)”; agregando que “hay estados de hecho, como (…)

    la posesión en Derecho Civil, que gozan de protección jurídica sin necesidad que se asienten sobre una base de derecho”. En tal sentido, señala que “la prescripción adquisitiva o extintiva no significa otra cosa que la transformación en estado de Derecho de una situación antijurídica, mediante el transcurso de un determinado período de tiempo” (cfr. R., G.,

    Introducción a la filosofía del derecho

    , México, 1955, pág. 41, citado por L. -A., ob. cit., pág. 396).-

    Así pues, en la usucapión es menester una actividad definida del usucapiente, una continua y no interrumpida posesión de la cosa (cfr.

    L. -A., ob. cit., pág. 397).-

    Desde otro sesgo, es sabido que la prescripción -en la doble fase con que se la presenta tradicionalmente- es un instituto de orden público que estabiliza las relaciones del derecho, tornándolas inatacables con el andar del tiempo (cfr. L. -A., ob. cit., pág. 399).-

    De ese modo, si aplicamos a la usucapión los fundamentos económicos y sociales, que comúnmente se exponen para ambas formas de prescribir, es manifiesta la justicia de convertir en titular del derecho a quien durante el transcurso de muchos años se ha conducido como si realmente la cosa le correspondiera; la de acordar validez y seguridad a las situaciones de hecho, fomentando el trabajo y el mejoramiento de los bienes; en tanto que se castiga a quien egoístamente abandona lo suyo y prescinde del interés colectivo. No ha de negarse que otra podría ser la sanción adecuada para el propietario indolente -que viola sus deberes de convivencia- pero con todo,

    ésta es una de las atenuaciones que, hasta en los códigos más individualistas,

    se arbitró desde los primeros siglos para conciliar el derecho de cada cual con el de la sociedad (cfr. L. -A., ob. cit., pág. 399/400).-

    En otro orden de ideas, y en lo que respecta a la posesión para usucapir, es dable afirmar que cuando se pretende adquirir el dominio por la ocupación persistente, ella debe revestir todos los caracteres de una “posesión” verdadera, en los términos del art. 2351 del Cód. Civil. Es decir,

    el interesado habrá de proceder respecto de la cosa con “animus domini” y, al cabo del tiempo, la ley no hará más que consagrar por medio del título,

    aquello que ha ocurrido en los hechos de una manera pública y prolongada (cfr. L. -A., ob. cit., pág. 405).-

    Si la posesión, para los fines de que se trata, debe ser a título de dueño, ha de revestir igualmente los requisitos de “continua” e “ininterrumpida”. Lo consignan respectivamente los arts. 4015 y 4016 del citado ordenamiento legal, al referirse a la usucapión larga; pero ambas cualidades han de concurrir también para la corta. Si faltara la continuidad, se perdería el término corrido precedentemente (art. 3998); si no mediara carácter ininterrumpido, el “corpus” presentaría vacíos, que lo harían impropio para conservar la posesión (cfr. L. -A., ob. cit., pág. 406).-

    No es menos exacto, de otro lado, que si no fuera también “pública” y a la vez que “pacífica”, dicha posesión sería impropia a efecto de prescribir, aún por el término de veinte (20) años.-

    No debe perderse de vista que la prescripción bajo estudio, que en principio...

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