Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Camara Civil - Sala D, 13 de Febrero de 2023, expediente CIV 073276/2019/CA001

Fecha de Resolución13 de Febrero de 2023
EmisorCamara Civil - Sala D

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D

Expte. 73276/2019 – “MILLAURO, A.P. c/

OBREGON, MARTA Y OTRO s/DESALOJO POR

VENCIMIENTO DE CONTRATO”

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de febrero de dos mil veintitrés, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “MILLAURO, ALFREDO

PROSPERO c/ OBREGON, MARTA Y OTRO s/DESALOJO

POR VENCIMIENTO DE CONTRATO”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Maximiliano L.

Caia y G.G.R.. La Vocalía N° 10 no interviene por encontrarse vacante.

A la cuestión propuesta, el Dr. M.L.C. dijo:

La sentencia recurrida admitió la pretensión de desalojo interpuesta e hizo lugar a la demanda promovida por A.P.M. por encontrarse vencido el plazo del contrato de locación que vinculaba a las partes originarias y, en consecuencia, condenó a M.O. y a M.A.F.O., así como a eventuales subinquilinos y demás ocupantes, a desalojar el inmueble de la calle A. 2489 3° piso depto. “C” de esta ciudad y restituir la tenencia a la parte actora en el plazo de diez días bajo apercibimiento de ordenar su inmediato lanzamiento; con costas a la vencida (art. 68 del CPCC).

Fecha de firma: 13/02/2023

Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

Firmado por: M.L.C., JUEZ

Contra dicho pronunciamiento se alza la codemandada M.O..

Con fecha 11 de octubre de 2022, se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

  1. Los antecedentes P., resumidas, las posiciones sostenidas por los sujetos procesales intervinientes en la causa y las aristas dirimentes del conflicto suscitado que estimo útiles para su elucidación (CSJN,

    Fallos 228:279 y 243:563).

    Deduce el actor demanda de desalojo por vencimiento del plazo contractual contra M.O. y M.A.F.O.,

    y eventuales subinquilinos y/u ocupantes del inmueble sito en la calle A. 2489 3° piso departamento “C” de esta ciudad.

    Cuenta, que con fecha 1/11/2016 suscribió con los demandados un contrato de locación respecto del inmueble referido por el término de 24 meses, el cual venció el 31/10/2018. Que, el precio del alquiler fue pactado en la cláusula cuarta habiéndose convenido el pago por adelantado del 1 al 5 de cada mes. Que, si bien los pagos se fueron cumpliendo en forma irregular, dada la edad avanzada de la Sra.

    Obregón, se comenzaron tratativas para prorrogar el contrato en el convencimiento de los dichos del co locatario e hijo de ésta, quien le manifestó la necesidad de contar con unos meses para poder llevar a su madre a vivir a otro lugar más cercano a su domicilio.

    Destaca, que continuaron pagando los alquileres por unos meses, pero que a partir de febrero de 2019 dejaron de abonar los cánones locativos como así también las expensas, desconociendo si adeudan ABL, AYSA y demás servicios del inmueble.

    Dice, que fracasadas las tratativas de prórroga, encontrándose vencido el contrato a partir del 31 de octubre de 2018, intimó a ambos Fecha de firma: 13/02/2023

    Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D

    locatarios a desalojar el inmueble mediante carta documento. Que,

    continuando la ocupación del inmueble en cuestión, promovió la presente acción de desalojo.

    M.O. contesta demanda el 13/11/2019 (fs. 34/37 de Lex100) y opone excepción de falta de legitimación activa, que fue desestimada el 24/9/2021, cuestión que se encuentra firme.

    Posteriormente, efectúa una negativa de los extremos alegados en el libelo inicial y da su versión de los hechos. Dice, que alquila el inmueble que se pretende desalojar desde el año 2002. Que, ha ido renovando sucesivamente los contratos desde esa época. Que, la relación con el actor y con la inmobiliaria “E & G Propiedades”, a través de la cual se manejan, es cordial y de confianza, por lo que en varias oportunidades han firmado la renovación de los sucesivos contratos meses después del vencimiento de los mismos, habiéndolo hecho de palabra.

    Alega, que eso fue lo que pasó en este caso, ya que al vencer el contrato comenzaron conversaciones tendientes a la renovación y de palabra la convinieron por un nuevo período, ajustando el canon locativo de $ 8.600 a $ 11.000 a partir del mes de octubre de 2018.

    Plantea, que nunca coordinaron el momento para la firma formal del contrato pero de hecho estaba acordado, por lo que grande fue la sorpresa al recibir la notificación de la demanda.

    Sostiene, que el contrato se encuentra prorrogado de palabra,

    dado que al haberse modificado uno de los elementos esenciales de la locación como ser el precio torna inaplicable el artículo 1218 CCyC,

    entendiendo que se trata de un nuevo contrato por el plazo mínimo legal de dos años.

    El 19/12/2020 (fs. 64) fue decretada la rebeldía del codemandado M.A.F.O..

  2. La decisión recurrida Fecha de firma: 13/02/2023

    Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ

    Para decidir como lo hizo, la magistrada de grado consideró que los términos expresados en la contestación de demanda no alcanzan para desvirtuar el derecho que le compete al pretensor de reclamar la restitución de la tenencia del inmueble objeto de autos, habida cuenta encontrarse vencido el contrato de locación suscripto con los demandados con fecha 2/11/2016 y al no existir constancia alguna de haberse firmado un nuevo contrato con posterioridad.

    Entendió, que la prueba documental aportada por la demandada a fs. 38/40 del Lex100 (recibos de alquileres correspondientes a los meses de agosto y septiembre/2018, por un importe de $ 8650 cada uno, y recibos correspondientes a los meses de octubre/ noviembre y diciembre de 2018 y enero de 2019, por un importe de $11.000 cada uno) era insuficiente para demostrar la existencia de un nuevo vínculo contractual y un nuevo plazo de locación, y en tanto ello sólo se desprende de sus propios dichos sin aparecer corroborado con ninguna otra documentación que amerite tener entidad suficiente como para encuadrar en un supuesto de prórroga de la locación. Recordó, que la prórroga de la locación configura un instituto propio de los contratos de tracto sucesivo que importa un nuevo acuerdo de voluntades,

    normalmente adoptado antes del vencimiento del plazo, por el cual se extendiera su vigencia por el nuevo término pactado; pero que, en cambio, en la continuidad de la locación concluida prevista en el art.

    1218 del CCyCN (en concordancia con el anterior art. 1622 del CC)

    no se exige una nueva declaración negocial sino que la misma surge del silencio, remarcando la última parte del citado artículo 1218 que “la recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo”, es decir, no altera el principio general de que no hay tácita reconducción sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados. Concluyó, en definitiva,

    que una vez vencido el contrato que unía a las partes, con fecha 30 de septiembre de 2018 según surge de la cláusula 3° del documento Fecha de firma: 13/02/2023

    Firmado por: D.S.P., SECRETARIO DE CAMARA

    Firmado por: G.G.R., JUEZ DE CAMARA

    Firmado por: M.L.C., JUEZ

    Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA D

    incorporado a fs. 84/89 del Lex100 (que difiere de la fecha expresada en el escrito introductorio de la litis donde se consignó como día de vencimiento contractual el 31/10/2018), se configuró la situación prevista en el art. 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación

    Ley 26.994-, esto es la continuación de la locación sin tácita reconducción por cada mes que el locatario abone y el locador reciba el precio, hasta tanto éste reclame la restitución. En fin, juzgó que tal circunstancia demuestra que ha cesado el derecho de los locatarios demandados para mantenerse en la tenencia u ocupación del inmueble arrendado.

  3. Los recursos La codemandada M.O. expresa agravios con fecha 7/9/2022,...

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